新区的生与死，靠这六个问题决定

1

地段的选择，无疑首先要做出一个选择。

新区or老城？

选择老城的标的 ，风险固然小不少，但是收益往往也不大。加上财务成本，加上时间成本，加上机会成本，所以是 保值的最好选择而非升值。

对于新区新房，虽然风险较大，但是一旦算准赌赢，五年到十年往往就是2-3倍以上的房价涨幅。

如果能够赶上2016年到2017年的大行情，一年翻倍也是极有可能的。

然而，和惊人收益并存的则是新区较大的风险。

所以，对于新区，特别是相对陌生的新区，我们一定要多问几个“为什么”？

2

概念，这是中国新区发展的第一动力，但是同样也是中国新区的第一风险。

多少新区，被概念吹的天花乱坠，忽悠着买房者掏钱入坑。

西安有全运会，成都有大学生运动会，武汉有世界警察运动会，郑州有国家少数民族运动会。

仅仅运动会的概念，中西部城市都有这么多。

有用吗？

有个毛用。

或许，趁着这些运动会的东风，政府会把道路建建，配套做做，公交通通。

然而，之后，运动会之后怎么办。

怎么办？

该怎么办还怎么办。有多少利好，能够留下，变成实实在在的房价支撑。

所以，对于这些新区的概念，被置业顾问描述的前程似锦的新区，你最好的态度就是两个字—— 无视。

3

中国新区的概念那么多，伪概念可以占到80%以上，那么概念是不是一点用也没有呢？

也不能绝对。

对于概念，我们一定要有自己的判断标准。

什么标准？

1、 新区概念能带来产业吗？ 2、 新区产业能带来人，特别是年轻人吗？ 3、 新区的带来的产业能为带来的人，带来较高收入吗？

请注意， 三者是并列关系，缺一不可。

就拿笔者刚刚提到的郑州国家少数民族运动会来看，它的主会场放在了郑州西边的常西湖新区，对于常西湖新区，笔者始终认为它是一个值得刚需买房推荐的地方。

然而，笔者推荐的理由绝不是它将在2019年九月举办全国少数民族运动会，而是常西湖新区是一个郑州市新市政府准备迁入的新区。

据了解，截止到2022年前后，几乎所有的市级政府机构，包括晚报社、郑州电网、法院等大的事业、企业单位也会陆续迁入。另外为这些机关做上下游服务的单位也会陆续迁入，比如律所、学校、服务公司。

那么，这就符合了上面的三个条件：

1、 有产业——行政机关管理，实际也是一种产业。

2、 有人，很多政府机关会采用双办公模式，老区一个点，新区一个点，大部门的年轻公务员更愿意选择新区。

3、 对于郑州市这样一个产业不多的北方省会城市，公务员还是一个相对高收入的工作，这就为房价提供了相应支撑。

所以，请所有想在新区购房的准业主，在听新区概念之时，再问自己上面的三个问题。

如果，这三个问题中任何一个，你自己都不能肯定的回答，请慎入。

4

当一个新区，产业相对靠谱的时候，是不是就能买了？

不是。

请继续问自己一个问题。

新区和主城之间，有没有合适的交通方式，以方便更多的老城人口的继续导入？

请注意，这里的合适，实际上，这是三个问题。

1、 距离合适 2、 通勤时间合适 3、 价格合适

我是从来不关注，主城新城断裂带超过20公里的新区，不管它的前景被宣扬的多么好，在这个问题上，我的大原则就是“宁可错过，不可错”。

按照对于全国主要大城市的统计，在快速城镇化的进程中，一个二线城市建成区平均一年大概向外扩张1公里到1.5公里。

那么也就是说，距离主城20公里的新区，想要靠上市区，至少也必须十年时间。到那个时候，新房也变成了老房，已经失去了最佳出手的时间。

即使距离合适，那么通勤时间合适吗？

在这里，一二线大城市和中小城市，答案往往是不同的。

对于大城市，我们可能能够忍受较长时间的上班通勤，比如在北京通勤时间不管是坐地铁还是开车，一个半小时是很正常的。

但是，一个半小时的通勤，在郑州就是不可忍受的。

对于一个地级市，别说是一个半小时的通勤恐怕一个小时通勤，就是不可忍受的。

一个睡城，和主城开通了地铁，那么它有价值没有？

有，当然有。

因为，地铁这种交通方式，可以被刚需接受。虽然，很可能，刚需需要每天在地铁上站立1.5个小时，中间换成一次和两次其他地铁线路，但是他是可以接受的。

而其中最关键的因素，就是价格可以接受。

但是，一个睡城，和主城开通的高铁，那么它有没有价值？

没有。

因为，对于刚需来说，每天花上上百元上下班，可能这就是一个巨大的负担。

所以，在北京你会发现，每天从通州甚至燕郊去国贸上班的人大有人在。而从固安、霸州坐高铁上班的人却鲜有其人。

所以，在决策之前，请再问一下自己，新区和主城之间，有没有合适的交通方式，距离合适，时间合适，价格合适。

如果，这三个问题中任何一个，你自己都不能肯定的回答，请慎入。

5

对于新区，需要的关注的地方，当然不仅仅是这六个问题。

然而，这却是最重要的六个问题。

因为，这六个问题，是决定一个新区的战略发展，说白了，就是生死问题。

而其他问题，可能决定的只是一个新区的发展的快慢问题。

对于你，则是战术问题。

战术再精通，掩盖不了战略的失败。