新区的生与死,靠这六个问题决定

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  1

  地段的选择,无疑首先要做出一个选择。

  新区or老城?

  选择老城的标的 ,风险固然小不少,但是收益往往也不大。加上财务成本,加上时间成本,加上机会成本,所以是 保值的最好选择而非升值。

  对于新区新房,虽然风险较大,但是一旦算准赌赢,五年到十年往往就是2-3倍以上的房价涨幅。

  如果能够赶上2016年到2017年的大行情,一年翻倍也是极有可能的。

  然而,和惊人收益并存的则是新区较大的风险。

  所以,对于新区,特别是相对陌生的新区,我们一定要多问几个“为什么”?

  2

  概念,这是中国新区发展的第一动力,但是同样也是中国新区的第一风险。

  多少新区,被概念吹的天花乱坠,忽悠着买房者掏钱入坑。

  西安有全运会,成都有大学生运动会,武汉有世界警察运动会,郑州有国家少数民族运动会。

  仅仅运动会的概念,中西部城市都有这么多。

  有用吗?

  有个毛用。

  或许,趁着这些运动会的东风,政府会把道路建建,配套做做,公交通通。

  然而,之后,运动会之后怎么办。

  怎么办?

  该怎么办还怎么办。有多少利好,能够留下,变成实实在在的房价支撑。

  所以,对于这些新区的概念,被置业顾问描述的前程似锦的新区,你最好的态度就是两个字—— 无视。

  3

  中国新区的概念那么多,伪概念可以占到80%以上,那么概念是不是一点用也没有呢?

  也不能绝对。

  对于概念,我们一定要有自己的判断标准。

  什么标准?

  1、 新区概念能带来产业吗? 2、 新区产业能带来人,特别是年轻人吗? 3、 新区的带来的产业能为带来的人,带来较高收入吗?

  请注意, 三者是并列关系,缺一不可。

  就拿笔者刚刚提到的郑州国家少数民族运动会来看,它的主会场放在了郑州西边的常西湖新区,对于常西湖新区,笔者始终认为它是一个值得刚需买房推荐的地方。

  然而,笔者推荐的理由绝不是它将在2019年九月举办全国少数民族运动会,而是常西湖新区是一个郑州市新市政府准备迁入的新区。

  据了解,截止到2022年前后,几乎所有的市级政府机构,包括晚报社、郑州电网、法院等大的事业、企业单位也会陆续迁入。另外为这些机关做上下游服务的单位也会陆续迁入,比如律所、学校、服务公司。

  那么,这就符合了上面的三个条件:

  1、 有产业——行政机关管理,实际也是一种产业。

  2、 有人,很多政府机关会采用双办公模式,老区一个点,新区一个点,大部门的年轻公务员更愿意选择新区。

  3、 对于郑州市这样一个产业不多的北方省会城市,公务员还是一个相对高收入的工作,这就为房价提供了相应支撑。

  所以,请所有想在新区购房的准业主,在听新区概念之时,再问自己上面的三个问题。

  如果,这三个问题中任何一个,你自己都不能肯定的回答,请慎入。

  4

  当一个新区,产业相对靠谱的时候,是不是就能买了?

  不是。

  请继续问自己一个问题。

  新区和主城之间,有没有合适的交通方式,以方便更多的老城人口的继续导入?

  请注意,这里的合适,实际上,这是三个问题。

  1、 距离合适 2、 通勤时间合适 3、 价格合适

  我是从来不关注,主城新城断裂带超过20公里的新区,不管它的前景被宣扬的多么好,在这个问题上,我的大原则就是“宁可错过,不可错”。

  按照对于全国主要大城市的统计,在快速城镇化的进程中,一个二线城市建成区平均一年大概向外扩张1公里到1.5公里。

  那么也就是说,距离主城20公里的新区,想要靠上市区,至少也必须十年时间。到那个时候,新房也变成了老房,已经失去了最佳出手的时间。

  即使距离合适,那么通勤时间合适吗?

  在这里,一二线大城市和中小城市,答案往往是不同的。

  对于大城市,我们可能能够忍受较长时间的上班通勤,比如在北京通勤时间不管是坐地铁还是开车,一个半小时是很正常的。

  但是,一个半小时的通勤,在郑州就是不可忍受的。

  对于一个地级市,别说是一个半小时的通勤恐怕一个小时通勤,就是不可忍受的。

  一个睡城,和主城开通了地铁,那么它有价值没有?

  有,当然有。

  因为,地铁这种交通方式,可以被刚需接受。虽然,很可能,刚需需要每天在地铁上站立1.5个小时,中间换成一次和两次其他地铁线路,但是他是可以接受的。

  而其中最关键的因素,就是价格可以接受。

  但是,一个睡城,和主城开通的高铁,那么它有没有价值?

  没有。

  因为,对于刚需来说,每天花上上百元上下班,可能这就是一个巨大的负担。

  所以,在北京你会发现,每天从通州甚至燕郊去国贸上班的人大有人在。而从固安、霸州坐高铁上班的人却鲜有其人。

  所以,在决策之前,请再问一下自己,新区和主城之间,有没有合适的交通方式,距离合适,时间合适,价格合适。

  如果,这三个问题中任何一个,你自己都不能肯定的回答,请慎入。

  5

  对于新区,需要的关注的地方,当然不仅仅是这六个问题。

  然而,这却是最重要的六个问题。

  因为,这六个问题,是决定一个新区的战略发展,说白了,就是生死问题。

  而其他问题,可能决定的只是一个新区的发展的快慢问题。

  对于你,则是战术问题。

  战术再精通,掩盖不了战略的失败。

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