值得警惕：“消失”的房地产周期

太平洋证券分析师杨晓认为，本轮中国房地产周期的下行可能持续至2022年左右。在人口老龄化、结婚率持续走低以及棚改、限购等政策趋严的压力下，房地产的总需求会相对稳定。

中国社会科学院世界经济与政治研究所国际金融研究室副主任、副研究员肖立晟和太平洋证券分析师杨晓日前撰文指出，总体来看，中国房地产市场需求短期内依旧疲软，2022年之后，受到改善性需求的拉动可能开始缓慢回升。

杨晓认为，未来十年，在人口因素（老龄化日益严重，出生率一路下行）、社会因素（结婚率持续走低）以及政策因素（棚改、限购等政策趋严趋稳）的三重压力下，中国房地产的总需求大概率会步入一个相对稳定的时期。

在房地产需求不再快速上升后，其对经济增长的拉动力也相应减小，但值得注意的是，虽然房地产市场对周期复苏的影响可能由主动变为被动，长期“慢牛”中所积累的泡沫可能是触发经济衰退的源泉。

稳定的、具有规律的周期理论并没有在中国房地产市场应验，周期现象消失后，又会产生什么现象呢？中国经济周期必然要从房地产周期着手，房地产周期的变动影响经济周期走势。

众所周知，中长期房地产需求主要取决于人口、城镇化进程以及人均居住面积的改善等相关指标。房地产市场存在四大需求：城镇化需求、二胎需求、结婚需求以及改善性需求。

中国国务院发布的《国家人口发展规划（2016-2030年）》中提出，2030年中国的城镇化率目标为70%。根据发达国家经验来看，城镇化率60%至70%时城镇化进程仍处于较快发展阶段，当城镇化率超过70%时则会显著变慢，而城镇化率从接近60%提升到70%各国时长为：美国15年左右，日本12年，法国11年，韩国7年，且在该进程中各国城镇化率增长都较为稳定（可以看出近似为线性增长），本文预计2019至2030年中国城镇化率将会稳步上升至70%。

至于人均居住面积：除美国外，其他主要发达国家人均居住面积均在35至50平方米之间，中国统计局数据显示，2018年中国人均居住面积已达39平方米，未来提升空间相对较小。

中国的城镇化需求在2010年后震荡下行，2015年有所反弹，2016至2018年几乎没有增长，这也与近年来房地产市场的表现大致相同。受到人口增长和城镇化进程双双放缓的影响，2018年至2030年中国房地产市场的城镇化需求将会逐渐走低。

目前，中国房地产总体需求快速上涨的阶段已经结束，未来总需求将趋于平稳。而美国在二十世纪六七十年代同样经历了房地产需求趋于平缓的过程，与此对应的是其房地产周期拉长且与整体经济走势脱节。