楼市开始“蒸包子”！“冒出来”两个消息，三年来首次，有点异常

　　80后生人，都有一段独特的记忆，儿时能吃口肉就感到异常幸福，邻居家的黑白电视炙手可热，鞋子上的洞一个叠一个，修鞋摊、缝纫店充斥了年少时的生活。

　　在物质匮乏的年代，谁也想不到，有一天，自己能住上几十层的高楼，为了学区而苦恼，为了彩礼而发愁，为了买车而雀跃。

　　这种夸张至极的变化，仅仅在二十多年的时间内就完成了。

　　数据显示，1998年房改后，城镇居民人均住宅面积由1998年的8.7㎡，提高到2017年的36.9㎡，20年增长4.25倍。同时，根据 2017 年中国家庭金融调查报告的数据，我国城镇家庭住房拥有率为 90.2%，位于全球前列。

　　然而，人均居住面积提高的同时，居民购房杠杆率也在随之上升。

　　经济学家姜超认为，居民部门债务增速，从2008年以来，一直高于可支配收入增速，在2017年，两者足足相差了20个百分点。

　　数据显示，居民杠杆率已经从2008年的17.9％，上升至2018年的53.2%, 10年间，上涨了35个百分点。

　　越来越高的杠杆率，意味着购房者买房背负的债务越来越沉重，房屋空置率走高、弃房断供现象出现、三四线房价过热、投机情绪蔓延等问题日益凸显。

　　正因为变化足够剧烈，楼市调控的难度才更高，既要让房价保持平稳，不至于大起大落，又不能完全冻结房产的流动性，免得其他行业受到波及，这是每个城市都头疼的问题。

　　如同“蒸包子”一样，手上如果没准头，蒸出来的包子既不白，又不软，还容易塌皮，时间越长，火候大了包子皮太硬，火候小了吃起来又夹生，丧失了口感。

　　毫无疑问，房地产的种种问题想要解决，是个技术活，还好，现在的楼市，开始“蒸包子”了，从“稳地价、稳房价、稳预期”入手，让市场逐步进入“稳中有降”的通道，不再“活蹦乱跳”，让购房者更加从容。

　　最典型的表现，是刚“冒出来”的两个消息，是时隔三年来“首次”出现。

　　第一，房地产库存增多。

　　近日，贝壳研究院分析师许小乐指出，监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，库存下降的城市仅有上海和苏州。

　　也就是说，除了上海与苏州，剩下的27个城市，库存全部上升。

　　据CRIC数据统计显示，上半年各重点城市库存量同比继续呈上升趋势。截至5月末，54个典型城市新建商品住宅存量约33853万平方米，同比上升16%。

　　各能级城市库存相比2018年同期也均有不同幅度的上涨，其中一线城市涨幅最大，达到40%，二线和三四线城市同比分别上升9%和22%。

　　什么叫库存？严格来说，开发商手里没卖出去的房子，不管是在建的期房，还是已建成的新房都应该算作在内，有心人应该还记得，从2016年开始，我们看到的、听到的都是争着买房，很少见到库存上升的情况，如今，库存再次上升，意味着卖房的难度增加了。

　　第二，延迟交房案例增多。

　　延迟交房的事年年都有，但是，今年增长的速度要超出我们的预期，尤其是在中西部的三四线城市，表现最突出。

　　华北某市高峰期有300多个问题楼盘，现在仍有100多个正在解决当中，山东沿海某市的海景房，如今跌至千元都无人问津，另有黑龙江、甘肃、河南多个地市，都出现了不同程度开发商延期完工的现象。

　　延期交房事小，烂尾事大，长江证券宏观分析师赵伟此前指出，2019年4季度将是住宅竣工高峰期，可关注11、12月竣工数据变化，分区域来看，东部地区竣工与期房销售的缺口较大；其中，北京、江苏、浙江、广东等省（市），今年面临较大交付压力。此外，中部地区的湖北、安徽和江西，西部地区的重庆、广西和贵州，也存在一定交付压力。

　　这两个消息，其实象征了楼市时隔三年后出现的“暗号”，也是房地产回归理性的苗头。

　　表面上，库存增加、延迟交房对购房者不利，实际上，这是对开发商过去几年激进拿地扩张的“教训”，只有一些房企出现了现金流断裂，炒房客们逐步撤离这个市场，楼市的气氛才能变得更“清爽”。

　　事实上，三年来首次出现，这样的现象很特殊，也有点异常。

　　有专家认为，2016-2018年，我国期房住宅销售高增、但竣工不足，一般来说，因为期房销售2-3年左右就要交付，在固有期限的约束下，几乎所有购房者都对2019年交房抱有很大的期望，一旦不及预期，未来的几个月时间内，房企交房的进度再次出现拖延，楼市可能会进一步出现调整。

　　正如上文所说，库存升高，房子难卖，交房延迟只是问题的表面，房地产市场发展过于迅猛，我们的居住条件也改变的太快，此时治病既不能用“猛药”，也不能太轻微，如同“蒸包子”一般，火候过大或者过小，都会出现“副作用”。

　　所以，楼市出现再反常的现象，我们也不必大惊小怪，这是市场归于平静的必由之路。

　　不管数据如何变化，房地产市场最重要的依然是“人心”，相信随着时间逐步推移，人们的购房理念也会变得务实，剥离房子“投机”和“虚荣”的属性，让“居住”成为我们买房的唯一理由。