楼市开始“蒸包子”!“冒出来”两个消息,三年来首次,有点异常

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  80后生人,都有一段独特的记忆,儿时能吃口肉就感到异常幸福,邻居家的黑白电视炙手可热,鞋子上的洞一个叠一个,修鞋摊、缝纫店充斥了年少时的生活。

  在物质匮乏的年代,谁也想不到,有一天,自己能住上几十层的高楼,为了学区而苦恼,为了彩礼而发愁,为了买车而雀跃。

  这种夸张至极的变化,仅仅在二十多年的时间内就完成了。

  数据显示,1998年房改后,城镇居民人均住宅面积由1998年的8.7㎡,提高到2017年的36.9㎡,20年增长4.25倍。同时,根据 2017 年中国家庭金融调查报告的数据,我国城镇家庭住房拥有率为 90.2%,位于全球前列。

  然而,人均居住面积提高的同时,居民购房杠杆率也在随之上升。

  经济学家姜超认为,居民部门债务增速,从2008年以来,一直高于可支配收入增速,在2017年,两者足足相差了20个百分点。

  数据显示,居民杠杆率已经从2008年的17.9%,上升至2018年的53.2%, 10年间,上涨了35个百分点。

  越来越高的杠杆率,意味着购房者买房背负的债务越来越沉重,房屋空置率走高、弃房断供现象出现、三四线房价过热、投机情绪蔓延等问题日益凸显。

  正因为变化足够剧烈,楼市调控的难度才更高,既要让房价保持平稳,不至于大起大落,又不能完全冻结房产的流动性,免得其他行业受到波及,这是每个城市都头疼的问题。

  如同“蒸包子”一样,手上如果没准头,蒸出来的包子既不白,又不软,还容易塌皮,时间越长,火候大了包子皮太硬,火候小了吃起来又夹生,丧失了口感。

  

  毫无疑问,房地产的种种问题想要解决,是个技术活,还好,现在的楼市,开始“蒸包子”了,从“稳地价、稳房价、稳预期”入手,让市场逐步进入“稳中有降”的通道,不再“活蹦乱跳”,让购房者更加从容。

  最典型的表现,是刚“冒出来”的两个消息,是时隔三年来“首次”出现。

  第一,房地产库存增多。

  近日,贝壳研究院分析师许小乐指出,监测的29个重点城市中,有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月,库存下降的城市仅有上海和苏州。

  也就是说,除了上海与苏州,剩下的27个城市,库存全部上升。

  据CRIC数据统计显示,上半年各重点城市库存量同比继续呈上升趋势。截至5月末,54个典型城市新建商品住宅存量约33853万平方米,同比上升16%。

  各能级城市库存相比2018年同期也均有不同幅度的上涨,其中一线城市涨幅最大,达到40%,二线和三四线城市同比分别上升9%和22%。

  什么叫库存?严格来说,开发商手里没卖出去的房子,不管是在建的期房,还是已建成的新房都应该算作在内,有心人应该还记得,从2016年开始,我们看到的、听到的都是争着买房,很少见到库存上升的情况,如今,库存再次上升,意味着卖房的难度增加了。

  第二,延迟交房案例增多。

  延迟交房的事年年都有,但是,今年增长的速度要超出我们的预期,尤其是在中西部的三四线城市,表现最突出。

  华北某市高峰期有300多个问题楼盘,现在仍有100多个正在解决当中,山东沿海某市的海景房,如今跌至千元都无人问津,另有黑龙江、甘肃、河南多个地市,都出现了不同程度开发商延期完工的现象。

  延期交房事小,烂尾事大,长江证券宏观分析师赵伟此前指出,2019年4季度将是住宅竣工高峰期,可关注11、12月竣工数据变化,分区域来看,东部地区竣工与期房销售的缺口较大;其中,北京、江苏、浙江、广东等省(市),今年面临较大交付压力。此外,中部地区的湖北、安徽和江西,西部地区的重庆、广西和贵州,也存在一定交付压力。

  这两个消息,其实象征了楼市时隔三年后出现的“暗号”,也是房地产回归理性的苗头。

  表面上,库存增加、延迟交房对购房者不利,实际上,这是对开发商过去几年激进拿地扩张的“教训”,只有一些房企出现了现金流断裂,炒房客们逐步撤离这个市场,楼市的气氛才能变得更“清爽”。

  事实上,三年来首次出现,这样的现象很特殊,也有点异常。

  有专家认为,2016-2018年,我国期房住宅销售高增、但竣工不足,一般来说,因为期房销售2-3年左右就要交付,在固有期限的约束下,几乎所有购房者都对2019年交房抱有很大的期望,一旦不及预期,未来的几个月时间内,房企交房的进度再次出现拖延,楼市可能会进一步出现调整。

  正如上文所说,库存升高,房子难卖,交房延迟只是问题的表面,房地产市场发展过于迅猛,我们的居住条件也改变的太快,此时治病既不能用“猛药”,也不能太轻微,如同“蒸包子”一般,火候过大或者过小,都会出现“副作用”。

  所以,楼市出现再反常的现象,我们也不必大惊小怪,这是市场归于平静的必由之路。

  不管数据如何变化,房地产市场最重要的依然是“人心”,相信随着时间逐步推移,人们的购房理念也会变得务实,剥离房子“投机”和“虚荣”的属性,让“居住”成为我们买房的唯一理由。

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