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楼市进入调整期,2019年该买房还是卖房?这3个数字你有必要了解

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经过二十多年的楼市发展,伴随房价的不断上涨,房子已经成为了家庭财富的象征,而且人们对于必须买房的观念也愈发根深蒂固。不过,最近这两三年,在房地产调控步步收紧的趋势下,全国房价一度出现了涨跌互现的情况,再叠加房价本身依然处于高位,所以房价的走向成为了业内最关心的话题。试想,如果有人告诉你,未来房价还得大涨,估计现在很多人都会抢着去买房,反之,很多人都要忙着卖掉手里多余的房子了。可问题的关键是,没人可以准确告知你未来的具体房价,我们只能根据政策面和市场大环境作出基本判断。转眼已到8月中旬,天气开始变得喜怒无常,常常让人摸不准阴晴变化,而面对当前的楼市,购房者对房价行情的判断同样有些拿不定主意。

对这个问题,业内专家学者也表达了自己的观点。在某房地产论坛活动上,北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示,以前认为买房比奋斗还重要,但随着楼市的变化,从2018年开始,自己转变了房价必涨的观念,所以,“多数时候,还是劝大家别买房”。其实去年,素有“中国首善”之称,慈善捐款金额达80亿的曹德旺也劝告人们及早卖掉手里多余的房子,否则以后可能卖不掉、租不掉,还要交管理费。不过,也有一些专家却鼓励贷款买房。近日,中房集团理事长孟晓苏表示,银行要加大对居民住房贷款的支持,从而形成购买力来拉动内需。专家立场不同,观点自然也不同,这无疑只会让购房者更加摸不准方向。那么,坦白来讲,2019年到底应该买房还是卖房呢?

我们先来看看目前楼市的3大变化

第一,住宅成交:市场预期继续下滑,楼市库存连续“7个月”出现了同比正增长

根据上海易居房地产研究院发布的《100城住宅库存报告》显示,上半年监测新建商品住宅库存总量45203万平方米,环比增长0.4%,同比增长6.0%,连续7个月同比正增长。其中,一线城市同比连增13个月,三四线城市同比连增8个月,二线城市最近近两个月也开始正增长。值得注意的是,从7月底开始,国家明确定调不再把房地产作为短期刺激经济的手段,随后大连、合肥、郑州等地又迎来一波升级加码潮,据此可以预计,下半年政策面会持续偏紧,库存继续上升的可能性依然很大。

在笔者看来,楼市库存上升,意味着楼市住宅供给量开始大于需求量,开盘售罄的“盛况”一去不复返,对此最着急的肯定就是开发商了。就上半年来看,开发商面临的压力挺大,不仅面临融资压力,还面对销售压力和回款压力,三重压力之下,开发商极有可能会通过一口价、特价房等打折促销方式,或者直接适度下调房价来完成销售任务,加速资金回笼。笔者认为,一旦撕开了降价促销的口子,就会有更多房企跟进。

第二,银保监会:严查“32城”涉房贷款,对房地产信贷规模较大的机构开展专项检查。

继5月份以来,继银保监会、发改委先后表态严查房企拿地融资,加强海外融资监管后,7月底,央行也召开了银行业金融机构座谈会:未来要保持个人住房贷款合理适度增长,加强对各种资金流入房地产行业的管理,加强对高杠杆房企融资行为的监管和风险提示。到了8月份之后,银保监会再次下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,重点检查全国32个城市的银行的涉房贷业务,比如土地储备贷款、开发贷款、个人贷款等。其实,通过主管部门的先后表态来看,涉房涉贷的监管不会放松,而且范围不断扩大,不仅包括开发商贷款,个人消费贷甚至个人按揭贷款都包括在内。

笔者认为,未来信贷或趋向于精准化和差异化:一方面,从经济整体来说,会加大对实体的支持力度,而房地产业会继续收紧;另一方面,从房地产的角度来看,会加大对自住的支持力度,高杠杆、消费贷等行为会受到限制与监管。其实,近期相关政策已表明,房住不炒的定位不会改变,短期内靠房地产拉动经济的可能性不复存在,所以信贷政策不会出现大幅松动。不过,随着因城施策逐渐成为调控常态,对于比较依赖房地产业的城市而言,可能会出现一些变相松绑的可能,但是幅度不会太大。

第三,土地市场:结束溢价率连续“6个月”上涨局面,底价成交成主流态势。

众所周知,2019年上半年土地市场仍然保持着一定的热度,但是下半年情况有所改变。根据易居研究院的数据报告显示,前7个月,监测40城土地成交建筑面积和土地出让金收入分别同比上涨0.2%、18.7%。但是,单就7月份来看,土地市场突然降温,监测40城土地成交溢价率19.9%,结束了连续6个月上涨。除此之外,土地出让金、土地供应面积等关键指标都开始出现了下滑态势,而且一二三四线城市的步子基本一致,底价成交成为主流态势。由此可见,土地市场降温的大幕或许已经拉开了。

笔者认为,进入7、8月份以后,土地市场呈现降温,与楼市调控再次收紧有直接关联。一方面,在去杠杆的大背景下,房企融资继续收紧,房企资金链也出现了分化,影响了供地热情,也抑制了拿地热情,房企拿地整体趋于谨慎;另一方面,房贷利率止跌回升,市场预期出现下滑,买房的积极性大大降低,推高了库存的上升。除此之外,上半年楼市回暖之际,不少房企积极进行了补仓,如今积极性自然也降低了。

基于以上房地产形势,今年到底该买还是该卖呢?建议关注以下3点:

1、住房发展进入新阶段,购房者应适当转变观念。从福利分房时代过渡到商品房时代,我们即将迎来租售并举时代,随着住房发展进入到“双轨制”的新阶段,人们的买房观念也应该适当改变。笔者认为,最根本的原则就是合理控制负债,改变必须买房的思维,根据自身的经济实力来决定是买房还是租房。

2、楼市进入分化期,是否买房应该注意因城而异。不同城市的房地产发展环境不同,面临调控,有的城市降温,但不可否认有些城市依然还有发展空间。对此,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆表示,未来中心城市、大都市圈、城市群依然还有机会。在笔者看来,一二线城市、调控严厉的城市、城市群内部的三四线城市等,未来或许更值得关注买房;反之,现阶段其他普通城市更应该关注现金流和流动性。

3、房住不炒定位不变,买房卖房都应该回归理性。如果本身有买房需求,比如孩子上学、结婚等,遇到合适的房子依然可以入手。但是,在楼市调控收紧的情况下,中小房企的资金链相对紧张,产品质量或存在隐患,而银行更加青睐实力更强、产品质量更好的大房企,所以应该认准大品牌房企。但是,如果考虑卖房置换,笔者认为现在并非换房好时机,二手房降温明显,很难卖到心理价位,所以改善置换可以再等等。此外,房住不炒的定位不会改变,对于炒房囤房客来说,要想全身而退,应该把握时机,而不是盲目追求卖在最高点,结果或有可能面临断供和信用风险。关于这一点,长期以来一直善于低买高卖的李嘉诚曾直言,不会冒险去赚最后一个铜板。

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