苏州调控加码,常熟楼市火了?真相是……

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  苏州7.24限售限购新政已经落地近三周,市场也做出了相应的反应。

  在苏州新政出台一周后,常熟的楼市一夜爆红,购房者、投资客、中介纷纷涌入常熟各大售楼处,各种流量盘刷足了存在感。

  

  
有消息称,受苏州新政外溢影响,目前常熟楼市80%的购买力来自苏州和其他周边城市。
更有不少苏州投资客在筹集资金,准备进场。

  

  这从克而瑞苏州房产测评统计的近期成交数据中也有所体现:
7.22-7.28苏州调控新政落地首周,常熟市商品住宅成交了251套,环比增加14%;
7.29-8.4的这一周,市场成交套数为483套,环比增加92%;
8.5-8.11这一周,市场成交套数虽环比有所下跌,但仍旧保持在400套以上。
7.24苏州调控新政后,常熟楼市开始火热,究其原因,不难解释:
①首当其冲的原因是 常熟不限购不限售,是苏州大市范围内政策最为宽松的县级市 。 常熟是苏州的县级市,目前的限购只在苏州市区、太仓和昆山实施,限售除了以上城市还包含张家港,常熟游离于调控政策之外。苏州政策收紧,促使大批购房者外溢。
②其次,常熟地处环沪经济圈,房价有一定竞争力。 据克而瑞数据显示,8月常熟市商品住宅成交均价为 17053元/㎡ ,相较苏州市区逼近2.5万元/㎡的成交均价, 房价有优势
新房品质升级,产品类型丰富 。 2017年以来,众多品牌房企相继进驻常熟, 住房产品迭代更新,新房产品种类丰富,购房者选择面较宽。
值得一提的是,并不是市场整体都呈现火热态势,而是部分热门板块的热门楼盘人气旺盛,如 城铁片区辛庄 板块的高性价比房源。

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就像 蝴蝶效应 所说的,一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶,偶尔扇动几下翅膀,可以在两周以后引起美国的一场龙卷风,更何况本就身处苏州大市的常熟。
苏州调控升级之后,对常熟楼市产生的第一个冲击波便是——挤压了部分投资客群。 常熟凭借南接苏州相城区的先天性地理优势,加上不限购不限售的宽松政策环境,已然成为购房者目光聚集之地。

  这也不是没有先例。

  2016年10月,苏州限购政策正式出台,在经历了一段时间的政策消化期之后,就开始陆陆续续有苏州人赶到了常熟来买房,尤其是2017年常熟市场供应量的大幅增加,也给了苏州外溢客群更多的选择。

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无论是2016年10月的限购政策还是7.24调控新政,常熟都在调控政策之外,这其中都有什么样的原因呢?
首先我们得明白, 调控政策出台的基础 是什么?
苏州5.11新政对于热门区域和板块的调控,对于已经热度燃遍全市的楼市完全无影响。
吴江运东部分楼盘开盘即磬,其中投资客比例最起码30%以上。整个6月苏州市区楼盘新开盘或加推认购率环比5月增加5个百分点,达到89%,5%的年内房价涨幅在此火爆的楼市盛况下变得难以控制。

  除此之外,土地市场也是持续高热。3号公告的土拍中,9宗宅地中有5宗直指现房前一手,未来结构封顶才能领证销售。在房住不炒的大背景下,出台更加严厉的调控政策,是大势所趋也是理所当然。

  那么反过来再看,为什么常熟不在此次苏州新调控政策范围内,就很好理解了。

  我们也从土地市场和住宅市场两个维度进行说明。

  土地市场

  2019年上半年,常熟共成功出让9宗涉宅地块, 平均楼面价为10007元/㎡ ,同比2018年同期有所下降,土拍平均溢价率为22.8%,9宗涉宅地块中只有华润东南开发区04地块达到封顶销售。 土地市场相对比较平稳,没有出现市区的火爆态势

  住宅市场

  常熟住宅市场在上半年整体回暖趋势明显。

  供应端大量出货,4月出现供应峰值,成交量虽同比大量增加,但市场仍呈现供大于求的态势。5月供应回落,市场趋向供需平衡。

  2019年上半年,常熟商品住宅供应量为122万㎡,环比持平,成交量为85万㎡,同比增长42%。

  

  成交均价呈现稳中有升的趋势,2019年6月常熟整体成交均价达17700元/㎡,环比2018年四季度18050元/㎡,小幅下跌了约2%。

  换句话说,现阶段 常熟房价基本维稳,并在一个能接受的、可控的范围内小幅波动

  用一句话来形容当前的常熟楼市,就是:有的卖、也有人买,市场新供应丰富,房价大跌不现实,但短时间内出现上涨行情的概率也不大。

  也就是从市场本身表现健康,暂时不需要通过更加严厉的调控来对市场进行调节。

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市场是瞬息万变的,即使目前常熟还不在苏州调控的范围内, 但 保不齐哪天,常熟也会跟进或者被纳入调控范围。

  在5月15日常熟市自然资源和规划局发布的“ 关于常地网挂〔2019〕7号公告地块挂牌出让的补充公告 ”中,明确调整土地使用权网上竞价规则,首次设置市场指导价及一次报价有效区间 ,便是在苏州土地新政指导下对土地出让规则进行细化。

  最近有坊间传闻,常熟10月要开始限购了,真实性虽有待考证,但是也在提醒各位购房者,要时刻把握好政策的风向,房住不炒,理性购房。

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