继“人造小阳春”之后,惠州楼市又迎来了“涨价去库存”?

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也许,持续关注楼市发展超过半年的人,记忆中应该还存在着刚过完年那阵子如旋风一般席卷我们朋友圈的“热销”大赛。
大概的场景房价君来帮没有体会过的人回忆一下:
刚过完年钱包稍微有点余粮的我们,揣着还没捂热的年终奖,想着去各大售楼处转转,原本只是想着感受一下过完年楼市行情,结果,被售楼处热销的场面给震得一愣一愣的,看到销售对犹豫一点的我们不爱搭理的表情,内心一阵慌乱,难道,这楼市莫不成又要火起来了?
而随之而来的,是铺天盖地的朋友圈热销大赛,如果想回顾当时场景,不妨来看看年后房价君随手记录的这一篇文章:朋友圈热销大赛,有盘称一天卖了65套。
而针对这种现象,网上流传一种说法,称这种刚过完年,楼市即现红红火火热销场面的现象为: “人造小阳春”,意即为每年的三月至五月,开春之后,通过各种人为手段,想办法促进成交,暖热售楼处氛围,打造一种楼市热销的现象。
而这种人造小阳春现象,撑了大约三个月后,就逐渐归为平静了。 当下的惠州楼市,相对比开年来讲,明显表现冷静了许多。
但这并不妨碍伟大的地产从业人员们发明新的概念。
“涨价去库存”,横空出世。
听起来,似乎是不可思议的一件事,但房地产这一特殊领域里,居然真的就屡试不爽了。 最直接的原因,大概是大部分人对于房子“买涨不买跌”的心理了。
今天,就来聊聊房地产里面究竟是如何“涨价去库存”的。
先来回忆一个十分熟悉的场景,可能大部分人已经经历过了。

  

  在6月份,惠城区针对个别热点楼盘,出现了备案价格的松动。 从北站新城区域的领地兰台府上调备案均价约1200元/平米以及奥林匹克花园上调备案价800元/平米开启,惠州的备案价在压抑了接近三年后,终于出现了一丝松动。
于是,朋友圈里关于涨价的传闻,开始不绝于耳,而这一波消息最直接的作用就是,刺激了近期想买房的一些购房者,内心有点慌乱。
不买,怕涨的更凶,于是,那些涨了价的楼盘,反而在当下的市场环境里,卖的更好了。 同样的楼盘同样的产品,备案价往上提一些,销售数据反而更好看了。
这,就是在惠州楼市里面,表现的最直观的“涨价去库存”的一种现象。
而另外一种,也比较熟悉: 即常见的,出现在年终与年底的: 完成任务,优惠收回。

  

  这两种操作手法,都是最常见的,在楼市销售里“涨价去库存”的两个案例。 那么,涨价,真的能去库存吗? 其实未必!
涨价去库存,本质上,需要一个前提,就是库存量大。 但是纵观目前惠州价格上调项目,其实仔细观察一下,就会发现一个共同的特征: 真正涨价了的房子,本质上,库存是不多的。 而且,不光自身项目库存不多,甚至区域内,库存量也不会特别大。
以北站新城为例:
真正的惠州高铁北站新城核心范围圈内的楼盘,在昨天的文章里也提到过了,有三个: 保利和悦华锦,领地兰台府,以及金裕星河丹堤。
楼盘数量不多,但每个楼盘都有自身的特点与竞争优势在,比如和悦华锦的小而美,领地兰台府的中式风格,而且这两个楼盘,自身的货量也不是特别多。 金裕星河丹堤就更不用说了,星河拥有高铁盘的操盘与运作能力。
再以金山新天地中海阅江府所在的区域,德威江誉城在7.8月并无货量供应,旁边的楼盘又都未正式开盘,区域内,阅江府是独一份的存在,即使如此,项目的11栋备案价与同类的13栋对比,也只是小幅调动。
还有,奥林匹克体育中心片区,上半年,仅有御水龙庭和中骏雍景湾货量还看的过去,其余楼盘都没货,中洲天御仅剩的两栋,简直成了购房者眼中的香饽饽。 所有人的目光都盯着央企联合的地块……
这就是惠州楼市的现状。
来看看上周几个新开盘项目的销售情况: 中海阅江府,128套房源当天成交约118套,开盘去化92%,据了解,开盘都没有举行仪式,微信选了个房就完事儿,现在剩的只有天地楼。 重要的是,备案价卖,没有任何优惠!

  

  位于惠博沿江路上,隶属江北区域的悦江府,备案均价11567元/平米,124套房源开盘当天卖掉57套。

  

  嘉和盛世,江北中心地段,15栋带装修均价13058元/平米,81套房源开盘去化率93%。

  

  从上面三个盘的销售情况可以大致了解,但凡好一些的区域,房荒。 供应量都没有,谈何涨价去库存? 但是,如果区域内供应大的,可就不一定了。
看一下合纵联行最新统计的惠州四区三县的库存情况:

  

  
未来,惠东、博罗、大亚湾、惠阳区域的库存量,相对还是较大的。 而这几个区域,在购房人群购成中,有一大部分是投资为主,这才是需要去库存的区域。
对于库存量比较高的区域,当然,涨价,是去不了库存的。 购房者也不是傻子。
接下来,对于库存高的区域,也许是一场关于品质、配套,口碑的较量。

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