长租公寓接连“停摆”:地产生意金融化 资金池问题怎么破?

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  『 长租公寓这一商业模式在实际操作中,商家往往通过集中收租、分期支付,甚至刻意引导租客贷款的方式,形成资金池,以快速扩张规模。部分激进者,则将预期的租金收入打包成理财产品,售卖给社会公众,已符合金融运作的特质。遗憾的是,相应的监管,却未能及时跟进。

  来源|央视经济信息联播、证券时报

  日前,南京市多部门已启动审计调查程序,对乐伽公寓的账目进行审计调查。
8月12日,南京市住房保障和房产局有关部门负责人在接受央视财经记者采访时,介绍了南京市即将开展的住房租赁企业专项整治行动。

  南京启动住房租赁市场专项整治行动 治理“高进低出” 挪用资金等乱象

  △央视财经《经济信息联播》栏目视频

  南京市房地产市场交易中心副主任 刘东 :尤其是针对高收低租这种经营模式,包括通过银行资金融资渠道高价收购房源,以及强制和诱导租客使用租金贷支付租金的行为,对于检查中发现的问题,我们将联合相关部门进行联合惩戒。

  

  据律师介绍,此次事件中,乐伽与房东之间的法律文书,从协议的标题、主体罗列、房东出具的授权委托书等材料来看,乐伽公司系受房东的委托出租房屋,根据《合同法》及司法解释的规定,受托人在委托范围内从事活动的后果由委托人承担。

  据此,在房客已经交付房租的情况下,可以视为房东已经收到房租,应当保障承租人的租赁权。当然,对于每个个案来说,需要根据具体的合同条款及证据材料予以判断。

  

  长租公寓“资金池”问题亟待监管

  在南京市开展的专项行动中,检查的重点包括:强制或诱导使用“租金贷”“租金挪用”“高出低进”经营的模式。无论是租金贷还是租金挪用,都涉及到“资金池”的问题,这正是近两年来,爆雷的长租公寓核心问题所在。

  

  在乐伽公寓事件中,乐伽公寓一次性向租客收取一年甚至更长期的租金,这些资金的用途却难以监管。部分资金用来支付进一步收储房源,部分资金用于投资项目,部分资金甚至有可能被非法侵占。记者在调查中发现:部分租客向乐伽公寓支付租金时,收款方为个人账户。

  乐伽公寓今年3月也曾发出公告,承认其合肥分公司存在部门员工侵占公司资金的事实。

  

  除此之外,已经爆雷的杭州鼎家公寓和北京昊园恒业公寓则属于“租金贷”模式。

  

  这种模式中,租客与长租公寓签订一年期合同,长租公寓诱导租客向网贷机构申请租赁住房分期贷款,网贷机构将合同期内的全部租金一次性支付给长租公寓,而租客则按月向网贷机构还本付息。

  证券时报在关于《长租公寓金融创新可别成了监管套利》一文中写道:一度被视为创新范本的长租公寓,却频现爆仓事件。近日,华东某知名长租公寓宣布,公司因经营不善倒闭。房东关切后续租金有无着落,租客担心会否被扫地出门。此前,已有多家长租公寓经营者因种种原因宣告破产,涉及人数众多,社会反响强烈。

  长租公寓的商业模式,是商家通过向房东收房,统一装修后再转租给房客,类似于传统意义上的二房东。尽管中间商赚了差价,但经过统一装修改造,千差万别的房子变成类似标准化的产品,提升了住房的居住价值,可以更好地满足用户需求。然而在实际操作中,商家往往通过集中收租、分期支付,甚至刻意引导租客贷款的方式,形成资金池,以快速扩张规模。部分激进者,则将预期的租金收入打包成理财产品,售卖给社会公众,已符合金融运作的特质。遗憾的是,相应的监管,却未能及时跟进。

  在过往的爆仓案例中,“高进低出”成为高频词,这显然不符合正常的商业逻辑。但在互联网模式创新噱头的掩盖下,“规模”被放在“利润”之前,以吸引资本的关注和垂青。我们看到,这些年各路玩家竞相入场,激烈的竞争往往以价格战的方式开打。这反过来放大了经营者的风险,资金链成为整个业务链条最薄弱的一环。但是,目前对绝大多数长租公寓运营者仍然执行普通商事企业的标准,一些公司的注册资本只有百万元级别。如此低的资本金却实际操持着类金融的业务,个中风险不言自明。在宽松的监管下,倘若拘泥于“有限责任”的尺度,经营者的道德风险不得不防。

  各类金融创新在层层穿透后,其实质基本可归结为杠杆魔术,相应被抬高的风险不应被忽略。在现行长租公寓的运行和监管模式下,运营者一旦成功即可收获几何级数放大的果实,但失败的苦果却往往转嫁给房东、租客和社会承担。名义上的金融创新,实则变成监管套利。对此,业内就有专家建议,租赁行业应立法建立准入门槛,并参照类金融企业,建立风险准备金制度,以限制商家盲目扩张。类似将风险扼杀在摇篮之中的举措,或值得监管部门借鉴。

  此外,专家也提醒需加强对长租公寓的资金监管。

  

  中国人民大学重阳金融研究院副院长 董希淼:比如说,对长租公寓收取的租客的租金,建立一个专门的存管制度,将租客的租金,跟长租公寓运营商的自有资金分开来,防止长租公寓运营商挪用租客的租金。

  业内人士指出:除了资金运用上存在风险之外,市场中很多所谓的“长租公寓”都处于监管的空白地带。

  

  中原地产首席分析师 张大伟:各地的住建委系统,只能监管我们所说的房地产经纪公司,但是现在很多的这种企业,它打了一个擦边球,它变成了资产管理公司,严格意义上来说,就没有部门能够监管它了。(互金通讯社综合整理自央视经济信息联播、证券时报网)

   原标题:专项整治!“高收低租”违法抢占房源等9类行为将被严查 )

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