完成1.66亿平方米土地储备,融创发展渐入佳境

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  如今房地产行业,提到融创中国,最让市场称道的便是其对市场精准的预判和管理层的魄力。在公司做出一系列让市场惊愕又兴奋的扩张举措之余,也将这家民营房企推上巅峰。

  公司把握住行业最后一个快速发展周期,迅速完成土地积累,销售规模从2012年行业第12位,扶摇直上到2018年的第4位。

  一路走来业务更多元、规模更强大的融创中国将如何发展?作为行业龙头公司发展走向,似乎更能代表行业的未来。

  融创销售规模稳步增长

  曾经逆势扩张的融创,最近变得越来越稳,公司销售额就是一个很好的例证。

  从8月5日公司公布7月营运数据看,2019年1-7月,融创中国(01918-HK)累计实现签约金额2553.1亿元,同比增长13.3%;实现累计签约面积1749.8万平方米,同比增长22.4%。

  这个销售规模在行业处于什么样的水平?根据克而瑞数据,2019年1-7月,融创中国累计合同销售金额排名位居行业第五。

  其实早在2017年和2018年,公司就分别以3620.1亿元、4608.3亿元合同销售金额,稳居行业第四名。作为行业龙头,融创中国的销售规模是其实力最佳体现。

  从历史销售数据看,公司的销售额从2017年下半年开始走高,2018年后,除春节淡季外,其余月份表现较为均衡。

  

  上半年销售大获全胜,融创中国下半年销售势头会受大环境影响吗?

  对此,华创证券研究所认为,融创中国2019年预计可售货值约7800亿元,可售货值充裕,计划销售 5500亿元,同比增加19.4%,对应去化率71%,考虑到公司布局聚焦于一二线城市及环一线热点城市,2019年销售预计稳增。

  完成前期土地储备,融创已经渐入佳境?

  近三年融创中国销售规模的爆发,离不开公司2015-2017年间对土地储备的积累。

  2015年中国经济回落,房地产行业面临较大压力。在较为宽松货币政策、房地产去库存政策刺激下,一二线房地产市场从2015年第四季度开始回暖。

  趁着这个宽松的信贷周期,融创中国很好的预判和把握住土地市场机会,自2015下半年加速拿地,2016年便迅速向济南、南京、成都、武汉等全国二线城市扩张。

  Wind数据显示,2015年,融创中国新增土储为1015万平方米;2016年新增土储4773万平方米;2017年,这个数字集聚上升为6764万平方米。

  经过上述三年土储高增长后,到2018年,公司土储新增额回落至4820万平方米。

  在公司土地积累期间,让融创中国名声大噪的还要属收购万达文旅项目。2017年,公司以438.44亿元收购大连万达商业13个文旅项目91%权益。

  被收购的13个文旅项目业态较为丰富,包括万达文化旅游城和配套可供销售住宅等业态的综合地产项目。

  2018年,公司又将万达文化管理100%股权拿下,交易代价为62.81亿元。融创收购万达资产一举,让市场兴奋又震惊,还有人为孙宏斌捏一把汗。

  但真正当收购落下石锤,外人才看清融创的魄力。兴业证券认为,为此融创获取近6000万平方米土地储备,其中有近1000万平方米的商业物业,正好补充融创短板。

  孙宏斌也在2017年年报中表示,通过此次收购,让融创高起点完成文旅板块布局,未来有望成为中国最大的高品质文旅地产运营商之一。

  在融创中国完成对土地储备的四年高积累后,截至2018年底,公司土地储备达到1.66亿平米,位于行业前茅。

  

  融创中国也正式从一家住宅和商业物业开发商,完成向融创地产集团;、融创服务集团;、融创文旅集团;、融创文化集团;四大板块的战略转变。

  融资收紧,考验融创回血;内功时刻到来

  从融创中国拿地节奏看,公司对政策和市场的预判还是非常精准的。而2019年行业将往哪里走,是对公司发展战略最大的考验。

  公司在2018年年报对今年市场进行前瞻性展望,并预计在因城施策、分类指导;调控思路下,预计2019年房地产调控政策将更加市场化和更具针对性。

  当局部市场出现过热,尤其是价格大幅上涨,调控政策将会趋严。此外,城市间的供需关系将直接导致房地产市场出现分化,需求强劲的一二线和强三四线城市房地产行情依然高涨。

  今年上半年现实再次验证融创精准预判,而眼下看,公司基于对政策精准理解,再一次把握住市场发展节奏。

  为维持公司销售规模稳定增长,融创今年推出400多个可售项目,预计总可售资源超过7800亿元。

  在现阶段销售策略上,公司也继续加速去化,加快经营活动现金流释放,寻求公司稳健、高质量发展。

  除却力保销售稳增长外,融创还加强自身造血;能力提升。2017年来,公司各项指标均出现好转。

  以被视为公司成长能力的营收和净利润增长情况看,公司营收也在销售规模带动下,近五年节节攀升。

  净利润除在2016年小幅下滑外,自2017年以来表现较好。而净利润下滑原因也是由于公司把握土地市场战略机遇导致短期内财务费用和管理费用增加所致。

  

  从提现公司盈利能力的销售毛利率和销售净利率看,经历2015-2017三年的高速扩展期,公司的这两项指标均在2017年出现回升,表面公司的盈利能力正在逐步改善。

  

  随着公司完成前期土地积累,融创中国经营管理也渐入佳境,公司三项费用均回到行业合理范畴。

  Wind数据显示,2018年底,公司销售费用率为3.45%,同比回落1.68个百分点;管理费用率5.83%,同比回落2.52个百分点。

  

  综上来看,经过前期规模化扩张,融创中国经营管理已经渐入佳境。随着公司步入稳定发展,手中土储优势尽显,足够公司度过眼下这个房地产小年。

  作者|李莹

  编辑|李雨謙

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