王者变青铜!长租公寓集中爆雷,未来何去何从?

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  尘埃落定。

  多次辟谣之后,8月7日晚间,乐伽公寓通过官方微信、微博宣布,公司因经营不善已停止经营,并且

  无法偿还客户欠款。

  

  乐伽公寓公告

  在“高进低出”的经营模式下,乐伽公寓“爆雷”已在意料之中,而类似的情况在近两年内不时在长租公寓行业上演。

  从最初的各路资本看好,诸多开发商、中介公司、创业公司抓住风口布局,到如今爆雷、跑路不时发生、资本忙剥离,由“王者”变为“青铜”的长租公寓热度逐渐褪去,未来又将何去何从?站长今天就来分析分析。

  01

  长租公寓“变冷”

  随着乐伽公寓的“爆雷”,长租公寓行业再次被推上了风口浪尖。或许正如我爱我家前副总裁胡景晖所说,

  “长租公寓爆仓,要比P2P爆雷更可怕”。

  自2018年以来,杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业等多家长租公寓出现“爆雷”或“跑路”,无疑佐证了胡景晖的话。

  站长根据同策研究院近期发布的数据统计,截至目前,

  长租公寓阵亡名单已增至26家。

  其中,仅7月就有6家公寓爆雷,创单月爆雷新高。

  

  长租公寓阵亡名单

  在乐乎公寓创始人、CEO罗意看来,长租公寓行业存在着资产、资金、运营三个方面的错配,这些错配早早就给运营机构埋下了“雷”,剩下的只是一个“早爆还是晚爆”的问题。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,长租公寓爆雷事件说明,金融一旦介入房地产领域,或会出现一些“身不由己”的问题,这是需要警惕的,“如何让金融创新成为长租公寓发展的驱动力,而不是风险引爆点,是长租公寓运营商以及政府相关监管部门需要思考的问题”。

  站长注意到,在“创业派”长租公寓不断“爆雷”的同时,

  房企也在忙着剥离长租公寓业务。

  今年5月份,朗诗绿色集团发布公告称,将处于亏损阶段的包括长租公寓在内的5项业务以9.81亿元代价剥离至控股集团朗诗集团,成为首个因亏损原因将长租公寓业务剥离上市公司主体的房企。

  6月初,有消息称,远洋集团拟在年内将长租公寓业务——远洋邦舍剥离,成为第二家剥离长租公寓业务的房企。

  7月,万科深圳公司暂缓推进“万村计划”,并准备放弃部分已签约、但还未开始内部改造的城中村房源。

  此外,随着房地产行业下滑,融资环境收紧,偿债高峰期的到来,碧桂园、世联行等在长租公寓领域信心满满的企业,也不得不放缓长租公寓业务的扩张步伐。

  种种迹象表明,在经历了风口之后,

  长租公寓热潮褪去,在逐渐变冷。

  贝壳研究院高级分析师黄卉分析认为,部分企业开始剥离长租公寓业务,是前几年此类企业盲目进入和扩张的必然结果,这也说明行业发展逐渐回归审慎理性预期。

  02

  问题重重阻碍发展

  自2015年国家首次提出建立租购并举的住房制度以来,开发商、房产中介、创业公司等便开始积极布局长租公寓,希望在巨大的“蛋糕”里分一杯羹。

  虽然在短短几年内,长租公寓得到快速发展,但仍然面临诸多问题。正如建方长租总经理甘伟所言,长租公寓是个很苦逼的行业,行业痛点太多。

  一方面,2018年以来,长租公寓问题频发,除爆雷、跑路外,甲醛超标、黑中介、捆绑借贷平台等问题也接连被曝出,使得长租公寓

  负面缠身,面临信任危机。

  另一方面,目前国内的长租公寓主要依靠资本支持获取发展资金,伴随着资本的退出,资产证券化融资受阻,长租公寓变得

  “钱”景堪忧。

  同策研究院数据显示,今年上半年

  仅有5笔住房租赁ABS获批

  (注:ABS融资模式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式),且与2018年多笔首单动辄50亿至100亿的规模相比缩水严重。

  

  2019年半年度住房租赁ABS获批产品

  此外,

  前期投入大、回报周期长、盈利困难

  等问题,使得长租公寓面临极大的考验。

  站长从克而瑞监测数据看到,目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%,不仅低于办公租金回报率4%-6%的水平,也远低于国际公寓水平。

  协信资产管理GM、协信家CEO徐锋在近日出席2019博鳌房地产论坛时指出,企业的拿房成本占租金价格的50%-60%,装修成本占15%-20%,平均运营成本在12%-13%,加上税费,理想状态下,企业的利润在3%-5%。

  “据此估算,企业大概需要5年时间才能回本。”徐锋表示,不过随着企业拿房成本持续高涨,租金收益仍在走低,很可能8年、9年、10年,

  甚至全合同周期都达不到。

  罗意亦认为,长租公寓行业的回报率比较稳定,但收益不高,且回报周期很长,在这种情况下,一些企业拿着短钱、贵钱、P2P的钱投入到运营中,就很容易出现问题。“

  贵的土地、贵的钱,加上相对低劣的运营能力,

  三重错配,就导致整个行业出现了盈利问题。”

  事实确是如此,朗诗寓两年亏损了2.34亿,远洋邦舍的收益在其年报中并未披露,中骏方隅负责人坦言,长租公寓前期创造的收入不会太多……

  有业内人士指出:“长租公寓目前的发展还很迷茫,并未找到一个合适的发展模式,长租公寓能否挣钱、如何挣钱,可能是现阶段最需要解决的问题。”

  03

  未来将何去何从?

  在集中爆雷、乱象丛生之后,一片狼藉的长租公寓行业又将何去何从?

  站长从近期艾媒咨询发布的报告中看到,预计2022年我国房屋租赁市场租赁面积将达到80.6亿平方米,而

  房屋租赁市场租赁人口将达到2.4亿人。

  不难看出,长租公寓的前景还是不错的。多位业内人士也认为,长租公寓市场需求依旧存在,只是在当前资金短缺、盈利难的问题下,长租公寓行业追求规模的速度在放缓。

  另一方面,度过风口期,

  长租公寓行业进入洗牌期,分化加剧,

  头部聚合效应越发明显。

  克而瑞《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》显示,截至2019年6月末,房企长租公寓已拓房源TOP3分别是万科、龙湖和旭辉,拓展房源量分别为23万间、11万间和6万间;在集中式公寓运营商管理房源排行榜中,魔方、乐乎和窝趣稳居排行榜前三,管理规模分别为10万间、5.4万间和3.8万间;而分散式公寓运营商管理房源TOP3分别是自如、相寓和蛋壳,管理房源分别为85万间、70万间和50万间。

  “长租公寓最关键是做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。”黄卉指出,在行业市场快速发展的今天,需要用长远和发展的眼光看待行业变化,以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心,促进行业在正确的轨道上前进。

  艾媒咨询分析师亦认为,服务水平的提高将成为长租公寓的发展方向,“长租公寓在诸如管家服务、房间打扫等方面给予便利,将有效提高用户体验感,有利于塑造长租公寓品牌形象,提高自身的竞争力”。

  在行业进入洗牌期的当下,如何应对机遇与挑战,是长租公寓企业接下来要考虑的问题。

  正如朗诗集团副总裁、朗诗寓总经理章林在2019年博鳌论坛上所说,2017年、2018年上半年是长租公寓的风口期,如今进入洗牌期,大家要沉下心来练内功,围绕行业最关键的致胜要素去比拼综合战力,

  如果能穿越前两个阶段,到了收获期自然就会收获果实,

  成为这个行业里最优秀的运营品牌之一。

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