全国城市GDP百强名单出炉:三四线城市还能买房吗

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  文/诸葛找房

  近日,有机构根据全国282个城市上半年经济数据,汇总出一份“2019年上半年城市GDP百强榜”,从榜单中可以看出,各城市经济竞争格局初显雏形:一线城市实力地位稳固发展潜力依然强劲,成都、武汉、长沙、郑州等“新一线”城市增速明显,凸显出中西部地区强省会特征,值得一提的是,江苏13个地级市全部入围百强榜,山东仅日照排名101,其余均入围榜单。

  

  或许这份排名与我们平时印象中的城市强弱有差异,比如天津、重庆和深圳、广州GDP差不多,但有影响力的企业却差很多,虽然不能百分百说明地区差距,但不可否认,全国一二线城市与三四线城市间的竞争日趋分化,人口持续向一二线大城市流入,充分说明人才随着产业走,而由于城市经济基础和综合实力因素的影响,房地产市场需求也存在明显差异。

  近几年许多三四线城市的房价表现不比某些二线城市差,但前期受棚改货币化刺激销量激增,住房需求明显提前透支,在缺乏人口产业等基本面支撑的情况下,未来的三四线城市还有没有希望?还值得买房安居吗?

  

  1. 首先看经济现状

  截至2019年6月,一二三四线城市房价收入比分别为20.8、10.6、8.4、6.0,一二线城市供给不足,房价并非由中等收入人群决定,而是由大多高收入人群决定,三四线城市近几年房价变化的主因归功于棚改措施的影响。自2015年推出棚改货币化以来,到2016年第三季度,三线城市新建商品住宅价格涨幅一度超过一二线城市。

  

  我们就拿山东三四线城市的房价来举例,山东是北方经济与人口第一大省,经济增速高,人口将近一个亿,加之当地有钱人较多,按理说应该常年积累了大量购房需求。然而这几年山东经济发展及人均收入并没有明显提升,反倒是长期处于中规中矩的状态,经济亮点较少,产业结构偏向于低端工业化。在2018年全国人口净流出量的排行榜里,山东位列第二,除了济南、青岛、烟台这几个热点城市勉强能稳住人口,其他城市对外地人口的吸引力在逐年下降。所以单凭这两点是不足以带动购房需求的。

  那么山东的的房价靠什么托起?当然就是棚改货币化,在山东表现得最为极致。从2015-2018年,山东棚改规模高速猛增且一直稳居全国第一,大规模棚改带来的货币奖励催生了一大批拆迁户。相关数据显示,2016年房地产市场销售规模突破1亿平米,2018年更是高达13454.7万平米。

  

  但2018年下半年开始,随着棚改下调力度、审批力度加大,红利逐渐减弱,房价也出现下滑。例如淄博,2017年新房全年网签数量达到5.7万,2018年下滑至4万左右,即使遭遇三四月份的小阳春也未拉动行情。另一方面,受国家调整措施从未放松的影响,当地多数楼盘呈现“有价无市、一地鸡毛”的景象,尤其是二手房更加难卖,更有前段时间威海海景房这样全国闻名的新闻。从这一角度说,三四线城市的购房者可以理性上车,不妨多关注当地的经济和人口趋势。

  

  2. 其次看人口流向

  要判断三四线城市房子能不能买的中长期趋势,根据以往的经验,还需要回归到人口问题上来,人口结构带来的收入差距是决定三四线城市房价有无足够支撑的关键因素,只有人口长期流入的城市,其房价才有上升的空间。尽管随着城市化进程的推进,农村进程人口会给当地带来新增需求,但这个增量近年来一直保持在平稳状态,而房地产销售面积却逐年抬升,这意味着房地产销售实际上透支的是未来很长一段时间的购房需求,以短期规模需求支撑的房价难以长久维系。

  

  虽然房价与人口长期存在正相关性,三四线城市人口流出的趋势使其房价不具备长期上涨的基础,但这并不意味着三四线城市房子从此失去上升空间,有些三四线城市产业结构突出,仍有利可图。

  同样是三四线城市,那些挨着省会、挨着一线或中心城市的,前途就不一样,所以我们都有一个共识,就是环一线的三四线城市仍具有升值潜力。近两年一二线城市限制购房调整措施导致的需求外溢,这些周边的三四线城市仍存在一定的购房逻辑。

  

  比如环上海的昆山、太仓等地,依靠产业承接和人口外溢,比如郑州,荥阳、新郑这样在全国排不上名次的小城,总有些嗅觉敏锐的人洞悉其中红利,再比如张家口,利用临近北京交通便利,加之冬奥会旅游产业的影响,成为北京天津地区度假购房的优质选择。

  另外,那些不需要“傍大款”,完全依靠自身能力和实力的城市,我们不妨关注其二手房市场,主要关注转让和租赁活跃度,如果一个城市的二手房市场并不发达,那么可以判断基本上高房价也是昙花一现,不存在实际支撑的。

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