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半年报“数”说保利:长期主义的典范

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刚刚过去的7月,被誉为“经营之神”的稻盛和夫在最后一届“盛和塾世界大会”上发表了最后一次演讲,并宣布“这是最后一次作为塾长给大家讲话”,正式向公众话别。

这位纵横商界半个世纪的传奇人物,27岁开始创业,赤手空拳40年间创建两家世界500强企业——京瓷和日本第二电信。78岁出任破产重建的日本航空公司董事长,领取零薪酬,却仅仅一年就让日航起死回生,并创造了日航60年历史上最高利润,也是当年全世界727家航空企业中的最高利润。

稻盛和夫曾经这样评论他一手创建的京瓷:即使大企业也因不景气接连破产,然而我们京瓷仍然可以生存,哪怕两年、三年销售额为零,员工们照样有饭吃,因为我们具备足够的储备。

什么是足够的储备?它可以是长期稳定的较高利润率,如果平时维持10%的利润率,即使销售额下降一成、两成,那么企业仍然可以保证有一定的利润;也可以是前瞻性的战略;或是多年积累的、丰厚的内部留存,包括现金、库存等,不景气的时候有底气面对任何冲击。

“经营之神“的话道破了大企业长青的秘密:

企业的生命力不在于一时之间跑得快,而在于具备长期抵御风险的能力。如果能够平稳成长,无惧周期波动,那么无论有多少层出不穷的竞争对手,长时间下来企业都会最终赢得胜利。

于中国房地产行业而言,这一道理同样适用。行业进入下半场,未来的市场机会,属于那些财务稳健、战略稳健的房企。或者可以这么说,“半马”结束,属于专业稳健型选手的“全马”才刚刚开始。从刚刚披露的半年报来看,保利发展或许就是这么一个长跑型选手。

01

十年未有之变

今年的年度大会上,曾经领衔房地产界“招保万金”的招商蛇口遭到了股东的“灵魂拷问“:在过去的黄金地产十年里,民营开发商都冲得很快,为什么招商蛇口不加大杠杆?

为了回答这个疑问,招商蛇口董事长孙承铭说了一个小故事:“几年前在华东,招商蛇口看中了一个项目,结果有一家宇宙民营房企也看上了,大家就碰头了。”两家一块干,对半分,50%各自操盘。“没想到,拿到地的第二天,对面‘轰轰’就开工了。”

招商蛇口的项目员工看在眼里也急了,跑来跟孙承铭说对面都开工了,压力很大。“但我不敢开工,四证不齐开工了,要被罚款,罚了款下次在证监会就融不到资了。”孙承铭这样说。

在过去几年,高杠杆、高周转房企迎来了高光时刻,用狂飙突进的速度不断书写着地产行业的新纪录。一年翻番、半年千亿,一个又一个数字刺激着外界的神经,高亢的节奏让一些销售额年度同比增长20%、30%的房企都显得保守。

进入2019年上半年,事情起了些变化。最先发出信号的,是一些排名靠前的房企巨头。

克而瑞的榜单显示说,一家头部房企上半年的合约销售额是3895.4亿元。和去年同期相比,这一数字下降了约230亿元,下降幅度约为5.56%。权益金额则同比下滑约0.56%。

在此之前,从2012年到2018年,该房企的合同销售同比增速从未低于10%,年复合增长率50%,个别年份如2013年、2016年更是超过了100%。

另一家头部房企的情况类似。和去年同期的3040亿元全口径销售额相比,该房企的2019年上半年全口径销售额同比下滑7.06%,为2825.4亿元。该房企的权益金额为2687亿元,同样同比下滑约7.06%。

根据不完全统计,这是这家房企在10年来第一次销售下滑。

古人云:刚不可久,绵绵若存。诚不我欺。

用传统武学中的解释便是,气力用得太猛,可得一时之机,但总有力竭之时;但如果发力时候呼吸不以迅猛为纲要,呼吸和力气犹如滔滔不绝的河流,连绵不断,就会自然发挥出力量,哪怕是发力之间的呼吸间歇也变成了蓄势待发,如封似闭的无懈可击。

巨头们身上发生了什么?

一个靠谱的解释是,行业基本面发生了变化。

7月15日国家统计局公布的上半年国民经济数据中,上半年全国商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%。

而且,自今年1-2月份出现的销售面积下滑是43个月以来的首次。43个月,差不多是3年半——这是一个很漫长的时间。

除了需求端的萎缩,房企也在融资端面临愈加收紧的环境。近日,不少信托机构、银行已经接到了银保监会的窗口指导,要求严控房地产融资。

在行业的上行周期里,依靠高周转和高杠杆就能源源不断地攫取超额利润,但是当峰值时代来临,行业的周期属性渐强而成长属性渐弱,缩窄的自然增长空间再也没法弥补粗放式发展带来的种种弊端,一味地冲高猛打再也不能在波动的市场中像过往一样带来确定性的回报。

当机会主义者面临考验的同时,一些长期主义者则迎来了二次崛起的机会。

02

谁是长期主义的典范?

筛选房企中的长期主义者,数量不会太多。

无他,难度系数过高而已。

怎样才是奉行长期主义?首先,它得持续地不被诱惑,长时间地专注于扎根行业内,那些一遇到市场底部就想着转行或是跨界发展的公司首先被排除在外;

其次,它要有一定的领导地位,具备长年累月积攒下来的行业威望,从而树立起典范形象。同时,这一领导地位也会带来相匹配的收入、利润;

最后,它要对未来有充足的储备,安全性要好,成长性要佳,波动性要小,在一个相对较长的时间跨度之内平滑周期影响。

掰着手指头数,房企中保利绝对算一个,中海也可以算一个。数字不会说谎。就拿保利为例,从保利发展刚刚发布的半年报中,我们可以明白,从“招保万金”到如今的行业Top 4,为什么保利一直是长期主义的典范。

1、经营稳健

半年报显示,今年上半年,保利的销售额为2526.24亿元,同比增长17.33%,位列行业前四。这么一个数字,放在上半年的市场环境下打量,十分亮眼。

克而瑞数据显示,1-6月,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,仅同比微增4%。而如前文所述,排名靠前的房企中,多家房企在多年的销售增长之后面临增长瓶颈,部分房企甚至有所下滑。

值得注意的是,保利的销售增长建立在均价的增长之上,而不是以价换量,因而更加具备可持续性。上半年,保利销售均价为15437元/平方米,同比小幅增长 5.5%。

而在收入和利润上,保利同样表现出色,均衡增长,没有短板。

数据显示,报告期内公司实现营业总收入711.21亿元,同比增长19.48%;归母净利润99.55亿 元,同比增长53.28%。

平安证券研报指出,结转项目毛利率提升及权益占比上升带动业绩高增。

上半年,保利房地产结算毛利率40.96%,较全年同期提升5.68个百分点;综合毛利率39.77%,维持高位的同时较 2018 年32.5%有显著提升。结转项目权益比例提高,归母净利占利润总额比重同比提升超6 个百分点至 58%。

2、财务稳健

若现金流不自由,则利润无意义。

来看看保利上半年的财务状况。

2019年上半年,保利的销售回款率为86%,销售含金量十足,较去年同期上升8个百分点。

截至报告期末,保利的净负债率为76.64%,继续在行业内保持低位,并较年初降低了3.92个百分点。

在这样的的净负债率水平上,市场环境好则可顺势略加杠杆,市场环境不如预期则能够以安全为先,进退自如,具备安全边际和灵活调整空间。

公司在手现金充沛,达1227.65亿元,覆盖短债1.09倍。经营活动净现金流162.28亿元;资产负债率为79.27%,EBITDA利息保障倍数2.60,保持稳定。

保利的有息负债综合成本是4.99%,继续保持为行业最低之一。

再来看土储。

东方证券研报显示,截至 2018 年末,保利拥有在建面积1.04亿平方米,待开发土地储备面积9154 万平方米。

也就是说,即使未来若干年保利不拿地,那么也能撑过好多个冬天。

事实上,截至2018年底,保利的土储总货值就为行业第三。

3、战略稳健

不同于部分头部企业的迷茫,保利一直对房地产行业坚定看好。

27年以来,保利聚焦住宅开发主业,确立了房地产开发主业在企业发展中的核心地位,房地产开发主业对公司收入贡献比例始终保持在90%以上。

保利认为,峰值时代还会延续相当长的一段时间。这一判断来自三股合力的叠加:城镇化率至少还有15%的提升空间,改善需求还将持续释放,房子还是资产配置的核心方式。

保利研究院判断,未来5-10年,中国房地产销售金额将保持在十几万亿的水平。总量基本稳定。

而随着人口向一二线高度集聚,保利继续深耕一二线,咬定青山不放松。

上半年保利拿地主要集中在核心一二线城市,例如上海、合肥、南京、重庆、青岛大连等 城市,另外在一些强三线城市例如莆田、东莞、进化、常州、清远等城市。

报告期内,公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超75%,其中在珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达27%和22%;在7618万平方米待开发面积中,一二线城市占比60%以上;珠三角和长三角城市群占比46%。

抓住关键少数,就能赢得未来多数。

而在强相关多元化这一条道路上,保利也显示出了对扩张的谦逊和谨慎。

这些年,我们看到不少房企一边做主业,一边搞跨界,基本都是高高举起,轻轻放下,这种跨界多元基本没有成功的案例,充其量是行业天花板下的焦虑使然。

而保利则选择聚焦主航道,适当延展,服务主业,培育能力。具体地,保利提出“一主两翼”战略,构建不动产生态发展平台。

在这个平台中,保利发展以不动产投资开发为原点,纵向是产业链的延伸,横向是不动产业态的扩展,形成一个共生共荣、和谐发展的有机系统。

在地产开发的这条马拉松赛道上,速度型选手开始能够跑得快,但只有速度、体能和安全兼备的选手才能够跑得远。而长跑型选手这些过去往往被忽视的隐性竞争力,正在重新洗牌新形势下地产行业的新格局

在新一轮周期切换之际,货币宽松和杠杆推动的表面繁华转瞬即逝,历史的一页轻轻掀过,类似保利发展这种稳健型选手轻装上阵,再次站到舞台中央。

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