杭州最吃香的房企,融信中国也开始降价卖房了?

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  要问哪家房企在“人间天堂”杭州最吃香,恐怕非融信中国莫属。根据克而瑞统计,2019年上半年融信中国在杭州的权益销售金额位列行业第二位。

  融信中国是2018年跨入千亿销售规模的闽系房企,集团主要采取城市更新、TOD(公共交通为导向的城市综合体发展模式)发展战略,透过“城中村”改造、聚焦京津冀、长三角、大湾区等九大核心城市群开展业务。

  也正是城市更新业务这样的发展属性,让融信中国一度背负“高杠杆”运营。然而在近年政策调控严厉下,集团也开始谋求从追求高速发展,向求稳转变。

  但降杠杆也不是“一日之功”,融信中国除了提升自身回血能力外,还以各类资本手段进行新债换旧。

  8月7日,融信中国2019年中期报出炉,各项指标显示,融信在转稳的道路上初步取得成效。

  收益、毛利、溢利同比增幅均在50%以上

  上半年,融信中国(03301-HK)录得收益266.2亿元,按年增长86.29%;毛利63.6亿元,较去年同期增长51.97%;净利润35.1亿元,同比增长55.75%。

  融信中国收益主要来自三大板块,分别为物业销售、有关建设安置房与地方政府订立若干建设服务、主要自租赁投资物业及酒店营运所产生的租金收入及其他。

  报告期内,集团三项主营收入都同比大幅增加。其中,物业销售收益约262亿元,同比增加87.21%;建设服务收益约2亿元,同比增加60.43%;租金收入及其他收益约为2亿元,同比增加20.72%。

  融信中国中期业绩一片大好,还是主要靠其核心业务物业销售的拉动。上半年,物业销售收益约262亿元,占营收比重约为98%。

  报告期内,集团交付物业总建筑面积由2018年同期的约81万平方米,增长140.41%至194万平方米。

  融信中国房价降得有多厉害?

  2019年上半年,融信中国已交付建筑面积剧增140.41%,但已确认平均售价却同比出现下调。财报显示,上半年集团已交付物业确认平均售价为每平方米13497元,同比下降22.13%。

  

  具体来看,集团重点布局城市平均售价均出现下滑。其中,占收益比重60%的杭州,平均售价为每平方米26390元,比2018年同期21939元降价4451元。

  福州降价最为厉害,同比降价9786元。2019年上半年平均售价在10716元,而2018年同期为20502元。

  一二线基数大,降幅还不算厉害。三四线则降得更厉害。阜阳平均售价降幅约在23%、其他地区降幅约在27%。

  交付物业平均售价降低,也意味着融信收益不会像交付物业建筑面积剧增而大幅增长。相反,这还导致销售成本增加,毛利率、纯利率下滑。

  财报显示,上半年融信中国毛利率为23.9,比去年同期29.3下滑18.42%;纯利率为13.2,比去年同期15.8下滑16.46%。

  其实不只已交付物业售价出现松动,融信中国在售物业房价也都全线“失守”。

  财报显示,2019年上半年,融信中国合约销售平均单价约为20100元每平方米,比去年同期每平方米降价1394元。

  这个估计跟政策调控有关。据融信中国财报显示,今年上半年,新发布全国房地产调控政策高达251次,同比上涨31%。单在6月份,房地产调控政策发布次数就高达46次。

  在严厉的调控政策下,一向“高周转”的房地产行业面临资金和销售的压力。易居研究院认为,在本轮房地产短周期中,预计2019年下半年百城房价指数同比涨幅将继续收窄。

  大环境不好,融信中国房价也失去继续上涨动力。财报显示,今年上半年,融信中国福州、阜阳等城市平均售价均出现下滑。

  今年上半对集团收益贡献35.80%的杭州,平均售价约为每平方米38413元,比去年同期39107元降价约614元。

  而公司另一大根据地福州,对今年营收贡献占比约为11.74,但每平方米平均售价26928元比去年同期20477元降价高达6451元。

  此外,上海的平均售价降幅约为4230元,西安平均售价降幅约为2349元。

  融资成本净额剧增290.66%,融信中国“杠杆”压力仍在

  在融信中国财报中,还需要引起重视的一块是集团融资成本-净额同比剧增290.66%。

  财报解释,集团融资成本-净额由2018年6月31日止0.46亿元,增加至2019年6月31日止1.8亿元,主要是因为非资本化利息开支增加4.07亿元所致。

  截止2019年6月31日止,融信中国融资成本约为3.12亿元,同比增加72.87%。今年上半年,融信中国频繁发行企业债来缓解债务压力。

  Wind数据显示,2019年1月开始,融信中国已经发起6笔企业债,其中利息最高的竟达11.5%。

  

  上述债券融资行径有的也是企业“拆东墙、补西墙”。融信中国财报称,2019年2月,融信中国完成3.9亿美元优先票据置换,延长债务年期。

  除高息企业债融资外,融信中国还于2019年4月,配售1.08亿股股份增厚股本,并获得60家长线基金、资产管理公司、保险公司、对冲基金等机构投资者参与。

  尽管融信中国财报表示,上半年集团在优化债务结构,延长债务年期,降低融资成本等方面都取得阶段性成果,但其在降“杠杆”的路上仍有很长的路要走。

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