高端客户除了要地段和品质外 还想要什么?

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  一线豪宅在当下的住宅市场来说,是有一定受众群体的,原因是能买的起这样产品的用户基本都不差钱,所以说这样的豪宅相比那些外环外刚需房要好卖很多。

  但豪宅也是分圈层的,1000万的豪宅是一个圈层,2000万的豪宅同样也是一个圈层。

  细分之后,就能够看出哪些豪宅相对好卖,哪些豪宅去化相对平稳了。

  陆家嘴北滨江区域,就分布了多个这样的项目。

  

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  从这些盘开盘认筹情况来看,最近半年开盘的项目认筹情况相对一般。值得关注的是,邑滨江推盘体量并不大,但认筹情况却不足50%,在北滨江区域来说,并不吸睛。

  

  邑滨江沙盘图

  但周边两盘的开盘和去化就相对吸睛了许多,九庐和陆家嘴壹号院在去年开盘都成为了区域内的日光盘,而且价格也要比邑滨江高出许多。

  为何?

  我们来看九庐的最小户型为150平,最大246平,而陆家嘴壹号院的最小户型170平,最大252平,两盘基本以大面积户型为主,那么相应的总价就会很高,主力均价基本集中于2000万+。

  而邑滨江的户型为103-132㎡、165㎡、195㎡,其中小面积户型占比接近一半,相当于改善产品里的刚需房,面积段偏小,总价也会相对较低,所以邑滨江的总价段大部分集中于2000万以内,而2000万以上的总价段有差不多40+套,面积集中于大面积段165㎡、195㎡产品内。

  从房价表上就能看出,总价1000万出头就能买到陆家嘴附近了,置业门槛确实不高。

  这也就出现了圈层问题。一个社区内即有1000万的圈层人群,又有2000万的圈层人群,那么高端客户购买这里就会仔细选择。

  案场销售也说道“购买我们项目的好多都是来自陆家嘴区域工作的金融、券商高端人才,他们工资高,加上有家里人的支持,在我们这里置业的不在少数,与此同时也有不少居住在陆家嘴附近的改善客户,比如世茂滨江花园、仁恒滨江园的客户”。

  

  所以你看,身在上海一线地段的邑滨江项目,它的受众目标有大部分是来自刚需人群的。

  社区出现了两个圈层,想要吸引高端客群似乎就不太容易了。

  所以开盘半年多的时间,邑滨江至今还有差不多30余套房源在售,巧合的是,剩余的都是高区能看到江景的165、195平大户型,总价段都是较高的房子对他们来说相对难卖。

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  北滨江项目,除了价格以外,另一个卖点一定是江景资源了,可别问我江景值多少钱,我真的回答不了。

  邑滨江在北滨江的几个项目来说,区位并不差,项目北面约200米就是黄浦江,算得上是一线江景房。

  

  不过这里的一线江景房要买到9楼以上才能观赏到江景,笔者实地看了一下,9楼的位置也只能看到“一线天的江景”。

  有意思的是,购买该项目的客户多数不是为了江景,那些小面积以及低楼层,总价相对较低的房子早早就售完了,而今剩下的都是大面积,高楼层且能看到整个江景资源的高总价房子。

  所以说圈层在该盘中是出现断裂的。

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  如今剩下的面积段为165、195平户型。

  由于项目处在临江地带,所有户型设计都围绕江景来设计,难免会牺牲掉客厅的朝向问题,但这也只是小问题。

  所以该项目中的客厅、餐厅都是朝北向的,可以大面积观赏到黄浦江夜晚的无敌江景。

  

  

  在样板房内拍摄的黄浦江夜景

  在装修上,该盘是北滨江相对较好的,比如厨房电器都为嘉格纳品牌,德国唯宝的卫浴等一线品牌,这点确实为项目加分不少。

  

  项目住宅中,最低层也就是一楼都为架空设计,层高都达到了5.5和6米,设置了会客厅、健身器材等公共配套;同时为了保持外立面的美观度,每层楼的阳台都会交错设计,看上去更加舒适。

  

  社区地下为两层停车库,车位将近200个,配比达到了1:1.67,足够小区业主使用。

  另外值得一提的是项目聘请的是仁恒物业,物业费为11.8元/m2/月,相比周边几个竞品来说,物业费相对便宜,生活成本相对较低。

  所以,还剩总价2000万+,差不多30多套的房子,如何来吸引高端买家,想必除了自身品质外,房企是不是也要想想如何运营社群和圈层呢。

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