海南垦区建房通知，你忽略的楼市转折

前段时间广发和西南财大联合发布2018中国城市家庭财富健康报告，中国高达77.7%的家庭资产用于房子，远远高于美国34.6%，而金融资产在家庭资产中的占比仅仅只有11.8%，而美国这一比例达到了42.6%。

房产占中国家庭财富近8成，这类资产的配置风险太大了。而如果你是一名房产投资人或个人住房者，接下来的内容你一定要详细的看。

在任何投资市场上，资本永远是逐利的。而且向来是买涨不买跌，中国的房地产市场对于这个信号的反应特别的明显。

很多房产投资人，包括居民自住用房，在购房的这件事情上首先考虑的就是房产的升值问题。因为自从我国快速开放房地产市场化，房地产一路走高。

大家很少考虑政策的问题。即便考虑，也只是考虑社保、限购、公积金、利率等操作层面的政策。

据海南省人民政府网站消息，8月12日海南省人民政府发布关于海南省垦区建房管理办法的通知，对垦区建房做了具体的说明，通知指出，垦区建设的住房不得对外销售或转让，且垦区建房，严格执行一户一宅制度。

具体的政策大家可以通过这个通知来进行查看。

这条的政策传达了一个非常强烈的信号。

住有所居，居有其屋，在未来也许不再遥远。

简单来看一下我国房地产市场发展的历程。

改革开放以前我国实行的是高度计划的福利房分配政策，单位体制内的成员由单位解决住房问题。分为三个阶段：

一、计划化阶段（1949~1978年）

我国实行实物分配和低租金住房政策。城镇住房建设由各地的政府部门，事业机关国企等单位包下来，然后以实物形式分配给城镇居民收取低廉佣金，租房成为单位体制下的重大福利。

由于住房的福利性属性以及供给的计划性，供需供给缺乏激励机制，使住房资源稀缺，住房难成为普遍现象。

二、商品化探索阶段（1978~1998年）

针对城镇居民住房问题的严峻性，1978年邓小平提出住房供给商品化探索的建议，认为允许私人建房或者私建公住，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。

三、全面市场化阶段（1998~2005年）

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，以此为标志，住房制度改革全面展开，随后老百姓开始进入买房市场。

同时文件指出，明确最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买租赁市场价的商品住房，甚至还规定经济适用房能够覆盖群体占到城市人口的60%~70%。

然而随后各地掀起了疯狂的造城运动，多层次住房供应体系被冷落了、遗忘了，经济适用房占住宅总投资的比例不到5%。

当年过分强调房地产市场的全盘市场化对内需的拉动作用时，顾此失彼走向了极端，重市场轻保障。导致了刚性需求始终不能得到分流，供求失衡房价上涨，这就是十年一觉安居梦，房价已上九重霄的重要原因。

世界上没有一个国家和地区可以全福利的方式解决安居问题，世界上也没有一个国家和地区能全市场的方式破解住房难题。

所以这就出了德国和新加坡的模式。

公共性住宅为主的新加坡模式。

从供给上看，新加坡的居住用地只占土地总量的15%，土地年限较为多样化，常见的有99年，999年和永久地契三种。。

从需求上看，新加坡的年度总人口，从2000年到现在平均每年的增速是2%左右，增长很快。

居住用地面积107.87平方公里，平均每平方公里内有7797人，比香港的22300人少了2/3，新加坡的人地关系相对香港还是比较宽松的。

新加坡房价控制好的原因主要是，一方面有比较完善的公共住房制度，主要是组屋，使82%的居民住上了价格低廉的房子，保障了居民的基本居住条件，另一方面努力控制外来人口的增长，调控私人住宅价格。

租赁性住房为主的德国模式。

近年德国，国内人口的增速比较慢，目前德国共有8300万人左右，总面积35.74万平方公里，平均每平方公里只有231.7人。

需求没有高速增长是德国房价保持稳定的重要原因。人地关系并不紧张，主观需求没有大规模上涨，按理说德国房价应该不高，但是出人意料的是德国人住自有房的比例很低，租房却出奇的高，占德国总人口的6成左右。

德国政府对房地产商采取严格的限价政策，根据《经济犯罪法》，如果开发商制定的房价超过合理价的20%，购房者就可以向法庭起诉，如果超过50%会被定性为获取暴利，开发商可能会被处以高额罚款和三年有期徒刑。

在居民端为了防止居民炒房，政府的管制也非常严格，住房交易需支付3%的过户费，5%的评估费和25%的资本利得税和累进税率的个人所得税，持有超过10年则不需要支付资本利得税，若未满7年转让，综合税率可能高达50%。

从居民和开发商两个层面严格遏制了炒房的行为，促进了德国房地产价格稳定。

在当下的国际政经环境下，探索居民自有住房模式让百姓安居乐业非常有必要。

或许，海南农垦建房管理办法就是中国住房市场的一次重大转折，毕竟我们还处于仍将长期处于社会主义的初级阶段，利益特色就是无产阶级。