商品房按揭手续，参照商业惯例，谁是办理银行按揭手续的主体？

一、2015年，费某、柴谷公司签署了《郦华公馆认购书》（以下简称“《认购书》”）。《认购书》约定，费某向柴谷公司购买位于佛山南海区里水大道商业1楼116-119号单位，建筑面积268.88平方米，成交价格为5210000元。费某应于签订《认购书》时支付合同定金41万元，余款480万元，须于银行出具同贷书后7个工作日内付清。

《认购书》第10条约定，认购方选择银行按揭付款的须在出售方签署《商品房买卖合同》的同时提交按揭所需资料，并办理银行按揭手续，逾期作认购方违约处理。

同年5月12日，费某向柴谷公司支付定金10万元。同年7月5日，费某向柴谷公司支付30万元定金。之后，费某、柴谷公司签订一份《补充协议书》，约定若银行对费某的房屋贷款申请不予同意的或者费某在2015年8月31日前仍未获批房屋贷款的，则柴谷公司同意解除与费某签订的《郦华公馆认购书》及解除开发商与费某签订的《S省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》，费某需无条件协助柴谷公司办理解除合同手续。当解除合同条件成就后，费某书面通知柴谷公司后弘毅公司应在十个工作日无条件无息退还费某已经缴纳的所有定金及房款。由于至今未能办妥涉讼房屋按揭贷款手续而发生纠纷，费某向一审法院起诉请求：被告向费某返还合同定金81万元。

二、费某是否有权要求退还定金？谁是办理银行按揭手续的主体？

三、分析：费某、柴谷公司签订的《郦华公馆认购书》、《补充协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方均应依约履行。

《补充协议书》约定“若银行对费某的房屋贷款申请不予同意的或者费某在2015年8月31日前仍未获批房屋贷款的，柴谷公司同意解除与费某签订的《郦华公馆认购书》”，费某主张至今未能办妥涉讼房屋按揭贷款手续，柴谷公司对此未能举证，就认定涉案认购书解除的条件已成就，费某主张退还定金81万元合法有据。

费某与柴谷公司签订的《郦华公馆认购书》，属于双方在签订《商品房买卖合同》之前签订的文书，仅约定了涉案房屋交易的初步事宜，不具备《商品房买卖合同》的主要内容，且费某仅支付定金81万元，剩余购房款均未支付，故该认购书的合同性质为预约合同。

参照按揭贷款的商业惯例，柴谷公司提供协助，费某办理按揭贷款，本案柴谷公司承担未办理按揭贷款的责任。

双方在《补充协议书》中约定，若银行对费某的房屋贷款申请不予同意的或者费某在2015年8月31日前仍未获批房屋贷款的，则柴谷公司同意解除与费某签订的《郦华公馆认购书》等。该补充协议属于对解除预约合同条件的约定。关于该解除预约合同的条件是否成就的问题。从认购书的内容上看，其第10条约定：“认购方选择银行按揭付款的须在出售方签署《商品房买卖合同》的同时提交按揭所需资料，并办理银行按揭手续，逾期作认购方违约处理。”该约定表明费某可以选择是否采取银行按揭贷款的方式，但未明确约定费某负有申请银行按揭贷款的义务。

从认购书的履行上看，认购书仅约定双方签署《商品房买卖合同》及有关文件，但未约定签署的具体时间。之后，双方也未积极磋商并签署《商品房买卖合同》。从申请贷款的情况看，鉴于案涉认购书约定认购方选择银行按揭付款的须在出售方签署《商品房买卖合同》的同时提交按揭所需资料，并办理银行按揭手续，而双方一直未签订《商品房买卖合同》，柴谷公司也未提供协助费某办理按揭贷款的证据，参照按揭贷款的商业惯例，费某主张至今未能办妥涉讼房屋按揭贷款手续的理由成立。因此，案涉认购书解除的条件已成就。