这里房价不到1w/平？真的“难寻”！

好巧不巧，在我踏上去往湖州南浔调查当地的房产市场，回来准备写一写南浔楼市的时候，苏州紧急出台了新政，这政策一出，又一次的刺激了南浔楼市。

因为这次苏州出台的新政中包含吴江，其中吴江限购一年变两年，吴江纳入苏州的限售区域，且新房3年，二手房5年。

谈论南浔为何要把苏州联系起来呢，我们下文一一详解。

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南浔市场在长三角尤其对于上海来说，还是非常“远”的。这里的“远”有两层含义，其一相比北昆山、南嘉兴，实际确实距离上海较远；其二交通问题，11号线早就通到了昆山花桥，嘉兴也有高铁对接上海虹桥，人们的潜意识里已经认同了这种交通出行方式，方便快捷。

而南浔对于上海人来说，想要养老、置业第二居所，相比上述两个城市来说，地段、交通都不占优势。

所以2年以前的南浔，上海人是不高兴到这里置业的。当时的环沪城市群中，南浔也包括湖州，在长三角来说存在感实在太弱了，可能也有大部分人并不认同南浔或湖州是环沪城市，至少我是这么理解的。

也就是在2年前的时间，沪苏湖高铁终于有了声音，再加之该高铁进行了环评公示，上海发布也进行了相关报道，这才把南浔拉近了上海购房者的视野。

所以你看到了，现在的南浔和两年前相比，有上海人去置业了，虽然还不如昆山、嘉兴这样多，但好歹正在被上海人所接受。

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距离并不是问题，那么问题一定出现在通行时间上。

同样1小时能够进入上海，人们选择在哪里置业，就要看客观的房价和通行时间成本上了，南浔具备了这两点。

沪苏湖高铁在去年10月，国家发展改革委批复同意新建上海经苏州至湖州铁路可行性研究报告，同意建设沪苏湖铁路。相关批复同意文件10日已下发沿线省市发改委。其中就设有南浔站。

设计时速：350公里

线路长度：163.54公里

设站6座：上海虹桥、松江南、汾湖、吴江南、南浔、湖州站

建设工期：4年

如果说从湖州站到上海虹桥现在要2个小时的时间，那么沪苏湖高铁建成后，湖州至上海可缩短至45分钟内，那么比湖州还近一站的南浔，40分钟内基本就能到达上海虹桥。

能够想象的是，嘉兴与湖州，包括南浔，未来在出行时间上将几乎一致，所以说最近两年来，为何会有上海客户去南浔置业。

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价格是评判购房者能否购房的直接因素，昆山就不多说了，整体均价已经在2.2万/平上下了，已经有足够高的门槛。

嘉兴，包括嘉善的新房均价，也基本集中在1.5-1.8万/平之间，甚至好一点地段的新房也上到了2万/平，最近这两年嘉兴的确是上海客户置业的热点，而且还不限购。

至于湖州市下辖的南浔区房价，新房基本不到1万/平，集中于9500元/平上下，整个南浔区也不大，多个楼盘价格也都大致相当。

所以你看，未来的出行已经“近在咫尺”，而房价要相比嘉兴便宜差不多一半左右，如此低廉的价格，是吸引客户置业的主要因素。

再者，对比苏州（包括昆山）既限购也限售，嘉兴限售；而湖州包括南浔，既不限购也不限售，宽松的政策条件，加之置业门槛较低，种种原因叠加，才使得上海购房者开始关注南浔。

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别以为单价高了，总价就会低。

南浔是湖州市下辖的一个区，对比苏州、嘉兴来说，湖州的城市能级是偏弱的，主要以木地板和电梯厂为产业，是个长三角的三四线城市，这种城市所开发的商品房面积段普遍偏大。

当下上海开发商品房的面积段是越来越小，90平可以做到3房2卫，十足的刚需产品。

对于湖州包括南浔而言，100平的面积段才是当地的刚需产品，而且这种面积段还是刚需产品中相对偏小的，大部分项目的主力户型都集中在110-130平之间，这才是当地人普遍能够接受的。

所以在南浔买一套100平以上的房子，总价也要100多万，这与上海金山面积段偏小的房子总价段是相当的。

当地中介也说道：本地人的房子都是自己盖的，面积大的房子住惯了，所以100平以下的面积段本地人是不接受的。

不过也有个别项目有一些80平上下的房子，但这种面积段并不是卖给当地人的，而是上海、吴江这群人，且多以投资为主。

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南浔与上海相比，除了面积段上的差别外，另一个就是首付以及贷款方面。

上海的首套房基本是按照基准利率执行的，二套房首付高，利率多数也都上浮10%。

而南浔，外地人购房，首套3成首付，但利率要上浮15%，也就是5.635%。

至于二套房，首付提高至4成，利率将上浮20%，也就是5.88%。

除本地客户外，一律这样执行。而本地人的首套和二套，将比外地人贷款利率少5个点，也就是首套利率10%，二套利率15%。

至于购房者名下有两套贷款并正常还款的情况下，在南浔购房则属于第三套，必须全款。

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南浔市场也出现了一些变化，去年上海客户到往南浔购房还相对较多，但如今已经很难看到上海客户的身影了。

一位案场销售讲到，沪苏湖高铁到现在还没建设，这段时间的等待期，可能让客户产生了心里落差，或许是这方面原因南浔的关注度下降了。再者上海客户减少的原因也可能是当下的南浔，已经很少有90平以下的房子了，已不适合投资客入场。

反倒苏州吴江区域有大量客户开始来南浔购房，在案场周边随处一看，满眼“苏牌”汽车。

这其中也不无道理，首先南浔与吴江相连，且是陆路相连，从吴江开车前往南浔时间非常短，其次江苏吴江的房价大部分已到了2万/平以上，而南浔还不到1万/平，置业门槛低出不少。

那些在吴江工作，南浔生活的人已成为了现实。

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前文提到的苏州吴江如今政策既限购、也限售，那么不符合苏州购房政策的群体，第一选择就是南浔。

本就关注度不高的南浔，在苏州出台新政后，吴江区域的客户又将涌入南浔，所以南浔借着苏州这一波政策，房企要笑了。

据我调查，南浔在接下来的时间内，有个别项目将捆绑车位来进行售卖，换句话说即将要变向涨价。

笔者认为，上海购房者在外地置业可以当做第二居所，南浔确实是长三角房价不高的区域，偶尔过去住住还尚可。

但对于工作在上海，把南浔作为第一居所来说，你要认真考虑考虑。

即便不考虑路程时间，光往返高铁票也是一笔不小的开销啊。

至于投资客，笔者认为，短期内也不会有太大波澜，长持还有一定的贷款利息，所以投资客也需要注意。