作者：慧读财经 慧姐（money-caiji）
长租公寓，最近又暴雷了。
8月7日,乐伽青年公寓通过微博发出公告：公司因经营不善,无力履行合同,无法偿还客户欠款,目前已经停止经营,关闭所有业务。
这次乐咖公寓爆雷，涉及的房东、租客在万人以上，涉及合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆等7个城市。
近两年来，长租公寓屡屡爆出各种问题，“甲醛门”、“租金贷”，杭州鼎家、寓见公寓、好租好住、北京昊园恒业、苏州乐栈等公寓接连出现资金链断裂，坑了不少房东和租客。
长租公寓到底怎么了？你该如何避免这种大坑呢？
01
“高收低租”
乐伽公寓是总部设在南京的第三方租房平台，成立不过几年，扩张却迅速。据其资料介绍，在南京、杭州、苏州、成都、重庆、合肥、西安、昆山等8个城市均有布局。管理房源超过20万套，房屋总价值达1000亿元。
一个月前，乐伽公寓在杭州、南京、合肥、西安等地陆续被曝出拖欠房东租金、租客按时交租却被要求搬离的情况，并出现客户维权。
2019年8月7日，乐伽公寓突然发布公告称：公司经营不善，无力履行合同。已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。
乐伽表示，声称无条件同意房东、租客解除租赁合同的要求，并将承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。乐伽公寓就此破产。
乐伽公寓破产和它的经营模式是分不开的。
乐伽公寓是什么经营模式呢？核心是“高收低租”。
1，高价从房东那里收房子。
乐伽以高于市场价拿房，比如市场上一套房1月租金是2000元，乐伽给房东跟房东签定月租为2300元。乐伽公寓还给房东也给比其他的长租公寓要优惠很多的条件，比如要了45天的空置期。“高收低租”
但是租给租户月租却为1800元。乐伽为何做这样亏本的买卖？蛀牙是抢夺租客市场。
2，低价出租房子
奇怪的是，2000元收来的房子，乐伽租给租户月租却为1800元。乐伽为何做这样亏本的买卖？抢夺租客市场。
3，套取资金扩张
通过双向优惠的方式，乐伽迅速获得了租客和房东两个大市场，后面还有一大步旗：
他们让租客租金年付或半年付。另一方面，乐伽房东房租是季付，甚至是月付。通过收付租金的“时间差”，租客所付房租并未全部流到房东手中，一部分资金汇集起来，成了乐伽一个资金池，乐伽就用这些资金池以资金扩张。
这样经营模式，明眼人一看就知道，这是亏本的，因为每出租一套房，乐伽每月就要损失数百元。
乐伽为何还是用这种模式大量扩张呢？
一位投融资经理分析：绝大部分运营商压根没指望通过租赁赚钱，他们想的是融资，然后上市，最后套现退出。如何才能打动投资人？就是在规模上谈增值服务，例如精准营销、应用场景等。
这样做的恶果也很明显：这种“高收低租”方式迅速扩大规模，一旦运营商把租赁者租金用完，又没有资本进入的话，长租公寓会爆雷，乐伽公寓就是其中的一个典型案例。
02
租客损失惨重
长租公寓爆仓背后，是大量的租客拿不到退款，房东收不回租金。
乐伽公寓租客陆先生就损失了1万多元，他支付了一年房租,加上一个月的押金，还有半个月的转租费,一共花了15500元。而在7月底的时候,房东敲了他的房门，表示没有收到乐伽的租金，因为他们的租金是一个月一付。房东要求把房屋收回止损，但已经交了全年租金的陆先生不愿搬走。
类似这样的房东和租客之间的争议不断。
对于租房者来说，为什么自己付了房租还要被赶？乐伽违约造成的房东损失，为什么要由租客承担？
最后到底怎么办，目前这个事还在处理当中，根据乐伽公寓的人说，他们先是发布了倡议，建议房东先不要驱赶租客。然后等待他们的解决办法，后面将引入第三方接盘，引入窝酷公寓、趣居公寓等作为业务承接方，房东、租客可自行与其联系。
对于无法接受第三方企业协商的客户，乐伽将安排人员协助房东、租客协商和解。
慧姐理解这事呢，只是协商，如果不能把钱还给租客，本质问题没有解决，还是比较难解决纠纷。
03
为何短短两年后频频出问题？
长租公寓曾经是资本宠儿，为何短短两年后频频出问题？
业内分析，最大的问题在于短期内规模扩张速度太快，扩张过程中借了钱。但收入部分来讲，只有‘租金差’，其他的增值收益相对较少。微薄的租金无法支撑。更何况是这种屡遭诟病的“高进低出”、租金差为负的亏本买卖。
另外，这些沉淀下来的资金，到底去了哪里，也没有人能清楚知道。
以乐伽为例，假如以每月2200元的价格计算，乐伽公寓一套房子可以一次性拿到28600元的租金和押金。乐伽公寓从租客手中拿到28600元租金后，每月付给房东3000元，就能截流25600元。
假设其20万套房源中，出租率为50％，也就是10万套，一年便能收入28亿元资金。
算下来，利用这个时间差，10万套房，乐伽能截留的资金不在少数。这些资金究竟用在哪里了？是真亏了或者是被转移了？没有人能知道。
业内人士指出，乐伽公寓向房东季付或者月付，与租客半年付或者年付，以此增加现金流，可看作是“非法吸储”的一种表现。
04
如何避免入坑
长租公寓暗藏的玄机令人防不胜防。
对于租房者和房东来说，一不小心，就会落入陷阱里。租房需要注意些什么呢？慧姐有几个建议：
1、不要贪图便宜
如碰到宣称明显低于周边行情的房租，不要急于租下来，以免遭受重大损失。俗话说，天上不会白白落馅饼。
2、找大品牌的公寓
规范性的、资本雄厚的头部企业，安全垫会高一些，即使价格贵点，也不至于损失高达数月的房租和押金。中小型的长租公寓，如果资金不够雄厚，很容易出现暴雷情况。
3、最好直接和房东签约，不要把资金交给第三方机构
房东直接招租，更加可靠。可以通过中介联系到房东，直接和房东签约，同时联系房东索要房屋权属证明，更为安全一些。
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