楼市学乖了!有三个消息,土地流拍、卖家亏钱,专家:等三年再说

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  从2008年至今,我们可以把楼市走势划分为四个周期。

  第一次,是2008年到2012年,楼市刚刚复苏,各大城市的房价很“接地气”,买房利率打折,开发商降价促销,只要手中稍有积蓄,在一二线城市置业并不难,那个时候,虽然都觉得房价高高在上,但还没出现所谓的“六个钱包”。

  第二次,2012-2014年,可以当做横盘震荡周期,彼时各线城市的房价都相安无事,即便上涨也是星星点点,难成蔓延之势。

  第三次,2015-2018上半年,可以看做是上涨周期,北上广深、二线省会城市,三四线楼市,均跨入暴涨行列。

  第四次,从2018下半年到2019年8月份,可以看成是下跌周期。

  数据显示,全国376个城市二手房挂牌价格在过去4个月跌了3%,需要注意的是,表面上看仅有3%的跌幅,但成交量、去化率均出现暴跌,实际上的跌幅远远不止这个数字。

  这次,与以往动辄大涨的趋势有很大不同,有三个消息表明,楼市似乎“学乖了”。

  第一,土地流拍潮又来了。

  数据显示,今年上半年,全国共流拍了8882块土地,占2018全年流拍宗数的38%,流拍用地面积达3亿平方米。今年的流拍地块数,较去年同期增加1558块,略高于2017年同期。

  值得注意的是,从往年的流拍数据可以发现,下半年流拍数量及面积往往会高于上半年。从上半年情况看,8月份之后,面临的土地流拍压力会越来越大。

  对应省份来看,上半年流拍地块数量最多的省份为贵州,共流拍地块811条,2016、2017年流拍最多的省份均为山东,在2018年,黑龙江省流拍地块数最多。

  

  也就是说,接下来的几个月时间内,土地市场可能会变得更加冷清,中西部的三四线城市,压力会接踵而至。

  第二,房企忍不住要降价。

  以7月份的土地市场数据为例,全国300城土地成交面积环比下跌23%,土地出让金环比下跌25%,溢价率环比下降6%。这意味着7月份全国300城土地价格是下跌的。

  这还只是开始,房地产行业通常是连锁反应的,市场下行,终端的购房者不可能看不到,观望也是必然的。中指数据显示,7月份主要城市成交面积环比下降2.74%,近6成环比转跌。

  成交量下降,房企还背着巨额的债务没还,这个时候手里的库存楼盘怎么卖掉?当然只能选择降价保量,先把回款拿到手再说了。

  易居房地产研究院发布百城住宅库存报告显示,惠州、金华库存同比增幅高达109%,岳阳、徐州同比上涨达76%,韶关同比上涨幅度为68%,南京、北京分别同比上涨57%和56%,景德镇同比上涨55%,柳州、廊坊同比上涨幅度也达53%。

  库存增长动辄翻倍的情况下,任何一个高周转的开发商,都会忍不住要降价。

  第三,二手房卖家“亏钱效应”凸显。

  表面上看,从去年至今,很多城市的房价指数都呈现微涨或平稳状态,但是,在“不涨就是跌”的逻辑下,绝大部分2017-2018年接盘的二手房卖家,现在都是亏钱在卖房。

  举个例子,自去年8月份至今,深圳多个楼盘价格下探,5%的跌幅并不罕见,上涨者涨幅大概在1-10%之间,极个别者能达20%。但是,这种涨幅并不能保证房主转手赚钱,算上各种税费,按揭的资金成本,中介等交易费用,以持有两年粗略估算,涨幅不达40%都算亏。

  尤其是广大三四线楼市,少了棚改这一助推器之后,新房市场尚且举步维艰,又有多少人愿意为了小城市的二手房买单?

  简而言之,流拍、降价、亏钱,这些因素凑到一起,让楼市真正变得“学乖了”,不再像过去那样任性,房价不再大起大落,买房的选择不再无所适从。

  问题在于,这次降价、土地流拍、卖家亏钱的现象何时结束?难道还像之前几次那样,以“三年”为界吗?我们不妨参考专家的答案。

  8月12日,太平洋证券首席宏观研究员,社科院世界经济与政治研究所肖立晟博士发文指出,房地产周期仍然存在,但持续时长会逐渐从短期(3-4年)过渡到中长期(8-10年)甚至超长期(10年以上)。

  肖立晟认为,本轮房地产周期的下行可能持续至2022年左右。

  在地产调控政策的收紧以及新增人口减少等因素的共同作用下,房地产市场总需求短期内仍然承受较大压力,未来改善性需求的缓慢上涨或拉动整体需求上升。

  专家的观点很明确,要问下跌周期有多久,等3年之后再说。这样算来,加上2018至今的一整年,此次楼市下行时间可能会长达四年以上。

  当然,到2022年,并不意味着这些现象会消失,只是楼市的氛围会变得更加理性,以往是农民进城带来的城镇化需求,还有二胎和婚房的需求,以后依赖的,将是购房者追求美好生活的改善性需求。

  可以肯定的是,不论是哪种需求做主导,属于开发商和炒房客的时代已经远去了。

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