楼市有三个“有利”消息！还有“两个收紧”，买房能“捡漏”吗？

站在2019年中，我们把时间轴拉长做个总结，过去10年当中，有三类人在楼市中收获颇丰。

第一类，以温州人为代表的炒房客。

他们活跃于2010年前后，借助于民间借贷，还有抱团式的炒房路径，在全国四处出击，在房地产市场中留下了浓墨重彩的一笔，时过境迁，随着调控措施日益严密，温州人的“傻大胆”已经不适合目前的市场，成为了历史名词。

第二类，京沪深外溢的投机客。

从环京、环沪到环深，大都市圈概念的炒作，在2015年前后开始流行，之所以称之为“外溢”，是因为当时一线城市的限购、限贷日益严格，房产流动性降低，他们就把目光放在了一线城市周边的区域，部分人还把二线省会城市当做“主战场”。

第三类，不断向低线城市下沉的开发商。

典型代表如碧桂园、恒大、保利等龙头房企，在高周转策略的推动下，拿地、施工、交房、再拿地的周期大大缩短，加上棚改货币化、各地新城区建设，这些房企都赚的盆满钵满。

为什么这三类人能赚钱？答案就两个字：捡漏。

炒房客赚了房价洼地的钱，开发商赚了三四线楼市的钱，当高能级的城市限制增多，房价高企，中小城市就成了能“捡漏”的区域。

正所谓“风水轮流转，明年到我家”，在这三类人之外，刚需一族也迎来了“捡漏”时代。

具体而言，是因为楼市出现了三个对刚需“有利”的消息。

第一，调控频频发力，不再“时断时续”。

在8月上旬，央行一周两次“点名”房地产，要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。银行机构房地产业务专项检查将会开展，范围包括北京、天津、石家庄等在内的32个城市。

此外，多个热点城市接连出手，7月以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控。近日，南京、苏州、杭州、宁波等城市传出房贷利率上调的消息。

以前，我们担忧的是调控时而收紧，时而放松，市场预期不明朗，刚需不敢轻易出手，投机客就趁宽松阶段高杠杆负债买房，房价涨势才连绵不绝。

如今，调控不再“时断时续”，时刻保持高压，意味着未来市场会更加平稳。

第二，房屋成交量与土地溢价率双双走低。

易居研究院日前发布的数据显示，2019年7月份，受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比增长7%。其中，4个一线城市成交面积环比下降10%；18个二线城市成交面积环比下降5%；18个三四线城市成交面积环比下降12%。2019年1-7月，40城成交面积累计同比仅微增1%。

如果说成交量代表的购房者的情绪和人气，那么土地溢价率则代表了房企的态度。

中原地产研究中心发布的数据显示，7月全月，中国热点一二线城市合计土地成交溢价率仅12%，相比之前几个月明显下调。8月以来，土地市场降温趋势持续。当月单宗成交总价5亿元人民币以上的地块32宗，其中，底价成交(溢价率为0)18宗，占比达56%。

这两份沉甸甸的数据，反映了当下楼市、地市正在双双回归理性。

第三，“旧改”全面启动。

今年，棚改总量不及去年的一半，各地的货币化安置比例也大幅下降，房地产市场体量如此庞大，接下来该靠什么来支撑？

此时，“旧改”就成了人们热议的一个话题。在棚改熄火之后，越来越多的业内人士，将旧改和棚改相提并论，在不必大拆大建的前提下，拉动基建投资、建材、工程机械、就业，可谓是“一举多得”。

《经济参考报》近日指出，云南、青海、湖南、广东多地已经将旧改提上日程，专家预计，按照现有17万个城区小区需要改造计算，涉及的市场规模初步测算大致是3-5万亿。在3-5年之内，可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。

此外，老旧小区改造项目投资周期很短（一般半年内完成）、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力，这都是棚改所不具备的优点。

可以说，刚需族应该“喜迎”这三个消息，无论是调控发力，楼市转冷，还是旧改接力，都意味着楼市预期走向“稳中有降”。

此外，楼市还出现了“两个收紧”。

第一，房贷利率收紧。

据报道，合肥多家银行再次上调首套房贷利率，基本保持在上浮20-30%。青岛部分银行上浮比例集体恢复到春节前后的高点。

洛阳大部分银行都在执行首套上浮30%，二套房上浮40%的高利率。广州首套及二套房利率都在上调，工行、建行、农行都维持在上浮15%的幅度。

事实上，目前首套房贷利率上浮已是普遍现象，除厦门仍执行基准利率之外，其余重点二线城市均有不同比例的上浮，超7成城市上浮比例都在10%-20%区间。

第二，房地产资金面收紧。

7月份房地产类信托募集规模为584.25亿元，环比减少19.63％，但当月规模占比仍居首位。

2019年以来，除2月份受春节长假影响外，上半年其他各月份房地产信托募集规模均超过600亿元，有专家认为，7月的下挫或可被认为是房地产信托规模收缩的起点。

银行贷款、信托募集、销售回款、资本市场融资，这些都是房企现金流的仰仗，现在各个渠道都开始收紧了对房地产资金输入，尤其是规模最大的房地产信托，当资金面的“源头”被掐住，楼市下行似乎难以避免。

那么，对购房者而言，面对林林总总的消息，现在适合“捡漏”买房吗？

如上文所说，假如你是刚需，从自住的角度讲，无论是房贷利率还是资金面收紧，不管是棚改、旧改抑或是土地市场的波动，都是有利的。

利率收紧了，高杠杆的投机客会变少，旧改来了，老旧小区也可以旧貌换新颜，买房的目标变多了，土地市场凉了，成交面积降了，房企降价促销的机会也就更多了。

但是，需要购房者注意一点，楼市的下行过程不可能一朝一夕就能完成，下半年的金九银十，年末的大考，都是关键的时间节点，捡漏的心态可以有，但不能把自己的积蓄和钱包都压上去，多观察、多比较、多思考，才是置业者应该有的态度。