现在买房,“高估”还是“低估”?社科院智囊“三句话”点明趋势

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  前段时间看到了两份数据,都是关于开发商的,今年的处境确实不太妙。

  一份是开发商破产清算的数量,据长江商报报道,截至7月24日,今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。相比2018年破产的458家,今年房企破产速度明显加快了。

  据统计,近三年破产的房企已经超过1000家,主要集中在三四线城市的中小房企。成立时间短,一般是两到五年,资产规模普遍是五亿到三十亿之间。

  另一份是关于房企业绩的问题,中证报近日报道称,在144家A股房企中,44家披露了2019年上半年业绩预告或业绩快报。其中,23家房企上半年业绩表现不佳,19家房企或扭亏、或略增、或预增。目前,万科、保利等龙头房企均未披露上半年业绩情况。

  什么概念呢?已经公布业绩的40多家开发商,有一半都是亏损的,剩下的一半里,有扭亏为盈的,也有微增的,成色也都不太好。

  这两份数据之所以让我惊讶,皆因为跟今年的楼市气氛形成了鲜明的对比,要知道,在上半年,一片火热的“小阳春”呼声下,地王、抢房、排队、炒房已经司空见怪,没想到房企非但不赚钱,反而还亏钱到这种程度。

  再来看看70城房价指数的表现,因为现在是8月上旬,7月份的数据还没公布,参考6月份的数据,新建商品住宅销售价格指数同比升10.7%,连涨45个月,环比上涨0.6%,连涨50个月,共有63个城市上涨(5月为37个)。二手住宅销售价格指数中,仅上海、广州同比呈下跌趋势,其余均处于上涨。

  说实话,这两个现象有点矛盾,明明房价势如破竹,开发商却落得“一身伤痕”,让人迷惑不解的是,现在的房价,究竟算是“高估”还是“低估”?

  笔者觉得,这个问题应该从以下三个方面分析。

  第一,与部分城市房价倒挂有关。

  最近几年,不少城市都出现了奇特的房价“倒挂”现象,即二手房越来越贵,无人问津,有价无市,新房市场却异常火爆,售楼部门庭若市,排队抢房的购房者不在少数。

  

  究其原因,与“限价”有很大关系,买新房要备案,要网签,限制其销售价格,是最直截了当的办法,但二手房市场不一样,虽然也有限售、限售措施,但一定程度上反应了市场的真实成交情绪。

  长此以往,表面上新房价格在上涨,实际上对比开发商的拿地价格,“面包价”与“面粉价”相差无几,房企自然赚不到钱,此时的房价当然是“低估”的。

  反过来说,二手房价高高在上,老破小又有学区房、地铁房、商圈地段的加持,炒作气氛太浓,房价自然是“高估”的。

  第二,与城市之间的分化有关。

  数据显示,2010-2015年,流动人口主要迁入京沪广深和部分二线城市,比如郑州、武汉、西安、成都等地,从2015年至今,新一线城市继续爆发,杭州、南京、苏州及中西部的二线省会城市,成为人口涌入的重点区域。

  根据澎湃新闻此前的统计,2018年人口净流入量排名前三的地方分别是,广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人),均为南方地区。

  换言之,粤浙皖三个省份,去年流入了超过150万的人口,仅一个广东,就足以令其他地区汗颜。与之对应的,是北方人口大省的无奈,山东、河南分别净流出20万人和7万人,豫鲁两地流出近30万人。

  通过以上的对比,足以看出各城市之间的巨大差异,如果说以前的房价是普涨普跌,那现在的楼市则出现了极大的分化,对于城市群核心区域,人口流入密集的城市,房价依然“低估”,房企赚钱效应也很明显。

  对于那些房价纷纷破万的小县城和地市们来说,人口常年流出,开发商拿地的步伐还在加快,接盘的购房者少了,房企亏钱就在情理之中,房价当然就是“高估”的。

  第三,与人口结构有关。

  决定房地产市场涨跌的,永远是人口结构,有句话说得好,楼市短期看金融,中期看供需,长期看人口,我国劳动力人口在2013年达到顶峰的10.06亿,也正是在2013年,城镇每千人房地产新开工套数达到了峰值,随后便一路下行。

  此外,近年来结婚率继续下滑,2015年中国15岁以上的未婚男性比未婚女性多4000万人,专家预计,1996-2013年之间出生的人口,因为存在高达1:1.2的性别比,会有大量“光棍儿”出现。

  在劳动力数量减少、老龄化加速、结婚率下降的趋势下,房企赚钱的难度自然会成倍增加,因为没那么多的婚房、改善房的需求了,此时的房价,即便上涨的再快,从长期来看也是“高估”的。

  针对这个问题,社科院智囊用“三句话”点出了趋势。

  8月12日,中国社会科学院世界经济与政治研究所肖立晟博士发文指出,未来十年,在人口因素(老龄化日益严重,出生率一路下行)、社会因素(结婚率持续走低)以及政策因素(棚改、限购等政策趋严趋稳)的三重压力下,我国房地产的总需求大概率会步入一个相对稳定的时期,即使按照最乐观的方式估计,未来的房地产总需求仅可能出现小幅上涨。

  大家注意这三句话的要点,分别是:三重压力(人口、社会、政策),房地产需求趋于稳定,最乐观的情况仅仅是微涨。

  这三句话,基本上涵盖了未来楼市的方方面面,房价上涨的压力日益凸显,无论是老龄化加速、结婚率下降还是棚改动力消失,都制约了房价进一步上行的空间。

  由此带来的影响也很显著,买房的需求减少了,楼市的供应量自然会变得平稳,不会像以前那样动不动就高周转扩张,退一步说,即便不考虑这三重压力,房价充其量也只是微涨罢了。

  对于“不涨就是跌”的房地产市场来说,无异于宣告了“赚快钱”方式的终结,同时也意味着当前房价是存在一定程度“高估”的。

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