环比明显下滑
7月楼市虽然同比数据仍然维持微幅上涨走势，但环比却出现了明显下滑现象。
根据CRIC中国房地产决策咨询系统（以下简称“CRIC数据”）跟踪监测的数据显示，包括北京、上海等在内的28个重点监测城市7月新建商品住宅成交面积为2513万平方米，环比下跌11%，同比微幅上涨2%。
与2019年月平均成交量2370万平方米相比，7月成交量要高出6个百分点，这似乎给了市场淡季不淡的印象。但如果对比5、6月的数据，不难发现成交萎缩已成事实。
就各类城市的表现来看，热点二线城市呈高位回落态势。CRIC数据显示，一线城市成交量环比全线回落，北上广深环比回落9%、7%、5%和9%。由于去年同期基数偏低，所以同比增长幅度仍然比较明显，达到21%。除了上海同比下降11%之外，北京、广州和深圳同比均有所提升，北京同比增幅更是达到115%，实现倍增。
24个二三线城市成交量环比下降12%，同比基本持平。近六成二三线城市成交量环比高位回落，重庆、济南等环比跌幅超过30%，长沙更是环比下降63%。另有数据显示，近四成二三线城市成交量同比下降，重庆、长沙成交显著缩量，跌幅分别为62%和52%。此外，无锡、济南、佛山等城市，同比跌幅也超过20%。同比大幅增长的城市如昆明、武汉等，成交量仍处高位，同比均翻番，主要受延迟备案等多方面因素影响，实为“虚胖”，而非7月需求推动所致。
房价回归理性
以二线城市为代表的热点城市房价出现回落，意味着房价在朝着理性回归之路前行。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据结果显示，2019年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为14948元/平方米，环比微幅上涨0.38%。从涨跌城市数量看，62个城市环比上涨，33个城市环比下跌，5个城市与上月持平。
热点城市房价回落幅度比较明显。数据显示，2019年7月，住宅价格环比下跌的城市数量为33个，较上月增加1个。其中，厦门、济南、保定和扬州等热点城市跌幅居前，在1.0%～2.0%之间。此外，廊坊、湘潭、长春、洛阳、盐城和宝鸡跌幅在0.4%～1.0%之间。其他环比下跌的23个城市中，汕头环比下跌0.36%；哈尔滨、泉州等11个城市跌幅在0.1%～0.3%之间；西安、三亚等11个城市跌幅在0.1%（含）以内。
环比下跌城市数量有所增加。与上月相比，7月价格环比上涨的城市数量减少3个，其中涨幅在1%以上的城市有15个，较上月减少6个；7月价格环比下跌的城市数量增加1个，其中跌幅在1%以上的城市有4个，较上月增加3个。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨3.83%，涨幅较上月收窄0.04个百分点。
与此同时，同比涨幅已经出现收窄现象。数据显示，2019年7月，住宅价格同比上涨的城市数量为93个，上涨城市数量与上月持平。排在前两位的绍兴和常熟分别上涨19.00%、15.34%，与此前两年部分热点城市超过30%以上的同比涨幅相比，明显收窄。
此外，土地市场也逐渐趋于理性。根据上海易居房地产研究院近日发布的《2019年7月40城土地市场报告》数据显示，7月40城整体土地成交面积微增，移动平均地价环比上涨2.7%，涨幅明显收窄，7月单月地价下跌明显。土地出让金环比下跌6.1%，土地成交溢价率回落，结束连续6个月上行的趋势，土地市场有所降温。
震荡成为主线
预计今年下半年，楼市将以震荡走势为主，个别城市因为供需结构问题存在上涨压力，但楼市整体将会以震荡走势为主。
近日，中共中央政治局会议提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。对于这样的表述，易居企业集团CEO丁祖昱分析指出，中共中央政治局会议已然释放房地产调控仍需从紧执行的信号，预计8月楼市将继续走弱。
最近一段时间以来，地方政府不断加码调控，收紧预期越来越强。为稳定房地产市场，多地密集出台楼市调控和监管政策，其中苏州限购升级、扩大限售范围至苏州市区；长沙规范境外机构、个人购房行为；三亚、郑州、珠海、宁波、杭州、银川、无锡、赣州、大连等城市则从整治房地产市场乱象、规范房地产市场销售行为等方面进一步加强房地产市场监管。中共中央政治局会议针对房地产市场作出的表态，进一步强化了下半年调控政策、金融政策从严从稳的基调，地方政府在房地产调控方面将更加审慎。
丁祖昱认为，7月份房地产市场正加速转冷，市场观望情绪愈加浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，3月份以来的“小阳春”行情早已戛然而止，后续置业需求明显不济，部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。
据了解，受调控收紧影响，房贷利率水平也不断走高。融360大数据研究院发布的监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.423%，相当于基准利率1.107倍，环比上涨0.14%；二套房贷款平均利率为5.75%，环比上涨0.01%。利率水平上行，将会使得购房成本增加，从而起到抑制住房消费的作用。
对于这样的变化，市场普遍认为，2019年下半年楼市将以震荡走势为主。中国指数研究院有关人士分析认为，预计未来，房地产市场整体将保持平稳走势，但不同层级城市间分化态势将更为明显。热点一二线城市房价更趋平稳，部分缺乏产业支撑和人才吸引力的三四线城市房地产市场继续面临压力。（作者：甄爱军；图/全景网）
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