长岭居有43所学校，新塘9大轨道交汇，同样的预算该pick哪？

新塘，增城最靠近广州主城区的板块，开发较早，放眼望去，商品房密密麻麻。当然，生活氛围及日常配套也相对成熟。

长岭居，处于知识城和科学城中间，是黄埔近几年重点开发的板块，也是一个充满传奇色彩的板块，三年前这里楼面价就高达27274元/平，如今竟还有1字头一手房在售。

新塘VS长岭居，在开发商眼中相当于“昔日王者”vs“明日之星”；在大众眼中，无非就是“老腊肉”能否梅开二度，和一个“小鲜肉”能否成功出道的问题。那么，作为购房者，你会pick谁？

新塘长岭居大致区位图（来源：网易房产）

Part1：政策PK

房票的较量，新塘不限购，可任性买买买

新塘和长岭居，最大的区别就是购房政策。

新塘，位于增城，属于非限购区。意思是即使不是广州户口，社保不满5年，只要有钱，在新塘都可以任性买买买！

所以，对于没有房票的购房者，其实没有纠结的条件，只能买新塘；对于不想浪费房票的购房者，也只能选新塘；只有房票足够多（七大姑八大姨的额度都用上）或不在乎房票的购房者，才比较纠结。

但需要注意的是，在新塘（非限购区）买房不影响购房名额，但会影响贷款比例。

举个栗子：外地户口首套房，若选新塘，后期不管贷款是否还清，到广州限购区买房都需要全款；但若选长岭居，那么他唯一的房票就没了，后期只能去增城从化等非限购区买，除非换成广州户口。

所以外地户口首套房若定在非限购区，需要考虑清楚是否会在长期居住，或者能否赚到足够多的钱全款买回市中心，当然还可以考虑落户广州（本地户口不管首套买在哪里，第二套首付均按照5成或者7成来算），这也是相对理想的处理方式。

Part2：定位pk

教育大城vs交通枢纽

长岭居：最早规划起于2012年，控制性详规在2017年年底出台，不管是前期“广州东部山水新城生态宜居示范区”的定位，还是当前“广州东部绿色生态宜居新城区，高端高新产业集聚区”的规划，其实强调的都是“生态宜居”。

通俗来讲，就是“天生丽质”——环境好。

根据其规划，未来居住人口约23万人，建筑用地约17.73平方公里，学校高达43所（20所幼儿园、15所小学、8所中学）！这也是长岭居最大的卖点。

长岭居控制性详细规划（注：幼儿园：蓝色块；小学：橙色块；中学：红色块）

而新塘最值得期待的规划，就是TOD。

TOD是近几年国内比较热的新概念，几乎所有城市大型轨道交通车站及其周边的开发建设，都以TOD规划理论作为指导。

TOD模式是指以公共交通为导向的开发，以公共交通站点为中心，以400-800米（5-10分钟步行路程）为半径建立的工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。

新塘TOD，号称国内首个真正意义上的TOD，有九大交通轨道交汇（4条城市地铁、3条国家铁路、2条城际轨道）。

广州东部交通枢纽（新塘）发展规划

其中，穗莞深城轨预计9月30日通车。届时，从新塘站到广州东站约20分钟，深圳机场仅约40分钟，未来二期有望直达香港……

而起点为增城新塘、途经白云机场至广州北站的新白广城轨，也预计2020年通车……届时新塘站至白云机场仅需20分钟。

除了以上2条城际轨道，还有广深铁路、广汕高铁、京九高铁等3条国家铁路也将在新塘设站，13号线二期、16号线、20号线、28号线等4条地铁建设也在有序推进中……传说中“东部宇宙中心”说的就是这里。

Part3：住感pk

新塘交通商业成熟完善，长岭居教育逐步落实

从直线距离来看，长岭居楼盘到珠江新城距离平均20-25公里；而新塘平均23-30公里。若自驾，长岭居平均耗时约40-50分钟，新塘大约50-60分钟，相差无几。

若乘坐公共交通出行，新塘则略胜一筹。目前长岭居零地铁，预计今年9月全线贯通的地铁21号线，会经过长岭居，但在长岭居范畴内仅有一个站点——长平站。

从黄埔地铁规划分布图来看，相对空白的那里就是长岭居。

黄埔区地铁规划图（来源：网易房产）

此外，长平站是21号线的慢线站点，13站到达珠江新城，中途换乘1次，耗时至少40分钟，而且长岭居板块在售楼盘距离长平地铁口均有一定的距离……

长岭居重点发展的公共交通，是有轨电车。其中，有轨电车1号线在2017年10月已动工，原计划2020年才通车。但据说为了礼献祖国70年华诞，已争取在今年9月28日与地铁21号线（镇龙西-员村段）同步通车。

所以若住在长岭居，靠“有轨电车+地铁”模式出行，考虑等车以及换乘时间，到珠江新城保守要预留1个小时。

新塘，目前通车运营的地铁也只有1条。若从沙村站出发，前往珠江新城全程共14个站，需换乘1次，耗时约40分钟。

但新塘不少项目家门口即地铁口，这是一大优势。此外，新塘很多开发十几年的超级大盘，有成熟完善的楼巴资源，如碧桂园凤凰城拥有超级强大的交通中心。

未来新塘TOD若发展完善，那从新塘出发，分分钟畅达珠三角核心城市不在话下。

碧桂园凤凰城小区楼巴

商业配套：在新塘，动辄就是开发十几年的大型社区，即使不靠近新塘万达广场，小区内部的生活配套也足以满足日常所需。而这在长岭居，目前是一大硬伤。

教育配套：长岭居完胜。目前北京师范大学广州实验学校、二中开元、广铁一中等名校已落户。其中二中开元去年开始投入使用；北师广实高中今年正式招生，自此北师广实从幼儿园至高中已全部投入使用；广铁一中分校铁英小学，今年9月正式开学……

未来长岭居学校规划有43所，但究竟还会有多少名校进驻呢？需要进一步跟进。

而新塘，优质教育资源简直屈指可数，而且要么是私立，要么是个别小区独享。比如费得斯公学，这是英国最负盛名的“四大公学”之一，就落户新塘，靠近碧桂园云顶，但这是私立学校。

香江中学，是育才系学校的重要一员，能与二沙岛育才、番禺育才学校形成三校联动，师资共享。香江中学的国际部更设有AP顶石课程，有助孩子无缝对接美国常青藤高校，在业界口碑也是杠杠滴，但基本是翡翠绿洲业主专享。

当前比较值得期待的是，品秀星图引进的华师附属新塘学校。九年一贯制公立学校，预计2021年9月投入使用。

Part4：房价pk

同等价位，长岭居教育和居住环境更优

长岭居开发较晚，2013年前那里一个商品房都没有。万科进驻长岭居相对较早，从万科山景城，到万科里享水韵，再到万科元培里和万科里享家，万科在长岭居已布局了4个盘。

但万科山景城和万科里享水韵早已售罄；万科元培里洋房也售罄，仅剩别墅，总价600-900万/套；万科里享家也处于清尾阶段，均价22000元/平。

目前长岭居最贵的盘是中冶逸璟台，当前主推129-137平空中美墅（复式）、叠墅及别墅，均价5万/平。最便宜的是珠江嘉园，单价仅19000元/平起。但其硬伤也不少：2001年拿地，周边有化工厂，与最近的地铁口直线距离6公里……

对刚需或刚改而言，关注最高的是实地常春藤。这是个超大型项目，占地约52万方，预计未来居住人口超4万人，分11期开发，其中1-5期已经基本售罄，当前主推的第六期。

首次开盘是在2016年4月，当初均价仅约1.2-1.3万/平，而今年年初均价就去到27000-28000元/平。虽然拥有二中开元，但相对周边这个价位略高。

此外，去年长岭居又出让三宗宅地，分别被天健地产、五矿集团、广州开发区交通投资集团拿下，未来产品如何？还有待跟进。

新塘楼盘集中，房价跨度大，高则3万+/平，低则仅1字头。其中，碧桂园云顶主推90-205平洋房，均价32000-34000元/平；香江天赋在售97-132平复式单位和116平平层单位,复式28000元/平，平层26000元/平，豪华装修送全屋中央空调。

这两个盘均可以享受大型社区的成熟配套，但距离地铁较远。品秀星图是新塘地铁盘中相对热的一个盘，根据规划，未来配套也不会差，基本可以自给自足。当前主推87-121平单位，均价也要去到26000-29000元/平。

如果想在新塘淘1字头的一手房，其实也有，比如中森名苑、东江逸珑湾。东江逸珑湾位于早期保利东江首府旁，四五年前保利东江首府就卖到13000元/平，如今东江逸珑湾还有1字头房源，算是很良心了。

整体上，当前新塘生活的便捷度优于长岭居，但同样价位的房源，在长岭居能够享有更多的教育资源和更优的居住环境，未来的增值空间也更值得期待，所以相对更值得押上一注。