长岭居有43所学校,新塘9大轨道交汇,同样的预算该pick哪?

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  新塘,增城最靠近广州主城区的板块,开发较早,放眼望去,商品房密密麻麻。当然,生活氛围及日常配套也相对成熟。

  长岭居,处于知识城和科学城中间,是黄埔近几年重点开发的板块,也是一个充满传奇色彩的板块,三年前这里楼面价就高达27274元/平,如今竟还有1字头一手房在售。

  新塘VS长岭居,在开发商眼中相当于“昔日王者”vs“明日之星”;在大众眼中,无非就是“老腊肉”能否梅开二度,和一个“小鲜肉”能否成功出道的问题。那么,作为购房者,你会pick谁?

  

  新塘长岭居大致区位图(来源:网易房产)

  Part1:政策PK

  房票的较量,新塘不限购,可任性买买买

  新塘和长岭居,最大的区别就是购房政策。

  新塘,位于增城,属于非限购区。意思是即使不是广州户口,社保不满5年,只要有钱,在新塘都可以任性买买买!

  所以,对于没有房票的购房者,其实没有纠结的条件,只能买新塘;对于不想浪费房票的购房者,也只能选新塘;只有房票足够多(七大姑八大姨的额度都用上)或不在乎房票的购房者,才比较纠结。

  但需要注意的是,在新塘(非限购区)买房不影响购房名额,但会影响贷款比例。

  举个栗子:外地户口首套房,若选新塘,后期不管贷款是否还清,到广州限购区买房都需要全款;但若选长岭居,那么他唯一的房票就没了,后期只能去增城从化等非限购区买,除非换成广州户口。

  所以外地户口首套房若定在非限购区,需要考虑清楚是否会在长期居住,或者能否赚到足够多的钱全款买回市中心,当然还可以考虑落户广州(本地户口不管首套买在哪里,第二套首付均按照5成或者7成来算),这也是相对理想的处理方式。

  Part2:定位pk

  教育大城vs交通枢纽

  长岭居:最早规划起于2012年,控制性详规在2017年年底出台,不管是前期“广州东部山水新城生态宜居示范区”的定位,还是当前“广州东部绿色生态宜居新城区,高端高新产业集聚区”的规划,其实强调的都是“生态宜居”。

  通俗来讲,就是“天生丽质”——环境好。

  根据其规划,未来居住人口约23万人,建筑用地约17.73平方公里,学校高达43所(20所幼儿园、15所小学、8所中学)!这也是长岭居最大的卖点。

  

  长岭居控制性详细规划(注:幼儿园:蓝色块;小学:橙色块;中学:红色块)

  而新塘最值得期待的规划,就是TOD。

  TOD是近几年国内比较热的新概念,几乎所有城市大型轨道交通车站及其周边的开发建设,都以TOD规划理论作为指导。

  TOD模式是指以公共交通为导向的开发,以公共交通站点为中心,以400-800米(5-10分钟步行路程)为半径建立的工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。

  新塘TOD,号称国内首个真正意义上的TOD,有九大交通轨道交汇(4条城市地铁、3条国家铁路、2条城际轨道)。

  

  广州东部交通枢纽(新塘)发展规划

  其中,穗莞深城轨预计9月30日通车。届时,从新塘站到广州东站约20分钟,深圳机场仅约40分钟,未来二期有望直达香港……

  而起点为增城新塘、途经白云机场至广州北站的新白广城轨,也预计2020年通车……届时新塘站至白云机场仅需20分钟。

  除了以上2条城际轨道,还有广深铁路、广汕高铁、京九高铁等3条国家铁路也将在新塘设站,13号线二期、16号线、20号线、28号线等4条地铁建设也在有序推进中……传说中“东部宇宙中心”说的就是这里。

  Part3:住感pk

  新塘交通商业成熟完善,长岭居教育逐步落实

  从直线距离来看,长岭居楼盘到珠江新城距离平均20-25公里;而新塘平均23-30公里。若自驾,长岭居平均耗时约40-50分钟,新塘大约50-60分钟,相差无几。

  若乘坐公共交通出行,新塘则略胜一筹。目前长岭居零地铁,预计今年9月全线贯通的地铁21号线,会经过长岭居,但在长岭居范畴内仅有一个站点——长平站。

  从黄埔地铁规划分布图来看,相对空白的那里就是长岭居。

  

  黄埔区地铁规划图(来源:网易房产)

  此外,长平站是21号线的慢线站点,13站到达珠江新城,中途换乘1次,耗时至少40分钟,而且长岭居板块在售楼盘距离长平地铁口均有一定的距离……

  长岭居重点发展的公共交通,是有轨电车。其中,有轨电车1号线在2017年10月已动工,原计划2020年才通车。但据说为了礼献祖国70年华诞,已争取在今年9月28日与地铁21号线(镇龙西-员村段)同步通车。

  所以若住在长岭居,靠“有轨电车+地铁”模式出行,考虑等车以及换乘时间,到珠江新城保守要预留1个小时。

  

  新塘,目前通车运营的地铁也只有1条。若从沙村站出发,前往珠江新城全程共14个站,需换乘1次,耗时约40分钟。

  但新塘不少项目家门口即地铁口,这是一大优势。此外,新塘很多开发十几年的超级大盘,有成熟完善的楼巴资源,如碧桂园凤凰城拥有超级强大的交通中心。

  未来新塘TOD若发展完善,那从新塘出发,分分钟畅达珠三角核心城市不在话下。

  

  碧桂园凤凰城小区楼巴

  商业配套:在新塘,动辄就是开发十几年的大型社区,即使不靠近新塘万达广场,小区内部的生活配套也足以满足日常所需。而这在长岭居,目前是一大硬伤。

  教育配套:长岭居完胜。目前北京师范大学广州实验学校、二中开元、广铁一中等名校已落户。其中二中开元去年开始投入使用;北师广实高中今年正式招生,自此北师广实从幼儿园至高中已全部投入使用;广铁一中分校铁英小学,今年9月正式开学……

  未来长岭居学校规划有43所,但究竟还会有多少名校进驻呢?需要进一步跟进。

  而新塘,优质教育资源简直屈指可数,而且要么是私立,要么是个别小区独享。比如费得斯公学,这是英国最负盛名的“四大公学”之一,就落户新塘,靠近碧桂园云顶,但这是私立学校。

  香江中学,是育才系学校的重要一员,能与二沙岛育才、番禺育才学校形成三校联动,师资共享。香江中学的国际部更设有AP顶石课程,有助孩子无缝对接美国常青藤高校,在业界口碑也是杠杠滴,但基本是翡翠绿洲业主专享。

  当前比较值得期待的是,品秀星图引进的华师附属新塘学校。九年一贯制公立学校,预计2021年9月投入使用。

  Part4:房价pk

  同等价位,长岭居教育和居住环境更优

  长岭居开发较晚,2013年前那里一个商品房都没有。万科进驻长岭居相对较早,从万科山景城,到万科里享水韵,再到万科元培里和万科里享家,万科在长岭居已布局了4个盘。

  但万科山景城和万科里享水韵早已售罄;万科元培里洋房也售罄,仅剩别墅,总价600-900万/套;万科里享家也处于清尾阶段,均价22000元/平。

  目前长岭居最贵的盘是中冶逸璟台,当前主推129-137平空中美墅(复式)、叠墅及别墅,均价5万/平。最便宜的是珠江嘉园,单价仅19000元/平起。但其硬伤也不少:2001年拿地,周边有化工厂,与最近的地铁口直线距离6公里……

  对刚需或刚改而言,关注最高的是实地常春藤。这是个超大型项目,占地约52万方,预计未来居住人口超4万人,分11期开发,其中1-5期已经基本售罄,当前主推的第六期。

  首次开盘是在2016年4月,当初均价仅约1.2-1.3万/平,而今年年初均价就去到27000-28000元/平。虽然拥有二中开元,但相对周边这个价位略高。

  此外,去年长岭居又出让三宗宅地,分别被天健地产、五矿集团、广州开发区交通投资集团拿下,未来产品如何?还有待跟进。

  

  新塘楼盘集中,房价跨度大,高则3万+/平,低则仅1字头。其中,碧桂园云顶主推90-205平洋房,均价32000-34000元/平;香江天赋在售97-132平复式单位和116平平层单位,复式28000元/平,平层26000元/平,豪华装修送全屋中央空调。

  这两个盘均可以享受大型社区的成熟配套,但距离地铁较远。品秀星图是新塘地铁盘中相对热的一个盘,根据规划,未来配套也不会差,基本可以自给自足。当前主推87-121平单位,均价也要去到26000-29000元/平。

  如果想在新塘淘1字头的一手房,其实也有,比如中森名苑、东江逸珑湾。东江逸珑湾位于早期保利东江首府旁,四五年前保利东江首府就卖到13000元/平,如今东江逸珑湾还有1字头房源,算是很良心了。

  

  整体上,当前新塘生活的便捷度优于长岭居,但同样价位的房源,在长岭居能够享有更多的教育资源和更优的居住环境,未来的增值空间也更值得期待,所以相对更值得押上一注。

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