“以房养老”骗局背后,养老无望的焦虑

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  最近中安民生“以房养老”骗局引发热议,一波未平一波又起,在老人们为余生四处奔波的期间跟中安民生类似的模式相继爆雷,其中包括普伴、国民信和、理房、融房等平台。
据粗略统计,受五家平台牵连的受害人已经有3600多人,涉案房产近1600套,总金额近30多亿。

  

  中国人很大比例的积蓄都押注在房子上,房产无疑是目前最强的蓄金池之一。哪里有利益哪里就有腐败,这些公司打着“创新”的旗号四处游说老人将房子抵押贷款拿去投资,公司承诺定期为老人提供养老金。

  盘活固定资产的美好愿景重新燃起了老年人们的斗志,但是现在他们不仅“养老金”断了,甚至每天还要东躲西藏逃避债主上门,房子甚至要被拍卖…… 庞氏骗局难以为继的时候,一切美好的想象终将被打回原形。

  

  受害者中有一位82岁老人,他在1994年购得的单位福利房是他目前仅存的资产。这套在亚运村附近63平方米的房子或许比子女让他更有安全感,或许他不想为子女增添负担。

  本想依靠房子安享晚年,现在房子被抵押,平台爆雷,仅有的资产可能随时化为泡影。 2014年7月,原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2016年7月,试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。 但是,业务进展并不顺利。截至2018年6月底,只有幸福人寿保险公司取得了有限的成果,共有98户家庭139位老人完成了相关承保手续。

  

  “以房养老”保险中的正规军惨遭冷遇,主要是因为长期看来,由于深层次的不确定性,这种项目极容易沦为短期高风险行为,最终转化为骗局。 这种不靠谱的养老方案看起来跟那些没有参加以房养老的人毫无关系,但是,中国人中的大多数稳定充裕的养老愿望都寄托在房子上了,本质上跟老年人以房养老的策略无出左右。 经济的腾飞,货币的贬值,让大多数人相信,攒钱卖方永远是宇宙真理。房产才是保值、增值的最划算投资,关键时刻可以兑换现金,治病、养老自然不在话下。儿女靠不住,唯有房子高,房产恒久远,晚年来无忧。 这种养老观看起来似乎毫无破绽,目前情况来看验证了房产的投资价值。但是,房子真的能够支撑起你的晚年生活吗?

  

  房产贬值始于折旧 房地产作为固有资产,既然具有投资价值,那么就跟其他商品一样存在销售周期,时间久了是会折旧的。前段时间引发广泛关注的老旧小区衰败背后主要是因为相应配套设施的严重衰败。而那些也只是拥有17年房龄,90年代末建设的小区而已。 新建小区就跟刚出生的婴儿一样,一切欣欣向荣。但是,物理上的衰败不可避免,这就跟老年人的机体会出现各种故障是一样的道理。房屋跟人一样拥有“寿命”,维护不到位势必造成各种折旧损耗,有的小区仅仅十几年就变得绿化带杂草丛生、暖气不达标、门禁虚设等现象,甚至会出现各种电梯故障、窗户、外墙瓷砖、附属设备跌落等事故。 小区各种设施属于公共资源,这难免出现公地悲剧与搭便车效应。很多人缺乏公德心,这直接导致组织、协调的成本大大增高。比如,开会协商某件事情的手,业主们各自为营,根本无力维护好小区的基础设施。

  

  即使这种物理上的折旧还有不就的可能,那么决定小区的价值高低的是高净值人群的持续六日。但是,一个小区最初入驻的居民经济水平都相差不大。但随着时间的推移,经济情况可能会发生一定的改变,当小区设施变得陈旧不堪的时候,有钱的业主可能会率先搬离到地段更好、基础设施更好的新小区。相应的,老小区的房价、房租也会紧跟下跌,再次搬进来一些要求低一些的人,最终陷入一种恶性循环,加速小区衰败。 西方一些较早实现城市化的国家,不仅是一个小区的衰落,而是伴随着整个社区的衰败。同时,逆势而起的是逆城市化现象——富人们在郊区的集聚。 当然,很多人认为折旧部分跟“老破小”连年升值相比可以忽略,整体还是利大于弊。不过,你要清楚这种现象仅存在于资产升值的时代,城市发展、地段升值才有可能大大抵消建筑的折旧、物业的衰败。假如有一天资产陷于停滞,房产折旧问题就会被加倍放大,成为影响房产价值的显著因素。

  

  无利可图,拆迁难上加难 李嘉诚说过房地产最重要的是“地段、地段、地段”,小区虽然变旧了,但好地段不愁没人接盘,拆掉重新建就会好起来的。反正,中国的房子基本上20年左右,政府就会来拆迁。可惜,时代、政策一直在变,过往的经验往往不适用于未来几十年发生的变化。 开放商永远是逐利的,拆迁对于平房来说或许稀松平常,但是对于楼房就得另当别论了。如果你家住小高层,那么人家开发商拆迁就意味这要盖更高层,这也意味着更高的建设成本以及更多的拆迁补偿。这笔账该怎么算,咱心里都跟明镜儿似的。

  另外,如果你住得是6、7层的房子或许还有拆迁的可能。如果是30层楼的房子,恐怕得建一座上海中心那样的建筑才能赚到钱......

  

  还有,楼房不高但密度过大,容积率高也拆不动。比如,上海的老小区6层楼,不过比较密集。拆迁建设新小区,住户对小区环境要求又高,否则也不好卖。住房面积变小了,只能通过不断加高来赚钱,不经济。 其实,“拆不动”是城市化后期普遍存在的现象。 拆迁不易,资产难以盘活。老小区越破旧,越贬值。关于这一点,我们看看欧美城市中心的旧房、郊区的豪宅就能知晓一二。 小区欣欣向荣才能让人持续住下去,不然只能不断贬值,最后迎来适合拆迁的节点。但是,那时候的拆迁补偿是无法达到理想预期的,城市空心化或许才是终局。

  

  危房不值钱,地段来补齐 很多人认为小区拆不动,折价卖就行呗。即便变成危房以后,地还能卖钱吧?不过,你要清醒,中国房子的土地租国家的,只有使用权。土地租期到了,地面上的房子就是国家的了。 你可能会认为这是几十年后的事儿,这种担心有点杞人忧天了。2016年4月,温州部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易,主要原因就是因为土地到期了。由于某些特殊原因,他们土地证上的土地年限20年到期。 温州国土部门本来打算参照国有土地出让的做法,先评估土地价格,折算出楼面地价,结果每套房所需续交的土地出让金占到了房价总额的三分之一。这就意味着,房东卖掉一套房,到手的钱却少了三分之一。

  

  当时,这个消息引发全国热议。后来,国土资源部给出的答复是:不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。不过,这也仅仅是暂时搁置的过渡性措施,住宅土地70年使用权到期之后该如何续期,至今尚无明确定论。

  根据物权法第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”不过,自动续期要不要交钱,要交多少钱却没有具体说明。 2016年底,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。《意见》明确提出:“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。” 但是,这个研究要多久出结果还未可知,不过土地出让金肯定不会让人难以接受。现在人们买房基本都不会考虑土地租期,一般会自觉视为拥有永久使用权。万一房子到期后收取高额出让金,由此对房地产的打击可能会空前加大,风险更是大大提高。 对于这些被骗准备以房养老的老人们来说,即便收一部分影响也是巨大的。

  

  再次以温州房产为例,楼面地价占到房价三分之一,剩下的才是是房屋本身的价值。如果续租费用,打个五折也要占房屋价值的六分之一,勉强可以接受。但对于养老的房子来说,30年后的小区已经非常陈旧了,房子几乎不值钱了,这时候的楼面地价几乎等于房价。如果那时你不打算卖房子,就得续交土地出让金——你指望房子养老,房子却要交出看病钱。 人口结构 如果关于地价问题,如果政府还会做出让步的话,那么,由于人口结构造成的房产价格下跌政府可能就无能为力了。关于这一点,近邻日本就是最好的写照。 1985年-1991年之间,日本房地产进入最后疯狂期,6年间上涨1.7倍。房价升天,企业资产泡沫越吹越大,奢侈消费成风。当时的日本人也相信,东京是教育、医疗、金融、就业等资源中心,东京是世界中心,就算地球毁灭东京房价都不会下跌。 1992年泡沫破裂,日本六大都市和全国楼市跌去了60%左右,至今日本房地产还笼罩在当年的地产泡沫破裂阴影之下。

  

  日本的房价暴跌金融因素占主导,但长期不涨却是人口结构一手造成的。2017年,日本65岁以上的老年人达到了3557万,占总人口28.1%。加上结婚率、低生育率持续低迷的影响下,日本房地产市场净需求下降。2018年10月,日本全国共有住宅5759万套,但家庭总数只有4997万户。 反观中国,截至2017年底,我国60岁及以上老年人口有2.41亿人,占总人口17.3%。预计到2050年前后,我国老年人口数将达到峰值4.87亿,占总人口的34.9%。2050年的中国,房产的需求可能比日本还要低。 如果说30年前你不曾预言到今天房价的生猛涨势,那么30年后的房价滑铁卢可能也会让你惊掉下巴。现在,你还在妄想指望一套房子就能安心养老吗?

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