银保监会出手!这32座城市房价要降温

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  近日从多个地方银保监部门获悉,银保监会日前启动针对北京、南京、苏州、深圳、宁波等32个前期房价过热城市的房地产贷款业务专项检查。监管人士表示,今年以来房地产信贷规模较大或占比较高、与交易火爆楼盘合作密切等银行机构将成检查重点。

  尽管检查的对象可以由各银保监局自行研究确定,但《通知》也给出了具体要求:应选择房地产信贷规模较大或占比较高的机构、房地产相关业务风险较为突出的机构、与融资规模较大的房地产企业合作较多的机构、与交易火爆楼盘合作密切的机构等,数量原则上不得少于3家。

  自5月17日“23号文”出台后,近期房地产企业资金收紧的政策愈发密集。同策研究院总监张宏伟接受相关媒体记者采访时表示,之前房地产信托、ABS以及境外融资已经收紧了,此次严查银行违规向房地产开发商贷款的现象同之前的政策形成组合拳,进一步规范房产融资行为。他进一步表示,目前房地产企业从开发端和销售端两个方面同时受到政策收紧影响,资金链压力将在短期内显现。

  祭出“组合拳”

   贯彻落实党中央、国务院关于规范房地产市场决策部署和监管部门规定的情况。

  二是 房地产信贷业务管理情况,包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况等。

  三是 房地产业务风险管理情况。

  四是 信贷资金被挪用流向房地产领域,例如个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房等。

  五是 同业和表外业务,包括对银行理财资金投向房地产领域非标准化资产的监督管理情况等。

  

  张宏伟指出,此次严查房地产业务主要是在开发和销售回款两端对房企祭出了 “组合拳” 。在开发端严查房企开发贷,包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资,并购贷款、经营性物业贷款等贷款被挪用于开发房地产,通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况等。而在消费端又收紧消费贷,履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等。

  剑指32个房价过热城市

  为防范房地产贷款业务风险,银保监会办公厅日前发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

  通知指出,根据国家统计局发布的2019年6月全国70城商品住宅销售价格指数,结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单, 本次房地产业务专项检查包括北京、天津、石家庄、南京、苏州、重庆、深圳等32个城市 。通知要求各银保监局于2019年11月20日前将检查报告及附表、典型案例等报送银行检查局。

  

  近几年来,监管部门就一直紧盯房价过热城市房地产贷款业务风险。同此前16个房价热点城市的范围相比,此次检查范围有所扩大,应是综合考虑了上半年房价涨幅的统计数据。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从被检查银行机构看,主要是四类:房贷规模大的银行、房贷业务风险大的银行、与高负债房企合作密切的银行、与交易火爆楼盘合作的银行。“此检查应该说切中要害,对于房地产市场的管控等有积极作用,此类房贷领域往往也是风险相对大的领域,积极检查, 有助于堵住资金漏洞 。”

  房企开发贷将遭严控

  中原地产研究中心统计数据显示,在严查房地产业务的32城市里,过去一年拿地比较多的企业包括万科、融创中国、龙湖集团、中海地产、保利地产等头部房企,其中 万科、融创、绿地的权益总占地面积都超过500万平米 。在当前的政策背景下,这些房企能否顺利完成项目开发和销售回款,是一个考验企业“内功”的问题。

  易居研究院智库中心总监严跃进指出,今年房地产领域的管控总体趋严,而金融领域的管控更为严厉。考虑到此前的信托融资收紧、海外债收紧,目前银行贷款收紧后基本上使得房地产金融环境进入到一个更为严格的管控通道。其影响有三,首先是规范贷款资金流动,利好房地产金融市场的稳定;其次,对房企和购房者形成更大的约束,进而规范购地购房行为;最后,倒逼三季度相关城市和房企降价,进一步挤压房价泡沫。

  张宏伟也认为,近期房地产融资政策的收紧将会对市场预期产生很大影响。中国指数研究院的统计数据显示,7月住宅用地供应环比缩水近两成,土地市场整体成交量环比减少超过两成,单月土地成交均价和月度出让金总额均出现下滑。“四五月份甚至到六月上半月,土地市场还比较火热,现在基本上已经冷清了很多。销售端来看,华东、华中地区大概20个左右城市核心城市,基本上一半城市商品房的来访量都处于下降,也就意味着接下来成交量也会出现下降。这对于未来的市场预期影响明显。”张宏伟说。

  个人住房贷款增速将放缓

  除房企开发贷,此前个人住房按揭贷款也是本轮检查重点。光大证券银行首席分析师王一峰表示,本轮房地产融资调控作为全口径调控政策,后续房地产融资领域易紧难松,唯有按揭需求相对较高,但下半年这一总增量也会受到约束。

  天风证券孙彬彬表示,直接来源于银行的房地产开发资金占比约三成,如考虑到住房销售过程中银行资金加持以及自筹资金中来自银行的资金,那么银行资金对房地产开发资金的直接影响将超过六成,具有决定性作用。若落实银行信贷资源结构调整,房地产开发贷款及个人住房贷款增速还将降低。

  融360监测数据显示,6月房贷利率波动较大,频率较快。天津、南宁等城市刚短暂下调过一个月又将利率调高,部分银行在同一个月先是调高房贷利率,后又表示额度紧张暂时无法放款。除二线城市纷纷上调房贷利率外,一线城市也出现了房贷利率反弹迹象。

  融360分析师李万赋预计,下半年银行信贷资金普遍比上半年紧张,再加上热门城市房地产调控等,预计接下来会有更多城市和银行加入到房贷利率上调大军中。此外,不少专家认为我国老百姓热衷于将绝大部分资金投向房地产市场,其潜在风险值得警惕。

  中央财经大学金融学院副院长谭小芬表示,近年来,我国实体经济债务水平有所提升,居民部门杠杆率增速较快。同企业部门杠杆率上升相比,居民部门杠杆率上升更明显。目前,在以银行为主的金融体系的背景下,监管部门应坚持宏观审慎的监管框架。合理调控家庭部门借贷数量增长速度与结构分布,严格借贷审批程序,使家庭部门贷款发放与家庭收入水平或还款能力挂钩,从而控制家庭部门借贷隐藏风险。

  来源:房产观察圈综合整理

  整理自:中国证券报、华夏时报

  图片来源:摄图网

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