高压之下 房地产信托何去何从？

经历了去年资管新规的洗礼后，在今年年初地产商凶猛拿地的背景下，房地产信托迎来了新一轮增长。

据统计，2019上半年，房地产开发企业到位资金8.5亿元，同比增长7.2%。房地产拿地意愿上升加上一季度降准所带来的流动性宽松，造成了土地市场的明显升温。

而这一点无疑有悖于“房子是用来住的，不是用来炒的”政策基调。每当房企积极拿地造成地价大幅上涨之后，往往会紧跟着政策的调节以及窗口指导，这次也不例外。

于是政策接连出台。5月17日，银保监会出台23号文，释放房地产信托业务降温的信号；5月3日，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资通道；6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直指目前房地产市场、房地产金融存在居民高杠杆与房地产过度融资的风险与问题；7月12日，国家发改委发布通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融资用途受到很大限制。

大力度的调控政策无疑给上半年火热的地产行业泼了一盆凉水，那么在此之后信托和地产会怎样度过这段“艰难岁月”呢？

严控

上半年房企激进拿地，房地产基金规模暴涨，从而引发新一轮的监管。

作为资金密集型行业，房地产在开发全流程的各个环节中均涉及到融资，并且每个阶段的融资方式有所不同，而信托融资主要涉及房地产开发的拿地、前期工程和项目施工阶段。

近年来房地产基金规模虽然整体在不断上升中，但是个别年份随着房地产市场环境和相应监管政策的变化而有所调整。例如2011下半年房地产信托基金规模迅速扩张，在政策的趋严下2012年房地产信托的资金规模开始收缩；在2014－2015年由于银监会放开资管业务，券商资管和私募基金的通道业务对信托行业造成了很大的冲击；2016年，随着房地产去库存以及棚改货币化的推进，地产商开始激进拿地，房地产信托的规模也相应增长。

根据历史规律，每当房地产信托大规模融资促成地价凶猛上涨的时候，往往会引来新一轮监管，这一次也不例外。近两年来随着政府坚定去杠杆，加上资管新规对于多层嵌套、明股实债的限制，使得信托原来的通道业务受到很大影响。

今年上半年地产商激进拿地，土地市场升温，在此大背景下，银保监会对于房地产信托的监管也是日益趋严。5月17日银保监会发布23号文，提出“巩固治乱象成果促进合规建设”，加强对房企信托融资监管，并且在7月份直接对几家信托进行约谈。

根据监管要求，信托贷款规模不得超过集合信托计划余额的30%，并且规定信托不得通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

这意味着信托公司只能为符合“432 要求”要求的房地产项融资，但是满足“432要求”的房企往往可以通过成本更为低廉的银行资金来进行融资，因而23号政策出台之后，房地产信托的规模免不了相对前期有所下降。

据了解，在监管层严厉控制房地产信托规模大背景下，部分信托收到了三季度相对二季度“零增速”建议，可见监管层管控地产融资的决心。有分析指出，从管控规模的角度上来看至少短期看不出政策放松的趋势，预计房地产信托收紧态势可能会延续到四季度。

降温

随着房地产信托监管趋严，房企拿地资金或受影响，同时也对下半年的终端销售形成一定压力。

据统计，今年上半年一线城市的新建住宅价格指数单月同比涨幅都保持在5%左右。二线和强三线城市的新建住宅价格指数单月涨幅也都在10%以上，于是便出现了地价猛涨、地王频出的场景，在一季度更为明显。

从宏观角度上看，也为信贷宽松创造了良好条件。在去年多次降准之后，今年一季度再次迎来降准1个点，释放流动性1.5万亿元，为房地产融资创造了宽松的背景。

数据显示，杭州以上半年商品房销售金额1740亿元，土地出让金1418亿元位居全国第一；位置相近的苏州上半年商品房销售金额1216亿元，土地出让金551亿元，并且拍出4宗地王项目。激进的拿地策略也相应地引起了监管层的注意，杭州在6月29日开始实行在竞拍前即限制房价，相对应苏州园区新购商品房限售5年。

很明显，此轮调控主要还是抑制地价快速上涨，防止土地市场过热，也与中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标相呼应。

那么随着房地产信托监管趋严，对地产行业又有多大影响呢？毫无疑问的是，在信托被严格监管之后，房企原本用来拿地的前端融资资金将会收缩。根据东方证券测算，信托融资规模在乐观、中性、悲观的假定下分别下降2500、3000、3500亿，导致土地购置费用的收缩。

在信托融资收紧的大背景下，政府对银行向制造业、服务业房贷的鼓励对房企同样是一道重创。因此在将来也许会发生房企加快现有土地开工从而争取到银行开发贷，以扩大资金腾挪空间的现象。

同时也要注意到在过去的一年中有不少房企开始效仿碧桂园的高周转策略，但是高周转也提高了房地产整体的库存，若下半年房市萎靡，那么对于采取高周转策略的房企也许会产生些许不良影响。