长租公寓“一九格局”凸显，前7月投融资同比降70%

8月7日，管理超过20万套公寓的乐伽公寓正式宣布停止经营。乐伽方面表示，公司高进低出的经营模式存在严重缺陷，给长租市场带来较大风险。

2016年，资本裹挟着长租公寓的风口而来。两年时间里，长租公寓问题不断爆出，“甲醛门”、“租金贷”在2018年把长租公寓推向风口浪尖。2018年下半年，一级市场“募资难”的问题开始凸显，行业风险逐一爆发，杭州鼎家、寓见公寓、好租好住、北京昊园恒业、苏州乐栈等公寓接连出现资金链断裂。

长租公寓市场“一九格局”凸显

据CV Source的数据显示，2018年总共发生49起长租公寓的投资事件，其中下半年比上半年足足下降47%。同时，据记者不完全统计，2018年至今，共有10多家长租公寓倒闭。

不过，长租公寓市场正呈现越来越明显的“一九格局”。就在今年上半年，自如和蛋壳公寓分别以5亿美元的融资金额傲视其他超过90%的融资企业，成为2019年上半年第二大融资事件。

从CV Source的数据统计来看，2019年前7个月，仅有11家长租公寓品牌获得了融资，同比下降了70%。而这能融到钱的11家长租公寓中，自如、蛋壳、窝趣、魔方、链家网以及乡墅早已经是长租公寓里的知名头部品牌。

启赋资本的一位投资经理表示，经过2018年的大洗牌，行业内马太效应愈发明显。不论集中式抑或分散式长租公寓，综合实力强大的头部玩家资源优势进一步显现，而势单力薄的小品牌则面临被并购或倒闭的境况。所以，现在资本看长租公寓的项目，基本只看行业里的前三。

租赁市场明明很赚钱，且利润很可观，为什么长租市场不以盈利为目的地持续扩张规模呢?

“绝大部分运营商压根没指望通过租赁赚钱，他们想的是融资，然后上市，最后套现退出。如何才能打动投资人?就是在规模上谈增值服务，例如精准营销、应用场景等。”自如一位离职的投融资经理这样告诉记者，“互联网时代，流量是所有合作的基础。”

长租市场里，通过“高进低出”的方式迅速扩大规模的后果就是，一旦运营商把租赁者的租金用完，又没有资本进入的话，长租公寓会像P2P一样爆雷，乐伽公寓就是其中的一个典型案例。我爱我家前副总裁胡景晖曾放言，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”一向激进的资本也因此暂缓了前进的脚步。

大型房企在退出，阿里、腾讯积极入局

2016年，国务院提出建立租购并举的城镇住房制度，加快发展专业化租赁市场。一系列支持住房租赁的政策出台后，长租公寓成为一只飞起来的“猪”。

随后三年时间里，长租公寓运营商接连崛起，也吸引了万科、朗诗等多个大型房产企业纷纷进场。

根据《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》显示，从房企已拓和已开房源量来看，万科、龙湖、旭辉位居前三。其中，排名第一的万科泊寓2019年上半年拓展房源23万间，目前开业规模7万间。

然而，2019年上半年，房企长租运营商整体风向收敛，拓展增速放缓。对比2018年，万科泊寓、碧桂园碧家国际社区、朗诗寓、招商公寓拓展规模均无明显增长。7月更有消息称，万科的“万村计划”正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约农民房房源。

深圳万科回复称，在推进过程中，“万村计划”确实遇到了一些实际困难，综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。

事实上，这并不是万科第一次被曝出“万村计划”出现调整。2018年11月，“万村计划”被曝将暂停签约新房源，尽管深圳万科一开始回应称“正常推进”，但此后在万科2018年南方区域媒体会上，时任南方区域CEO的张纪文亲口证实了这一消息。

今年5月13日，朗诗绿色集团有限公司公告称，公司旗下间接全资附属公司近日与控股股东朗诗集团签订五项协议，将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等非地产业务剥离至控股集团，预计所得款项净额约为9.81亿元。

而在2018年初，朗诗高层还曾提出进入长租公寓行业前三名的目标，但事实上该公司长租公寓业务去年亏损额高达1.94亿元。朗诗青杉资本董事总经理方旭东更是公开表示，长租公寓在两三年前站上政策风口，现在就已进入血流成河的行业血拼期。

就在大型房企退出长租市场的同时，阿里、腾讯却积极入局。2019年3月，蛋壳公寓完成5亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金(Tiger Global)、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

2019年6月，自如公寓完成5亿美元的B轮融资。本轮由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投。自如本轮投前估值约45亿美元。

事实上，蚂蚁金服从2017年3月开始就初尝租房市场，战略投资“蘑菇租房”，在金融、支付、流量方面向其倾斜，而后于2017年10月开放100万间公寓入驻支付宝，凭借“信用免押”将租房市场推向高潮。

不甘示弱的腾讯也在2017年高调进入租赁市场。2017年8月，58同城5000万元投资窝趣公寓。作为58同城的最大股东，此次对窝趣的投资，也被视为腾讯系在租房市场的新动作。2019年2月，链家旗下的贝壳找房进驻微信九宫格，更是获得了腾讯8亿美元的投资。