戴欣明谈“在深圳租赁房市场新政下，租房市场将发生哪些变化？”

凤凰卫视-戴欣明谈“在深圳租赁房市场新政下，租房市场将发生哪些变化？”-《财智菁英汇》采访

戴欣明于近期，再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访，2019年08月03日播出，栏目精彩内容一起看。

本期特邀专家：

戴欣明： 中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任

于长江： 北京大学社会学系 副主任

主持人： 面对已经到来的毕业生租房季，进入七月份以来，包括北京、深圳、广州在内的多个一二线城市，通过发布文件和警示等多种方式，加大对住房租赁市场的整治力度。对现在的刚需人群来说，住房的支出压力不光光体现在购房上，也体现在了租房上，很多年轻人都拿着自己工资的一半在租房，大多数的年轻人都是月光族，并且租金还在持续的上涨，上涨幅度已经明显超过了他们的工资上涨水平。所以在租金上涨幅度愈演愈烈的年代，很多的城市都开始在控制租金的上涨幅度了，不仅要稳房价，还要稳租金。

解说： 相关机构数据显示，在2017年，中国住房租赁市场交易总量大约在人民币1.2万亿元左右，通过租房的人口达到了1.94亿人，大约占了总人口的13.9%。到2025年，租赁市场的规模将会超过3万亿元，而租房的人口也会增长至2.52亿人。业内表示，目前国内租房市场的确很火热，上亿的租房人群背后是巨大的财富和流量，成为诸多开发商和一些银行金融业争相争抢的“蛋糕”。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）： 从整个中国的经济来看，还在局限在一些一线城市、二线及热点城市，所谓的这些热点城市，也是限购、限贷非常严重的城市。所以说很多人呢，就一定会在租房上去想办法，那么，在这种情况下就会出现，一房难求的这样一个状态。所以说，在一线城市及热点城市当中必须要把整个的城市的这种房子的这种价格，包括租金进行一个人为的控制。

解说： 7月1日，广州市住房和城乡建设局、市规划和自然资源局，联合印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》。7月4日，深圳市住房和建设局发布了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》。7月8日，北京发布了新版租房合同示范文本，增加禁止违法群租等内容，并纳入法律约束，多地发布政策稳租金。

于长江（北京大学社会学系 副主任）： 就是说我们这个政府主导型社会，所以说你政府一举一动，即便你不是说有强制性，说是大家参考，但是它能形成非常强的一种社会的导向作用，就是也是代表了政府的态度。实际上，这个态度就隐含了一系列的具体措施。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）： 因为深圳的这个城中村在全国范围内它也是最大的了，它远远超过了商品房。所以说在这种情况下，如果城中村的整个租金的价格得以有效的控制，那会对于整个的深圳的新房市场、二手房市场，甚至，我称之为叫营商成本的控制，会做到一个很好的这样一个作用。所以说在这个政府的租赁平台上，进行这种房屋的租赁交易，并不单单看一个价格，是对于整个深圳的产业经济，包括全国各地的，像这种城中村比较多，外来人口比较多的城市，它的城市发展是起到一个至关重要的作用。

解说： 在移民城市深圳，住宅出租类房屋超过700万间，解决了深圳80%以上流动人口的居住问题。为规范住房租赁市场行为，深圳提出建立住房租赁行业主体备案制度。全面实施住房租赁合同信息采集、登记或备案制度，推行租赁合同网签，建立住房租赁指导价格发布制度，提高租金透明度。

于长江（北京大学社会学系 副主任）： 最重要的一点，就是这个市场的信息要充分，你要是信息太不对称，太不充分，那个一个市场经济也没法运作，因为我根本不知道别的价格，那你说多少就多少，这个买卖双方，构不成真正意义的比较，所以实际上它当时提供这个数据是告诉大家，大概别的地方是什么价格，你们自己去谈。它就可能完善这个市场机制，那同时也能通过竞争，把这个成本可能有所下降。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）： 实际上，以政府为主导的，如果说你的这个房源你放在我这里，那我们实现的这种价格呢，就等于说在一定期限内是给你免税的。那这种做法，更多的受益者肯定是这种中低收入者，包括初创来深圳，初创企业的这些外来人口。那么，深圳每年大概都有50多万人口来深圳，这些人口的创业，对于深圳未来的创新城市试验田，其实这部分人口能否很好的就业，他们的营商成本、居住成本是否是说能够低下来，对他们未来的创业、创新各方面是非常有利的。

解说： 根据征求意见稿，深圳将制定全市统一的住房租赁合同示范文本，租赁双方应当在合同期限内，严格履行合同约定，实行黑名单制度。

主持人： 一直以来，中国住房市场上存在着重购轻租的倾向，租赁是房地产市场的短板。近年来，中国住房制度改革形成了新的思路，建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度。在新思路之下，近年来一系列鼓励租赁的政策不断的出台，住房租赁市场快速发展。据机构统计，去年中国有百城发布鼓励住房租赁的相关政策，在2019年租赁相关政策继续的密集发布。其中呢，内容包括了公租房，整顿租赁市场乱象，稳定租金，租赁房源供应等等，对一线城市租金支付压力，根本性措施是增加市场有效供给。

解说： 除了控涨幅，稳租期之外，征求意见稿还提出，多渠道增加租赁住房供应，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。

于长江（北京大学社会学系 副主任）： 因为我们这种情况，总得来说还是供给不足，那怎么样释放这个供给的能力，这方面我觉得是注意到了，这个就是我们实际上我们原来担心的，很多人担心一旦走过这一步，是不是又出现那种计划经济思维，那种用控制，控制这种，特别是计划的思维有个最大的问题，就是它临时能解决问题，但是它造成供给的动机下降，供给不足，长远来说，会造成更大的供需不足，供需矛盾。

解说： 据不完全统计，今年上半年深圳、广州、开封、合肥、秦皇岛、清远六地，均在出台文件中强调办理房屋租赁登记备案。其中，合肥、深圳、秦皇岛三地，对不按时登记备案，设有处罚。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）： 我们要想平抑整个的房地产价格，大家都知道，限购限贷很多的限制政策。再有一个呢，实际就是租赁房市场的价额，决定了未来在调整新房价格的方面应该怎么做。那在调整新房价格的时候，一定是以政府为主导的。这样的一个作用，才能对房地产的市场起到真正的作用，包括房地产租赁的价格。所以说在这个背景下，政府就出台了一个统租的平台。

解说： 另外，人才安居房方面，深圳出台加强港澳青年创新创业基地建设工作方案，提出12项主要任务和措施，支持港澳青年在深圳就业创业。

解说： 北京市首批启用人脸识别系统的13个公租房小区，在19号已经全面开始运行。北京保障房中心表示，通过加装人脸识别系统，可以更好的监管公租房的转租转借行为。

解说： 房地产研究机构数据显示，2017年内地房屋租赁行业市场规模接近人民币2.4万亿元，比2016年增长8.83%。预计到2025年内地住房租赁市场规模将达到3万亿元。

于长江（北京大学社会学系 副主任）： 全国角度来说，它也是好事，鲶鱼效应，那么如果大家都往这儿跑，那你别的地方，你们也得考虑考虑，你们要是太差的话，你们的优秀人才都跑光了，所以其他地方也要发展，它就会跟进，这样不就达到示范效果了吗，就是说先行先试，用这个方式来激发别的地方也来这个调整优惠政策。

主持人： 提到租房，这是很多“漂一族”心中无法回避的痛。无论是房租、房子，还是房东、室友，总是会有很多令人烦恼的事情。不过从今年年初到现在，已经有很多城市相继出台了租房新规，包括北京、广州、苏州、深圳、秦皇岛在内，不管是办理房屋租赁登记备案，还是禁止违法群租，部分人群的租房成本升高，但是长远来看，规范租赁市场的秩序是很有必要的。在确保了租房市场的健康发展的同时，有效调控房租，给大城市打拼奋斗的年轻人减减压。

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