研究院简报 | 基本面收紧,房价窄区间运行,资产证券化持续大增……

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  ▎市场分析丨By:世联评估

  

  政 策 速 览

  

  1 全国(部分)

   地产融资再收紧,多家信托收到银监窗口指导,控制地产业务规模(7月4日)。 多家信托公司近期收到银监会窗口指导, 要求控制地产信托业务规模 ; 各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。
◆ 部分银行迎“窗口指导”,房企融资渠道再收紧(7月11日)。 监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了窗口指导, 要求控制房地产贷款额度 , 继部分房地产信托暂停外,银行的房地产信贷也将放缓。
◆ 土地增值税法征求意见稿拟将集体房地产纳入征税范围(7月16日)。 财政部发布土地增值税法征求意见的通知,包括拟 将集体房地产纳入征税范围,同时拟取消土地增值收益调节金 等新增内容,同时完善了之前的《暂行条例》等一系列相关法规。
北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都 16城入围。
◆ 完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场等(7月19日)。 国务院印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》,指导意见提出目标任务: 建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场,市场规则健全完善,交易平台全面形成,服务和监管落实到位,市场秩序更加规范,制度性交易成本明显降低,土地资源配置效率显著提高,形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。
◆ 不将房地产作为短期刺激经济的手段(7月30日)。 中央政治局会议指出: “要实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要加力提效,继续落实落细减税降费政策。货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕”;“深化体制机制改革,增添经济发展活力和动力,加快重大战略实施步伐,提升城市群功能”;“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
2 地方(部分)

   ◆ 长沙: 出台境外机构和个人购房细则 ,符合限购政策境外个人可购一套自住商品房(7月5日)。 长沙出台境外机构和个人购房细则,境外个人获得长沙市委人才工作领导小组认定的 四类人才绿卡 的,可享受长沙户籍人口购房政策 ,不受面积和套数的限制,境外个人在长沙市非限购区域范围内可购买符合实际需要的自住商品住房。

  ◆ 广州: 发布“商改住”新政,促进住房租赁市场健康发展(7月17日)。 广州发布《广州市商业、商务办公等非住宅存量用房改造租赁住房工作指导意见》, 鼓励商业及商办混合等非住宅用房改建为租赁住房 ,促进住房租赁市场健康发展。

  ◆ 开封: 取消限售政策,随即撤销该决定(7月19日)。 开封取消新建商品住房转让时限,取消撤销备案房屋的交易资格冻结时限,但第二天因未进行充分的市场调研和论证, 撤销“取消限售”决定 ,收回相关文函。

   苏州: 限购限售再升级(7月24日)。 苏州发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》,调整了居民购房政策: 非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市购买首套住房应提供自购房之日起3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明; 扩大住房限制转让实施范围: 苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目,购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让,二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

  市 场 速 览

  

  1 存量住宅市场

  

  图片来源:世联评估

  7月份为22,992元/㎡ ,环比名义微跌0.1%,保持在 窄区间内运行

  7月存量住宅销售面积 环比上升9.2% ,一二线城市逐步回暖。其中一线城市上升14.8%,二线城市上升7.8%,三四线城市上升2.3%。

  7月新建商品住宅销售面积环比 稳中有降 ,行业集中度加速提升。整体环比下降5.7%。其中,一线城市下降16.7%,二线城市上涨0.2%,三线城市下降16.1%,四线城市下降5.6%。

  融资收紧预期逐渐传递到土地市场,7月居住用地市场退烧,供求两端指标环比下滑。南京居住用地成交总额277亿元,蝉联城市出让金榜单首位;昆明揽金262亿元,位居出让金榜榜眼;杭州居住用地成交228亿元,名列第三。

  2 资产证券化市场

  

  

  截止2019年7月,2019年 资产证券化市场已发行705单,同比去年 大幅增加88% ,发行金额达到11,292亿,同比去年大幅增加34%,资产证券化市场持续稳步增长。
7月共计发行94单,同比 增长59% ,发行金额1,764亿,同比 增长30% 。其中CMBS3单、类REITs1单,分别是CMBS-贵阳高新产投双写字楼、CMBS-合景泰富商业物业、CMBS-万达广场、类RIETs-长沙金茂广场北塔,金额共计60.3亿,我司参与贵阳高新产投双写字楼和长城贵州水务供水收费权项目,提供了现金流预测等服务;从数据上看,7月份涉及房地产类的资产证券化发行4单,处于较低水平,房企融资渠道收紧。

  研 究 速 览

  

  

  大 宗 交 易

  

  7月份,共计监测到5宗成交,其中北、上、深各一宗、境外资产交易二宗。买方有高山企业、北京万科、基汇资本、安联、朗诗、阳光保险、未来世界金融控股有限公司;卖方有海航控股、杭州丰昀、翁时青先生及林哲锐先生。在公布交易过程中,成交类型以商办综合体为主,交易方式均以股权交易。最高交易金额高达80亿。

  

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