博鳌大讲堂 曹舟南开讲:“双开发商”的理想与实践

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  曹舟南(蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长):刚才在会场看到很多老朋友,各位新老朋友,大家下午好!我是这么多年第一次来参加博鳌论坛,在绿城待了10年,始终忙于房地产开发的事情。昨天参加了精英对话,我认为这个形式很好,希望以后每年都有机会参加。

  我是蓝绿双城的曹舟南,非常高兴今天有机会跟大家就行业的发展趋势发表一些自己的看法,更多的也是来聆听大家的其它的做法,包括刚才听了复星的养老模式,我也觉得是很好的模式。

  

  我们基于对行业多年的深入实践,以及与全球先发国家行业发展轨迹的对标,我们认为中国房地产行业已经进入下半场,投资与开发相分离的趋势加快,传统以物理开发委主的体系应该向物理开发+数字开发转变。下面我就双开发商的理念与实践跟大家做一个报告。

  第一是美好生活的新时代,中国开始进入美好生活新时代,追求有质量增长、高质量发展,这已经成为一个趋势。新时代、新需求、新经济、新动能都成为发展的大的方向。

  中国的城镇化率已经到了60%,中国的好多城市的城市化已经超过了70%,上海已经超过了80%,最近很多的开发商都在讨论,大家都认为中国的房地产下半场会遇到很大的挑战,其中一个很重要的因素是,因为在核心城市的优质土地已经越来越稀缺了,像杭州的城市化率已经超过了72%,它的建设用地指标已经很稀缺了,剩下的建设用地指标主要用于政府的新经济、新产业,比如说阿里巴巴当时留在杭州,给他留了一块很大的地,不但不需要花钱,而且杭州市政府补贴他100多亿。所以在政府角度讲,下半场的建设用地指标主要是保障新经济、新产业。

  杭州这个城市大家都比较熟悉,比如说临安、富阳、萧山,为了把杭州打造成千万级人口的城市,把这些地方全部设为区,这样把城市的框架拉出来,然后教育、医疗、政府服务资源全部重新布局,所以在城镇化率超过70%以后,建设用地指标主要是用于产业布局、城市布局。

  还有什么地真正用于投资房地产?这一块大家要有一个清晰的认知,这是下半场的一个非常重要的标志。现在中国有几万家房地产开发商,僧多粥少,杭州、深圳、上海、北京推一块地,很多的开发商去抢,价格非常高。拍到高地价,希望将来能卖个高房价,但是政府限价,这种模式已经不可持续了。

  第二,房地产下半场。中国房地产上半场存在的主要问题,开发的基本模式是以今天的高地价博取未来的高房价。昨天我讲了,不要怪今天的调控,也不要怪我们遇到的其他的挑战,我们这么多开发商,我认为我们要重新定义,重新把房地产拉回到制造业和服务业,形成自己的房产品牌。

  我昨天讲,哪个开发商敢跳出来说,我造的房子是不漏水的?一家都不敢跳出来。这个行业发展了接近30年,我们做的产品还有这么多的瑕疵,房子的渗漏水、电梯噪音、烟道串味等等,30年以来,我们的质量通病比比皆是,你说凭什么这个行业要给你黄金时代、白银时代?东西做得太烂了,你的产品做不好。

  服务也做得很烂,我们的基础物业服务,围绕基本服务展开的深度服务水平做得很差,比如说餐饮、超市、菜场、健身、洗衣店、理发店,你做好了吗?我在全国的居住小区没有看到过围绕6+N做得很健康的小区。

  所以面对这样的一个行业,面对这样一个未来的市场,面对城市化已经到这个水平,我认为最好的办法是静下心来,踏踏实实把应该做的产品做好,把基础服务做好,这是硬道理。

  你的营销团队把房子卖给客户以后,你辞职了,提拔了,调离了,客户找谁?房子卖掉以后,我们的销售服务就终止了,一直到交房为止,房子造得好的还好,造不好的,你找谁去?这个行业就处于这样的水平。更不要说我们的园区配套和其它配套。我认为下半场还要从事这个行业,上半场这些通病我们要静下心来踏踏实实解决,不解决它,你这个就还是在混,我认为你是靠运气在混。

  根据上半场的问题,我建议下半场还是要回归到本原,房地产就是制造业、生产的是房产品,房产品最本质的属性是居住和生活。另外一方面,未来调控将会是一种常态,这是我们必须重视的。

  我认为未来中国房地产行业面临一个基本常态,核心城市的核心地段地价涨的,房价也是涨的,因为它的供求关系和它的稀缺性决定。关键是你有没有自己的投资能力,这是考验下一步非常关键的问题。

  刚刚讲了,核心城市的核心地段,地价涨的房价也涨,但是另外一个常态是,中央政府、地方政府对这个行业坚决打压,这也是勿庸置疑的,这样形成一个悖论,关键取决于你的自有资金能不能在这块地买下来以后扛5年,如果你能扛过5年,你就是赚钱的,但是在几万家房企里面,只有少数公司能扛得住。

  你如果靠借贷来进行投资的,我认为你一定要非常谨慎。但是我们看到一点,城市更新是未来在增量稀缺的情况下,存量里面的增量,这一点大家要引起重视。我们现在在做城市更新的标准开发模式,我认为这个东西是未来一个非常好的方向。

  另外一个是产业导向,今后拿地你不以新经济、新产业作为先决条件,你就只有靠血拼。按照我的理论,现在在北上广深拿一块住宅用地,起步价50亿以上,杭州现在要30亿以上,你拿不出这个钱,你原来在一线投资的,现在要退到二线,二线投资的要退到三四五线,投资能力和产业整合能力结合,有产业整合能力的,地方政府都欢迎你来,你来了以后我给你配置一块可售物业,没有产业整合能力下半场就只有靠自己的投资能力。

  在中国城市化超过70%、城镇化超过60%以后,很多城市国家队、省队都会有城市建设基金,大家知道中国的房地产不仅仅是一个居住功能的问题,也不是一个金融产品,也不是一个简单的投资品,从今天在座的成年人的角度讲,会重点发展制造业和服务业,从国家的角度来讲,房地产业还承载着重要的国民经济发展的使命,这一块今后会加大力度,所以后面投资和开发的两个界面会逐步分离。

  关于双开发商的内涵,这一点最早是浙江省提出来的,我们讲的双开发商是城市空间由物理空间+数字空间两部分组成。传统开发商做的是物理规划,为什么配套做得这么差?实际开发商物理空间是留出来的,关键是商家进去以后,他是要追求盈利的,他亏损了就撤,所以导致交付以后的园区配套运营是不健康的。

  双开发商同时涵盖物理空间、数字空间双重开发,实施物理规划、数字规划、经济规划三项规划,具备产品营造能力、基础服务能力、产品整合能力、投资能力四个方面。物理开发主要是涵盖设计、营造、运营等板块,数字开发是涵盖科技、产业、服务等板块,构建智慧园区的服务。

  具体我们是这么运营和实施的,很多人问我,你为什么新创这个公司叫蓝绿双城?很多人说你是不是跟绿城有关系,跟蓝城也有关系?我们确实是有关系,但是事实上不是这样,我们取名蓝绿双城,绿是代表品质、生态和理想,蓝是代表智慧、科技和未来。(见PPT)左边这一块是传统的物理开发概念,右边这一块是代表未来的数字开发概念。

  蓝绿双城是宋卫平宋总和我联合创立的。2010年在宋总支持下,由我创建了绿城建设,现在已经更名为蓝城集团,绿城建筑在2010年是整个行业里面规模最大的代建公司,2012年我又组建一个绿城鼎益,现在更名为绿城管理集团。我们去年组建了蓝绿双城,这就是双开发商的概念。

  我是去年7月底离开绿城中国的,离开以后就在思考到底做什么,一方面也是考虑到行业进入下半场,下半场有一些根本性的变化,此时此刻组建新的蓝绿双城,你到底想做什么?我当时整整花了半年时间考虑这个问题。

  我们的双开发商的优势,有绿城25年开发的理念,包括我们营造的品质。模式创新里面有共建的方式,小股操盘,另外房地产进入下半场,一定要结合科技、数字开发的概念。

  这是我们目前做的八大类的产品,值得一说的是TOD,TOD是地铁上盖物业,现在我们已经做到2.0版本,大家看过绿城的杨柳郡、杭州的凤起潮鸣,是我们的城市TOD1.0版本,现在我们在做TOD2.0版,TOD在未来的空间是非常大的,我呼吁大家进行研究。

  我刚才听了复星的养老概念,我有一个想法,像今天这样的场合,大家也可以放开来讨论,下半场房地产只有一条路可以走,就是建设生态链,比如我的产品品质做得很好,你的服务品质做得很好,你的养老做得很好,你的办公做得很好,你手上有总包,你手上有地,甚至我们的供应商,大家需要放下身段,静下心来,在行业里面真正地做生态链,这是下半场最好的出路,依然靠原来的单打独斗,所谓的某些公司的核心竞争力还是太单薄了,要共同把建设生态链形成核心竞争力,甚至整个产业的核心竞争力建立起来,这是下半场最好的出路,否则单打独斗是走不长的。

  我知道下半场这个行业会面临什么,我在绿城中国10年,每一年对下一年度房地产市场的预测几乎没错过。我讲了这么多,我觉得观点这样一个平台可以做生态链建设,把行业里面各个方面最好的前几名整合起来,这样对整个行业会做出巨大的贡献。

  我们的模式创新,一个是共建,代建这个行业是我首先做起来的,但是现在有三大毛病,我个人不主张代建。

  代建商业模式10年过去,我总结出现了很大的问题,就是取费模式有问题,因为代建是按照销售价来取费的,销售价里面包括了地价、楼面价,为什么代建始终进不了北上广深,因为楼面价很高,所以代建现在出现了很大的问题。

  第二个毛病是包赢不包亏,正激励都到位了,负激励不到位。比如说我交给你代建,形成多少利润,你要跟我对赌,现在都没有形成对赌,只是单边利润,这是有问题的。

  第三是政府价格审批的问题,所谓的增长、溢价都出现问题,代建是我先提出来的,但是今天我说代建这个模式需要修正。现在我提出共建,就是小股参与、同股同权同利,另外要形成对赌,你把地给我,我跟你签死,多长时间产生多少利润,我的产品品质、服务品质都是对赌的,完不成我要赔。我认为一个商业模式必须解决公平公正的原则。

  另外就是生态建设的问题,从昨天到今天我听下来,我觉得观点就应该着重房地产的生态链建设,这是极有价值的。现在我组建蓝绿双城发展基金,因为我要小股操盘,我现在已经落实了100多亿。

  科技赋能这一块我不展开讲,但是这是下半场不可避免的。

  我们刚才讲双开发商里面的数字开发商,我们和阿里、海康威视全部在展开合作。

  养老公寓这一块我们也在做一些尝试,主要是居家养老和机构养老,关键是跟政府谈好,养老公寓现在做的是居家养老。

  青年创业公寓,这一块也是有价值的,解决大学本科毕业5年内的人群的居住问题。

  还有一个模式是高端定制的模式。现在我们接了两单,一单35亿做一个酒店,只做3万方,另外一个是杭州的机构,出16亿做2.3万方,其中一个酒店是1.6万方,剩下的做9栋别墅。未来高端定制会越来越多,我呼吁大家把产品品质做实,我昨天讲销售几个亿到几十亿、几百亿、上千亿、几千亿,从几个项目到十几个项目,到几百个项目,你会出现渗漏水,会出现普遍质量问题,因为太浮躁了。14万亿、15万亿这个数字的真实性咱们在座的心知肚明,我也不去讨论它,但是何处是经尽头?你难道永远这样发展吗?你的团队员工这么多,面对资本市场所有投资人对你的股价和利润的期望,何处是尽头?真的需要静下心来把产品做好,把服务做好,这是硬道理。

  共建α体系,这是我今天第一次发布,我们希望与所有行业里面的同仁一起来分享,我有一点非常自豪,我的团队90%来自于老绿城和蓝城,都是行业最优秀的人才,我们做事情的价值观、情怀、理念都非常踏实。

  现在我们的结构是,共建这一块占20%,重投资的也有,要做一批样板,比如说TOD、未来社区,我们的小股操盘这一块占60%。

  了解我的人都知道,我最看中团队,就像我们跟所有的总包单位合作一样,总包的名气再大,你的品牌再大,对我来说姑且听之,总包的项目经理是谁,对我来说最关键。任何产品的背后都是人,什么样的人、什么样的团队就做出什么样的产品,所以团队建设非常重要。

  我们团队现在已经展开了很多的合作,包括跟复星也在合作。

  时间关系,我就讲到这里。这个行业机会肯定有,我认为未来10年优质城市的优质项目房价还会涨,这个行业在未来10年做得好,它就还是健康的,关键看怎么做。在后面的投资里面,大家一定要多用自有资金,把杠杆降到最低,否则会非常危险。我们要静下心来踏踏实实把产品品质、服务品质做好,在产品的创新、品类的创造方面,我们要一起努力,从需求端解决创新的问题。

  主持人:谢谢曹舟南先生。请到场下跟嘉宾互动。

  黎振伟:看到题目的时候,我还在想什么叫蓝绿双城模式,前段时间又知道宋卫平董事长退出了绿城,听了您的分享,我想大家应该明白了,宋总和曹总为了实现自己追求品质的理想。所以在这一点上你不要感慨年轻人,我觉得你比年轻人更厉害,您的心态比年轻人一点不差。

  我刚才也看到了,您这种模式不容易,在中国这种相对浮躁的时代,大家追求业绩的时代,您要坚持自己的方式是非常不容易的。但是我也很清醒地看到,您呼唤国家真正地回归正确的发展。如果我们国家的整个基础、整个企业的机制,包括市场、消费者的心态不改变的话,这真不是一个短期可以实现的。

  您所追求也是我们共同盼望的,但是我们也要做好准备,这是需要过程的。我觉得我们有共同追求的企业可以一起跟曹总合作。

  刚才曹总也谈到一点,要追求品质一定要靠生态链,不是靠一个企业可以解决的,这也不仅是绿城一个人的理想,也应该是我们所有人的追求。

  大家对曹总这种模式觉得可行吗,你们认同吗?

  提问:曹总您好,我来自广西北海,刚才我看到您说小股操盘的方式,我不太理解您那个小股操盘是什么样的模式?我们现在有一个项目大概有20多万方,也是在寻求一些合作伙伴,我不知道有没有机会跟曹总交流一下。

  曹舟南:广西北海是很好的城市。小股操盘的做法有两个,一个是你有存量地在手上,你的地是什么时候拿的,楼面价是多少,再加上合理的财务费用,评估之后我们参股30%到35%,我占小股,但是全部由我操盘,在正式合同签订之前,我会跟你商量好开发周期时间。

  然后成本这一块很重要,现金流什么时候回正,什么时候开工,什么时候开盘,什么时候交付,把开发节点确定好,然后利润多少,我把相关的内容都跟你商量好之后,你说可以,我们就签合同,然后就开始干。

  小股操盘最大的好处是解决了大家同股同权同利益的问题。原来纯代建最大的问题是干好干坏一个样、干快干慢一个样,全由投资人买单,这是有问题的。

  黎振伟:您给他的财务指标、利润率,大概怎么核定?

  曹舟南:比如说我派了团队到北海,我的营销团队、市场定位策划团队全部搞清楚,房价到什么水平,你的楼面价是多少,我告诉你估计多少利润,我不能瞎说的,否则我会亏死的。

  黎振伟:一定要能接受才能合作。

  提问:曹总您好,我是来自福建的恒益集团,我想请教您一个问题,像您刚才讲的生态链,包括高品质的打造,现在我就是在负责这一块的工作,跟您刚才讲的不谋而合,有很多需要向您学习和探讨的地方,我想问的是在地点选择方面,除了杭州这样的一二线城市,三四线城市还有没有机会?

  曹舟南:从人类共同文明成果来看,首先是城市化,再是城镇化,再后来是逆城市化。从三四线城市的角度来讲,市中心、县城中心、小镇中心,起码在现阶段里面肯定是有机会的。关键看它的人口基数、购买能力、GDP,包括城市发展方向等等,这个我们要统盘考虑。

  这几年三四线城市更多的是小镇概念,现在小镇概念我还是保留个人意见,小镇我定义是城市中心的一块地飞出去了,半小时、一小时车程之外的距离。英国、法国的小镇是80%的建设用地指标是用于产业投入的,20%是用于住宅配套的,当然产业小镇也不少,但是所谓的很多小镇,我看到的是倒过来的,80%是住宅配套的,20%是产业。这样的发展方向肯定是有问题的。

  关键的问题是什么毛病呢?比如说你们去看小镇,我刚才讲上海、杭州最市中心的居住小区,理发店、超市、餐饮、健身都配不好,今天开了,过三个月就走了,对开发商来讲,我的物理空间留下了,但是做健身房的商家,我是来赚钱的,由于流量不支持,我亏损之后明天就走了,我没义务给你做配套,超市、餐饮中心也是一样,这就是我们上半场粗糙、粗犷形成的结果。

  三四线城市肯定有机会,关键看当地的购买人群,我们也分析了,人口是不是流入的,它的产业结构合不合理,支不支持,但是三四线未来肯定是很好的方向。

  黎振伟:来到大湾区,再偏的城市都没关系,如果你在很偏远的地方,那种三四线城市,曹总也不敢去。

  曹总,您是地了来参加博鳌论坛,今天这个大讲堂是第三年了,这是我们这个论坛的最后一天下午,依然这么多人参加,你会发现大家还是爱学习的,欢迎您明年继续参加。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 0 参与 0
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

观点地产新媒体

房地产行业权威专业全媒体

头像

观点地产新媒体

房地产行业权威专业全媒体

13843

篇文章

27478

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码