楼市开始“煎豆腐”！有两个消息，年内首次出现，专家：有点反常

　　大家都知道如何煎豆腐，看起来很简单，翻来覆去，既要保证色泽光亮，又要有保持豆腐块的完整性，不烂也不碎，口感完整，煎起来得心应手。

　　楼市也是如此，既不能过热，以至于豆腐变得“焦黑”，又不能太冷，最终生冷难咽，既要让房价保持平稳，又不能造成大幅度的涨跌波动，这是个技术活，也是让每个城市头疼的问题。

　　举个例子，最近几年，各大城市流行起了抢人大战，当人口进入存量格局之后，如何吸引更多的青壮年劳动力，关乎每个城市的核心竞争力，送房、送钱、送户口，优惠政策一波接一波。

　　但是，人口短期大量涌入之后，购房置业需求猛地爆发出来，几乎所有城市都招架不住，所以我们看到了西安、成都、南京、杭州近两年房价一骑绝尘，售楼部门口排起长队，地王一个接一个，刚需一族只能望洋兴叹。

　　对楼市来说，这是一把双刃剑，既要人口流入，又要房价平稳，有几个城市能做到？

　　还好，今年的房地产市场，终于开始学会“煎豆腐”这项“手艺”了。

　　有两个消息表明，调控越来越密集，瞄准了楼市的痛点，将上涨迹象遏制在萌芽状态，过热和过冷的现象逐步消失，市场的预期变得更“平滑”。

　　第一，土地成交溢价率19.9%，年内首次回落。

　　据长江商报8月9日报道，易居研究院数据显示，40城整体土地成交面积微增，移动平均地价环比上涨2.7%，涨幅明显收窄。

　　7月单月地价下跌明显。土地出让金环比下跌6.1%，40个典型城市土地成交溢价率为19.9%，相与5月下降1.7个百分点，结束连续6个月上升的趋势。

　　溢价率，是土地市场的关键指标，溢价率越高，说明房企手里的钱越多，越看好未来的楼市表现，地王出现的概率也就越大。

　　连续6个月上行的趋势被终结，意味着土地市场正是转冷，迟早会传导到销售端。

　　第二，土地供应环比下降21%，土地成交面积降8%，年内首次下降。

　　据CRIC统计数据显示，全国336城经营性土地供应总建筑面积为21814万平方米，环比下跌21%，土地成交建筑面积为19148万平方米，环比下降8%，同比也下降2%。

　　说白一点，今年各城市卖地的数量减少了，卖地收入也减少了。

　　为什么减少？大家都心知肚明，开发商不愿意像之前那样无脑拿地，尤其是在众多三四线城市，原来能依靠棚改刺激大量拆迁户的买房需求，现在棚改总量连去年的一半都不到，如果继续拿地，盖出来房子能卖给谁？

　　应当注意的是，无论是土地溢价率，还是供应和成交面积，都是年内首次下降，这个信号，往往被人们视为一段新趋势的开端。

　　土地市场可以看做是楼市的根源，只要高地价能够稳定住，所谓“治楼市如烹小鲜”，下游市场自然会变得更平稳。

　　正因为出现了“不利”的信号，围绕着未来楼市走向的争论，也变得越来越多，一个典型的问题是：10年后，房价是“涨”还是“跌”？

　　坦白说，尽管大趋势已经明朗，这个问题连专家们都意见不一。

　　在最近举行的博鳌房地产论坛上，东方证券首席经济学家邵宇指出，这么多年，我们赚钱的方式无非就是三种，挣经济增长的钱、挣货币供应的钱，实在不行还可以挣隔壁老王的钱。

　　他称，房地产的优势在于把经济增长的钱挣了，把流动性的钱也挣了，还把隔壁老王的钱挣了，所以是一种风口自然积累的表现。

　　据他统计，中国现在的房地产总市值65万亿美金，相当于450万亿人民币。我们一年的GDP是90万亿，所以我们的房地产现有的市值相当于GDP的5倍，这组数据会让人很不舒服，对于房地产的作用，不能“图一时之快”。

　　而中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮反问称，我们在这个论坛讨论15年了，年年谈楼市出现冰点、困境，但是2018年房地产房价、销售额、销售规模都创新高，是还是不是？

　　可以看出来，在扑朔迷离的信号前，经济学家们也出现了很大分歧，有人觉得房价高估，有人觉得十年后依然会维持增长，这是以前没有过的。

　　而中泰证券宏观分析师梁中华，从数据出发，概括出了今年楼市“有点反常”的迹象，从去年年中至今，新房和二手房销售金额、销售面积均在明显走弱，70城房价同比增速却明显上行。

　　此外，房地产销售面积下降，投资额却异常坚挺。从2018年以来，尽管楼市销售增速持续下行，但房地产投资却持续走高，当前仍维持在10%以上的高位。

　　笔者认为，正是因为这些矛盾的现象和观点，才足以说明楼市趋势出现了逆转，过去十多年来，房地产之所以突飞猛进，成为年成交额高达15万亿，销售面积达17亿平米的巨大市场，正是因为存在“一致性预期”。

　　所有人都看好，就意味着买房的“赚钱效应”会持续强化，接盘群体一茬又一茬。

　　现在，出现了讨论和争议，专家们意见上的不一致，恰恰说明了楼市要进入“稳中有降”，“平稳波动”的新趋势，对购房者而言，再也不能用“赚快钱”的老眼光去看待楼市了。