扛过未来5年，购房者才赚钱？大浪淘沙，离职房企老总的肺腑之言

跟朋友聊起了一个事，家住在农村和城市，到底有多大区别？

单纯从居住环境来说，农村必然优于城市，几百平米的小楼，舒适宽敞的大院，车子随便停，早起好空气，出门宽阔的大马路，网购超市一应俱全，自驾游玩说走就走。

但是，从去年到现在，在一年的时间里，半夜小孩发烧，从家里开车去省城医院，总共跑了11次，每次都闹的自己身心俱疲，到了该上小学的年纪，农村的学校师生少，硬件差，还要托关系去城里的小学报名。

归根结底，区别就是四个字：医疗、教育。

论房子的材料，没什么区别，论环境，农村必然优于城市，然而，房子的附加属性，才是房价分成三六九等的根本原因。

问题在于，大城市毕竟稀少，医疗和教育资源的集中谁也改变不了，当县城和地市的房价也水涨船高，当地有限的资源必然难以撑起日益高估的均价，房子越盖越多的情况下，“接盘侠”自然会变少。

数据显示，截止2017年末，我国城镇住房已经达到了2.7亿套，总体住房户均套数为1.13套，每套的平均面积为96.16平米，城区户均为1.07套，乡镇户均为1.21套。

这份数据只是房子的数量，而不是真正的自住房，西南财大去年发布的报告显示，我国城镇居民住房市场空置的住房数量总数已经达到了6500万户。

用2.7亿减去6500万，把所有农村自建房、城市房改房、宿舍、小产权房都统计在内，现在应该有2.05亿套自住房。

这么多房子，未来还要以每年上千万套的规模供应下去，假如持有多套房产，购房者能扛多久？我们不妨参考专家的答案。

2019博鳌房地产论坛的“博鳌大讲堂”环节中，原绿城总裁曹舟南指出，“自有资金能不能买下这块地以后扛5年，如果能扛过5年，你就是赚钱的，但是在几万家房企里面，只有少数公司能扛得住。如果靠借贷来进行投资的，你一定要非常谨慎”。

曹舟南是从知名房企离职的老总，他的发言，也是从开发商的角度展望未来的，扛过未来5年时间才能“赚钱”，但这里有个前提，大浪淘沙，全国林林总总几万家开发商，或许只有少数几十家甚至几家才能存活下来。

这番话让人想起万科老总郁亮去年提出的“活下去”口号，连行业巨头都对未来忧心忡忡，又有几人能够保持平静？

所以，专家的观点很明确，5年后很美好，活下来就能赚钱，可惜大部分房企都熬不过去。

这段话用在购房者身上，也是一样的道理。

第一，未来5年，将是有房族最难熬的五年。

之所以这么说，与市场预期有很大关系，房产税、取消预售和公摊面积、限售时间延长，都可能会发生。

在2019博鳌房地产论坛，华夏新供给经济学研究院经济学家贾康表示：“到底叫房地产税还是房产税，这个不重要。这个称呼在我们过去就有演变，物业税、房产税、房地产税的概念都用过。这些概念你要抠起来，它的严谨性都可以找出毛病来，但实际上讲的是一回事，所以概念不是实质性问题”。

根据贾康的预测，未来3年-5年的时间内，房产税推进将是大势所趋。

至于预售和公摊，从去年开始讨论就一直沸沸扬扬，虽然各地还没有取消的时间表，但趋势不会改变，开发商的高周转策略非常依赖预售制，一旦取消，未来的施工速度、拿地周期必然降下来，楼市的规模萎缩也是自然而然的事。

至于限售时间延长，从今年各城市的动向就可以看出，丹东、长沙、苏州、青岛动辄就是限售五年以上，这也就意味着，现在买套房子，等到产权证下来，再等个几年时间，每个五六年的功夫不可能卖出去。

面对这样的形势，哪个炒房客有信心熬过5年时间呢？

第二，即便熬过去，也是“千军万马过独木桥”。

有人会说，我现在持有多套房子，不管未来是不是有房产税，会不会限售卖不掉房子，哪怕吃糠咽菜，借钱负债度日，把未来5年熬过去，不就等来“阳光”了吗？

话是没错，正如曹舟南所说，开发商扛五年之后能做到“剩者为王”，把市场份额给蚕食掉，购房者也可以等5年后迎来赚钱机会，但是，这一切的前提是：只有极少数人能熬过未来的日子。

购房者不妨掂量一下自己的现金流，假如5年之内，工作稳定，生意兴旺，收入增长预期明确，房贷压力很小，当然可以继续持有，假如人到中年，上有老下有小，工作频繁调动，生意一天比一天难做，又有谁敢轻言持有房子不被套牢？

实际上，离职房企老总的肺腑之言，不只是说给开发商听的，更是说给购房者听的，有句话说得好：今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但是绝大多数人会在明天晚上之前就倒下。

5年时间，可以发生很多事，不是每个购房者都有雄厚的资金实力，能够扛过房产税、空置税、限售、限购、空置率这些难关的，走到最后的人，只是凤毛麟角。

作为一个普通人，我们能做的，就是现在就从楼市中抽身而退，做一个“眼观六路、耳听八方”的看客，不轻易把自己的积蓄换成冰冷的钢筋水泥。