“2019年5月中国房贷市场报告”显示,5月全国首套房贷款平均利率为5.42%,较上月下降1.09%,全国首套房贷经历半年连续下调后,目前已经是2018年以来最低利率水平。 全国房贷利率整体持续下滑,一方面是受货币政策影响,另一方面是为了在市场“空窗期”刺激需求。
受年初降准政策的影响,银行可供借贷货币资金增多,意味着银行具有更多的流动性,在扩张性货币政策的刺激下,必然带来资金使用成本的降低,表现为银行各类贷款利率的降低,反应在房地产行业,就是房贷利率的下降。
其次,虽然房地产调控不仅仅是近两年才开始的,但是从2018年开始市场才开始变得异常严峻起来,这一点从房产巨头万科高喊“活下去”可见一斑。同时,调控重心从需求端转为供给端是市场过热到“空窗”的重要转折点,供给侧调控政策给市场的“暗示”,让需求的烈火瞬间被浇熄。而随着市场逐渐平稳,通过主动“放水”,增加居民货币余额,来稳需求、稳市场、稳房价求是深化供给侧改革,拓展供给侧改革政策空间的重要举措。
其实企图通过降低利率来促进需求的背后经济学知识是,消费的跨期选择。降准货币政策下的房贷利率的下降伴随的是市场利率的下降,这也就意味着,当房贷利率下降时,消费者未来期的收入不会增加,且本期消费的机会成本会更低,因此消费者会选择增加本期的消费,减少下期的消费。
这也很好解释了,为什么5月住户部门中长期贷款数据达到了今年历史最高位。 据央行发布的5月金融统计数据报告和社会融资规模增量统计数据报告显示,新增信贷中,住户部门贷款增加6625亿元,其中,短期贷款增加1948亿元,中长期贷款增加4677亿元。
结合5月楼市表现看,5月房地产市场总体成交略有下降,但是不同城市之间交易表现分化明显,一线城市除深圳外,成交量同比环比均下降,二、三线城市则超六成下降。这在一定程度上解释了房贷利率调整的地区差异。
但是例如南京和武汉,5月市场增量变化并特别不积极,但房贷利率依旧维持在5.5%以上的水平并有上升的迹象,除了需求绝对规模对市场的支撑,还有一种可能是政策的是时滞产生的现实偏差,因为根据5月份南京数据,其库存增加了10%,但是在这样的情况下其仍未放低市场门槛。不过还有一种可能是,宽松的货币政策的边际效应递减效果正在逐渐显现,资金使用成本不再具备下调的空间。
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