汇率7.06!长租公寓又暴雷!恒大净利暴跌49%!楼市拐点闪闪亮

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  8月7日晚间,乐伽公寓发布声明已停止经营,关闭所有业务。

  

  

  这样,乐伽公寓就正式暴雷了。这与A股动不动20万股东,今夜无眠一个道理。据称,“乐伽公寓在南京、苏州、杭州等8城有布局,成立300多家签约中心,为超40多万客户提供服务,管理的房源超过20万套。”好了,上周有20-40万乐伽租客那夜无眠。

  除了乐伽公寓之外,南京的享居屋据称,也有暴雷的潜在危险。而乐伽在暴雷之前,则信誓旦旦表示不会暴雷。享居屋若是现金流断了,则说暴就暴。

  长租公寓被资本热捧,背后是2亿单身狗,无处安身,无处成家。在一二线高房价‘淫威’之下,过一年是一年。当一年单身狗,撞一年钟,佛系人生一年又一年。

  

  全面二孩时代,四口之家租个两室一厅,毫无长租公寓存在的市场空间。还未生二孩的三口之家,刚结婚的两口之家,要省房租则可租个一居室;单身狗则可与人合租。这是长租公寓还未崛起,京沪深房价还未秒杀纽约旧金山的那个:2014年。

  还记得2014年不?

  

  那年,我国外储4万亿美元,人民币兑美元汇率6.0,英国还未脱欧。恒大冰泉立下军令状,要卖100亿。许老板还未造车,但已不看好房地产。恒大冰泉,恒大粮油,恒大淘宝强强联手,广州恒大淘宝足球俱乐部横空出世。

  

  

  预测房价将跌成葱的马老师与许老板一起看球,当时有个经典段子,马老师那会一直在鼓掌,“很多人都调侃道:恒大虽然赢球了,但却被淘汰了,马云可能还不知道出局这事。”

  2015年,A股疯牛来了又走了。房价翻番暴涨后,却赖了5年还未走。长租公寓来了,一部分暴雷,也局部性消失。

  长租公寓暴雷,关键是:租金市场给不出他们能盈亏的价位。也就是,普通租客太穷,又穷又土,穷得吃土。长租公寓用租客的租金抵押加杠杆,跑马圈地拿房源,这注定了他们与购买力(穷租水平)脱节的暴雷必然。

  房东与租客,都是个人,多少会有那么点感情,涨租起来,会有那么几分顾虑。长租公寓是公司,能涨价,马上涨价,毫无情面可言。即使租不掉,也不会降租出租。因为:降租意味着,资金链会断裂,这是死;不降租租不掉,死磕着,反正也是资金链断裂,暴雷死。在长租公寓那么,租金不容易跌。

  长租公寓纷纷暴雷完毕,一二线的租金就会回调到租客能承受的理性水平。

  租售比,会非常难看。

  

  

  恒大最近发布的业绩显示,“本集团于截至2019年6月30日止半年度录得之净利润及核心业务净利润有所下降,其中净利润预期约为人民币270亿元,较去年同期下降约49%,核心业务净利润预期约为人民币300亿元,较去年同期下降约45%。”

  以后,地价要跌了!地方卖地,关键靠房企有信心能高价举牌。

  

  

  据人民网:“房企融资收紧135家负债超8万亿”。据该文,“135家房企中负债总额最高的前五名一直是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口,其最新负债总计分别为:13149.77亿、9666.47亿、7114.51亿、3778.52亿、3264.48亿。”

  

  恒大在2018年时,曾计划要将其净负债率降至100%。

  净利润暴跌49%,意味着股价承压,意味着市值缩水,意味着债务/市值比扩大。

  

  有说法是,“恒大去年末有息负债超6000亿。

  总之,房企以后拿地的时候,会顾虑成本,非常谨慎。某些三四线城市,新拍卖地价大跌,是必然的事。地价下跌,房价跌幅更大。

  从M2的角度,当前汇率已跌至7.06,它说明汇率连7.02都守不住。

  美元M2的年增幅是5%,为了稳汇率,未来几年人民币M2的增幅,应该与美元持平。

  

  如图,按照5%的年M2增幅,到2028年下半年,M2才能站上300万亿。到2034年,M2才能站上400万亿。

  当前一二线的房价,是根据300-400万亿的M2提前释放。按照5%的年M2涨幅推算,要到2024年M2才能站上250万亿,这一年才能提振囤房客的信心。

  今年上半年恒大净利暴跌49%,可见去年恒大下决心,要将净负债率降至100%,极其明智。

  这样:

  1)长租公寓纷纷暴雷,租金即将下跌;

  2)头部房企利润腰斩,地价即将下跌;

  3)房企超8万亿负债,需要去杠杆;

  4)保汇率,M2需与美元同步,要等2024年才能站上250万亿。

  这四大因素相结合,今年下半年,二三线房价就有望大幅回落。

  只要土地流拍,即使是三四线流拍,房价信心就会备受打击。

  下半年,房价大跌,可期待。

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