中国恒大：上半年净利润和核心净利润下降，降幅超四成

8月9日晚，中国恒大突发公告，对上半年业绩进行盈利预警。公告表示，公司的合约销售与去年同期相当，利润下降主要是由于上半年交楼面积减少所导致。

根据管理层目前所得的资料，预期公司上半年净利润及核心业务净利润有所下降，其中净利润预期约为人民币270亿元，较去年同期下降约49%，核心业务净利润预期约为人民币300亿元，较去年同期下降约45%。从恒大净利润增长的曲线来看，过去两年的陡然升高有着特别的因素。一是大量公司早期所拿的低价土地在市场火爆时释放，“优质的土地及低价格是创造最高利润的基础，土地储备的规模效应也很重要。”恒大总裁夏海钧曾称，恒大有800多个项目，每个项目规模巨大，土地的成本低，在前期销售完毕后，后期的利润基本已经锁定。此外，恒大1000多亿永续债在2017年全部偿还，释放了200多亿利润，也为2017、2018年的净利润大幅增长打下基础。

从此次的盈利预警来看，上述动辄90%的净利润增长似乎并不可持续。事实上，就目前整个的房地产市场情况而言，开发商们还在面临着较大的压力。在克而瑞最7月31日发布的1-7月房企产企业销售排行榜数据显示，TOP100地产商的单月销售额环比下降29%，碧桂园（02007.HK）、中国恒大（03333.HK）和万科集团的7月份单月销售额环比下降23%。

从整个上半年来看，在碧万恒三大房地产巨头的销售全口径金额方面，碧桂园和恒大都出现了负增长，从2018年的分别增长38.2%和20%直接变为-2.8%和-5.5%，销售金额为4485亿元和3258亿元。尽管万科还维持着9.4%的增长率，但也比其2018年12%的增长有所放缓，销售金额为3832亿元。

就最近一个月来看，7月份楼市正加速转冷，市场观望情绪愈加浓重，后继购房需求明显不济，部分城市已经出现需求断档。7月份，一线城市成交量环比全线回落，二三线城市成交量环比下降11%，约6成二三线城市成交量环比高位回落，其中重庆、济南等环比跌幅超30%。另外，近4成二三线城市成交量同比有所回调，长沙、重庆成交显著缩量，同比皆腰斩。

从7月份的土地市场表现来看，也不容乐观。土地市场量价齐跌，房企融资收紧犹如釜底抽薪，对土地市场影响也是“致命”的。对于下降的原因，恒大在公告中表示，合约销售额与去年同期差不多，利润下降主要是由于上半年交楼面积减少所导致。根据房地产行业特有的预售制，当年的大部分销售业绩要到次年交楼结算转化为营业收入。

不过细心的人，会发现其实从去年开始，恒大大规模发行海外美元债，而且利息都比较高。随着人民币处于贬值趋势当中，难免会汇率损失，未来付出的成本可能会更高。恒大这种凭借着规模优势，赚钱的企业已经面临比较大的拐点。不知道，这是不是刚开始，或其中有波折，但是有一点可以肯定，我国已经全方位收紧对房地产资金面，未来想买房还是卖房都很难形成大规模的交易量发生。