楼市开始“熬中药”了？两类购房者迎来转机

最近，博鳌房地产论坛上，出现了有意思的一幕。

中国银行业协会经济学家巴曙松，与社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮之间发生了一次争论，陈淮说，楼市未来会走向平稳，不光是调控还是房企自身。

巴曙松问他：什么叫稳？不应该是“稳中有降”吗？陈淮称：只是增速下降，房地产的规模还会继续增长。

巴曙松接着追问：难懂会突破16万亿的成交？陈淮避而不答，不愿意预测具体数字。

话里话外，全是机锋。

陈淮是典型的看多派，但不敢说得过于明白，只能含混的说“稳”字当头，不愿意说楼市走“下坡路”，去年房地产市场的成交金额达到了15万亿，巴曙松给他挖了一个“坑”，既然你说只是增速下降，规模还会增长，今年岂不是要突破16个亿？

不过，社科院的专家毕竟见多识广，说一千道一万，就是不预测具体的数字。

连研究楼市的专家们都出现了争论，可见当前市场有多扑朔迷离。

之所以出现这种现象，笔者认为，是因为楼市开始“熬中药”了。

何为“熬中药”？先浸泡，再蒸煮，头煎，二煎，反复加水熬制，最终，让药里的有效成分形成不断释放、溶解的过程。

对楼市而言也是如此，从调控到购房者预期，从房价到地价，从资金面到市场情绪，全方位的作用下，有三处“病痛”已经消退。

第一，房价过热现象消失。

房价过热，历来是楼市最大的痛点，在新一线城市概念、城市群概念等多种因素的炒作之下，不少一二线城市出现了短期非理性的上涨，以至于超出了当地购房者的承载能力。

在4月份，住建部对4个房价上涨过快的城市发出了预警，5月份，又对另外6个城市进行预警，到了7月和8月初，我们看到各线城市新建商品住宅成交面积环比均下降，4个一线城市成交面积环比下降10%；18个二线城市成交面积环比下降5%；18个三四线城市成交面积环比下降12%，同比下降4%。

显然，无论是2018上半年所谓的“抢房潮”，还是2019前几个月的“小阳春”，过热的现象非常短暂，在层层加码的调控压力下消失了。

第二，房地产终于出现了“亏钱”效应。

买房赚钱、盖房也赚钱，这是过去房地产给我们固有的“赚钱”印象，但是，如今楼市打破了这一规律，终于出现了“亏钱”的效应。

据长江商报报道，截至7月24日，今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。相比去年一年破产的458家，今年房企破产速度明显加快了。

据统计，近三年破产的房企已经超过1000家，今年破产的近300家房企，主要集中在三四线城市的中小房企。成立时间短，一般是两到三年，五到六年，资产规模普遍是五亿到三十亿之间。

业主其实也在亏钱，以深圳为例，自去年8月份至今，多个楼盘价格下跌，5%的跌幅并不罕见，上涨者涨幅大概在1-10%之间，极个别者能达20%。但这种涨幅不算乐观，算上各种税费，按揭的资金成本，中介等交易费用，以持有两年粗略估算，涨幅不达40%都算亏。

第三，高地价时代离我们远去。

高房价的源头必然是“高地价”，土地购置费用，是开发商卖房过程中最大的成本，楼面价也是销售端定价的重要参考，而建筑安装费用、营销费用，都是次要的。

而在2019年，前十大高价地块的溢价率皆低于46%，2019年也是诞生百亿元地块最少的年份，目前仅为1块。而在2016-2018年，分别有8块、2块和5块。

不光是地王数量减少，热点城市分布数量也在下降，比如，分布在北京的总价前100地块，在2017年曾一度高达28个；上海方面，则从2018年的13个降至目前的5个。

显然，高地价时代已经一去不复返了。

房价过热、“赚钱效应”、“高地价”，这三个“病痛”，可以说是以往楼市最头疼的三个问题，与其说消退，倒不如说已经根除。

当固有的思维被打破，预期的扭转将是大势所趋，也许，未来还有突然“冒头”上涨的城市，也可能依然出现地王和炒房客，但可以肯定的是，类似过去几年那样普涨的现象不会再出现了。

这种趋势延续下去，应当“恭喜”两类购房者。

第一类，持续踏空房价涨势的刚需。

为什么刚需一族总是对楼市颇有怨气？因为“过了这村没了这店”，工作和做生意赚钱的速度，远远赶不上房产升值的速度，有房一族可以靠买房实现阶层跃升，因为犹豫、没钱、观望错过机会的人们，却只能无奈叹气。

随着调控更加深入、棚改退潮效应显现，表现平稳的楼市，尤其是三四线地区，会让犹豫不定的刚需们有更多机会挑选房源。

第二类，买一卖一的改善置换族。

改善置换族与刚需不同，他们虽然赶上了房价大涨的顺风车，却因为家里添丁带口、小孩上学、养老等各类现实问题头疼不已。

要改善置换，就必要在买一套大的之前，先把自己手中这一套小的卖掉，在楼市投机情绪旺盛时，只要中间隔出几个月的时间，就会痛失10%甚至20%的差价。

这样的例子以后出现的概率很小，一旦楼市趋于稳定，二手房主在唯一自住房出手之后，不会因为几个月的时间，就承受巨大的房价上涨成本，可以实现换房的平稳过渡。

说白了，这两类购房者之所以能迎来“转机”，与楼市不断的“熬中药”有关系，文火慢炖，换来的是长效机制建立，更换来了市场平稳发展的信心。