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涨了!26439元/平!福州存量房指数7月报“上了”关注存量房指数2

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【特别鸣谢:福州各大房产中介、房产金融、评估机构等数据支持!】

仅隔短短10天!继7月31日福建省首份最真实、最翔实的楼市全景报告---《福州存量房指数2019上半年报》在本号首推,省中房研究中心的第二份存量房指数报告,也就是《福州存量房指数2019年七月报》今日正式“上菜”了!

26439元/平!比6月份的每平方米25866元涨了573元!在这里,房谈君似乎看到诸位看官复杂的表情了。

存量房市场》》

【数据来源:中国房价行情网,全国城市上月新增挂牌房源出售单价平均值(元/平)】

福州存量房单价居全国第九名,同比去年下滑2.81%,说明楼市的宏观调整还在持续发力。而环比上月上涨1.41%,房价稳中有略涨,说明购房信心在逐步恢复。

2、市五区存量房7月成交套数

从网签数据看,7月市场好于6月市场,总成交套数环比上涨4.93%,成交面积上涨3.38%,也体现市场的信心在筑底后有所回升。

从各区成交套数与面积来看,仓山(成交套数、面积)和鼓楼(成交面积)虽有所下滑,仍然是客户购房的第一选择。鼓楼的学区房在区域内表现还是相当活跃!

3、市五区存量房7月销售单价TOP10楼盘

单位:元/平

销售单价高,主要是因学区房因素!单价TOP10中,除了第六、第十,其他均为划片一二类学区房。鼓楼区楼盘独占8家,说明优质教育资源的区域严重不平衡现象。

相比上个月,融侨外滩跌出单价TOP10,由融侨锦江悦府晋阶替代,主要是融侨外滩7月份的成交量较少,不在我们的成交5套入列指标之内,并非真实房价不如悦府。

4、市五区存量房7月购买群体分析

30-40岁之前购房群体占比一半以上,是目前福州楼市存量房市场的主要购买群体,也说明这个阶段群体财富积累和购房需求成正比!

5、存量房典型楼盘房价分析(部分):

鼓楼区----大儒世家

在鼓楼区内,有大儒世家这么大规模的楼盘,本身就少!以其规模、成交量等,作为鼓楼典型楼盘,当之无愧!

从大儒世家的半年价格走势看,最高点在5月份,走出2019年的历史最高位!7月较6月单价环比下滑0.94%,交易量6、7月基本持平。

仓山区----江南水都

(除外滩/水乡/观邸外)

虽然,成交面积与套数,不是仓山区域最多,但江南水都作为福州市内第一大盘,产品业态较多,品质也较高!

研究团队发现,作为福州市五区第一大盘,成交量不如规模稍次点的金山碧水,主要是江南水都的楼盘品质较好,宜居性强,一定程度上影响了业主的换手率,但不影响它作为仓山区典型楼盘监测的代表性。

该盘7月较6月上浮1.4%,行情向好!

租赁市场》》

1、租赁市场2019年各月表现

7月份租赁市场有较大上涨,主要受到福州各大院校毕业季的影响。整体成交价格和面积都有所上涨,涨幅较大。

2、租赁市场7月成交套数TOP10

大儒世家依旧雄踞租赁榜首。主要有地段(上班族多、交通方便等)和社区规模优势。仓山区域占据榜单五席。

从租赁TOP10情况看,位于大型商圈附近的社区,出租率明显高。如江南水都、金山桔园、保利香槟国际、金山碧水、闽江世纪城等。

还有一种,就是位于校区尤其是大学城周边的房子,如博仕后家园。该盘另加持商圈概念,因此常年来租赁需求都很强劲,且又都主打小面积,更容易出租,长期霸榜租赁TOP10.

3、租赁群体分析

30岁以下人群租房比例高,共占比57%,此类人群目前正处在刚踏入社会或事业起步阶段,大多数没有家庭负担或者有一部分刚刚成立家庭的阶段,由于高额房价压力,他们不得不选择租房,成为租赁市场的主力军,对租赁市场也起到了推波助澜的作用。

租赁群体中40岁以上的人群最少,仅17%,与社会现实较吻合。

4、租赁市场典型楼盘价格走势

大儒世家

堪称鼓楼区内第一大盘。也是福州租赁市场7月成交套数最多的大盘,租赁产品丰富,地理位置不错。该盘整体租赁行情适中,与福州市的整体租赁行业也比较接近。2019年以来的租赁行情最高位,出现在4月份。

26439元/平!这个价格靠谱么?

福州存量房2019各月价格走势

这个数据靠谱么?福州市区的存量房价格,就这样么?上述中国重点城市存量房TOP20的价格不是26514元/平么?身边一些网站经常报道或成交页面显示福州存量房7月份均价是27602元/平。

某平台上显示的福州存量房7月均价

为什么会有这么大的价格差距?

研究中心的研究团队认为,主要是这些网站和中国重点城市存量房TOP20榜单上呈现的价格,均是通过挂牌量房源数和挂牌价来统算的,这与真实的市场成交价差距还是比较大的!因我们要看福州在全国重点城市中存量房的排名,该表中的同口径为挂牌价,所以,我们做了借鉴使用。

但在分析区域存量房市场时,我们的团队坚持用每月的成交价来分析,虽然信息收集难度大很多,但肯定更接近真实市场。

另外,这些网站的房价,仅是本网上的挂牌房源价。受限于本网的房源有限,价格代表性就更弱了!而研究中心的数据,却来源于福州数家主流中介,成交面积与套数均超过市场50%,体现的房价自然更有代表性。

对此,福州存量房指数项目研究发起人、福建省中房建筑经济学研究中心主任、行业观察家Yesir叶传杰老师告知房谈君说,随着下一步加盟中介、房产金融公司的进一步增多,数据进一步完善,工作量也进一步增加,但价格一定越来越接近市场最本真!

【注:1、以上仅为《福州存量房指数7月报》节选篇章;2、本文所指福州市区,均指传统的市五区(不含长乐区)】

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