实探限购放开后的临港，滞销盘瞬间变抢手货！专家：下手须谨慎

“妈，我不去英国了，我们在上海买套房吧。”得知女儿小慧（化名）的决定，刘玥第二天就放下手头工作，乘高铁来到了上海。8月8日一早，两人便乘地铁来到临港新城看房。

原来，小慧自从大学毕业就一直在上海工作，至今刚满3年，由于属于“单身外地人士”，小慧一直在限购人群之列，无法在上海买房。

不想回老家工作、置业的小慧跟爸妈商量之后，决定去英国留学。然而，就在这时，她得知上海自贸区新片区“单身人才有3年社保即可买房”的新政即将出台，便当即作出了“放弃留学，去临港买房”的决定。

日前，国务院正式印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，上海市委常委、常务副市长陈寅在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，上海市政府研究制定了支持新片区建设的特殊政策。在打造更具吸引力的人才发展环境上，主要针对吸引国内和国际各方面的人才提出了12条政策，包括人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。对于非本市户籍人才的购房资格，将由居民家庭调整为个人，在新片区购房需要缴纳个税或社保的年限由原来的5年缩短至3年。

该消息像一块“大石头”打破了临港的平静，本不畅销的楼市即刻便泛起了汹涌的波浪。

像小慧一样，此前受限于购房资格而无法在上海置业的外地单身人士涌进了临港。

那么，此前在上海各大片区中，新房去化率一向垫底的临港新城楼市这几天究竟发生了怎样的变化？临港新政具体细则还未出台，各楼盘又是以怎样的方式在卖房？

为了深入了解临港新城楼市现状，8月8日，《国际金融报》记者决定当一回购房者，亲自前往一探究竟。

瞬间变成“卖方市场”

事实上，新政消息一出，就吸引了被限购者的目光，近两日，临港新城的各大楼盘售楼处门庭若市。

“我昨天（8月7日）一天接了近100个电话，全是咨询（社保满3年）临港的房子能不能买的，微信还有几百条消息来不及看，中午饭都没有时间吃。”临港一名案场销售人员对记者直言。

链家新房中介王鹏向记者表示，临港区域此前一直处于供大于求的状态，所以大多数楼盘需要中介帮忙介绍客户，但自己此前从未来过。因为在他看来，这里的“购房需求还不如嘉兴、花桥这类环沪城市”。

“但新政一出，这两天至少有上百名中介从各个区域赶过来。”王鹏称，8月7日，临港区域的售楼处就被购房者挤爆，许多之前卖了很长时间的尾盘当天都被预订一空。而8月8日还有新房在售的楼盘其实已经很少了，购房者也相对少了很多。

人满为患的售楼处

不过，当8月8日记者到达临港时，多数有新房在售的售楼处依旧人满为患。

以距离地铁站较近的海上风华项目为例，记者抵达售楼处时恰好是正午12点半，登门拜访的购房者仍需要在门口排队15分钟以上，以进行登记和等候讲解的销售人员。环视一圈，偌大的售楼处早已座无虚席，还有众多购房者紧跟在销售身后接连发问。

排队登记过后，记者与其他三组购房者一起由销售人员王磊带领看房。值得注意的是，包含记者在内的4组购房者均不符合5年社保的购房要求。

“现场这么多看房的，大约四成是符合（5年社保、已婚）要求的，其余六成都是社保在3-5年间，听到新政消息过来看房的。”王磊对记者直言，8月7日，本来轮到他休息，但因为售楼处人手不足被临时叫过来加班，从上午11点多忙到晚上下班，一天签成了7单，8月8日上午又签了两单，“之前看过房在犹豫的，这两天都赶紧来下单了，时不我待啊”。

记者注意到，由于现场购房者较多，当销售经理介绍项目时往往语言简练，毫不拖泥带水，甚至有时购房者的一句正常追问，反会引起销售人员不耐烦地催促：“要买就赶快决定，不然就再去想想，后面那么多人等着呢，您想好了随时电话我帮您办理。”

每个销售人员都在同时向多组客户解惑

此情此景，谁能想到这个炙手可热的项目在两天前还是一个“滞销盘”。房天下数据显示，海上风华曾于2019年3月14日开盘，共推出610套叠加别墅和花园洋房房源。按照该项目的一名销售经理所说，这批房源开盘3个月时，才去化一百多套，去化率尚不足三成。

3年社保可以买吗

《国际金融报》记者实地走访临港新城多个新房项目发现，超过半数的购房者最为关注的一个问题就是：“现在拥有3年社保、单身的外地户籍人员可以买吗？”

对此，各项目售楼处的做法不一，记者了解下来大致可以分为三种。

其一，可以先看房，但现在还不能买，也不接受预定。

陆家嘴滴水涟岸的销售人员表示，由于目前新政的具体细则未出，公司也没有相关变通方案出台，所以外地户籍购房者仍按照5年社保、已婚的要求购买，不符合条件就无法购买。

保利玲珑公馆的销售人员也向记者分析称，目前大家听到的消息只是口头上的，政策的具体落实结果谁也无法预测，假如现在同意购房，届时对方又不符合购房条件，买卖双方都将承受不必要的损失。

相比之下，第二种做法就显得有些“激进”。当记者走进中建锦绣熙岸售楼处时，购房者同样比肩继踵。而面对购房者同样的问题，现场销售人员李鑫表示，“社保满3年就可以买房，当场选房、正式签订购房合同。但有一个条件，必须全款，不接受银行贷款。”

李鑫进一步向记者表示，虽说购房贷款与否与买房资格并不直接关联，但毕竟房源有限，而购房者众多，所以这就轮到开发商来筛选购房者了，优先全款，方便回款。“当然，如果是满足5年购房资格的购房者就没有任何限制，购房流程完全跟其他地方一样”。

不过，新政的具体细则尚未落实和下发，签订正式的购房合同时，不满足购房资质的购房者该如何进行网签？

面对这一问题，同行的中介人员王鹏悄悄向记者解释称，他猜测案场销售所指的“正式签订购房合同”应该只是开发商与购房者之前的草拟合同，除了不做网签备案之外，其他都与正式合同相差无几，真正的网签还是要到具体政策落实之后。“但他们（开发商）既然敢这么做，就证明对这个购房资质的新政十分有把握”。

签订合同的区域也座无虚席

此外，第三种比较折中的做法就是“接受预定”。

“社保不满5年的购房者虽然还不能直接购买，但可以缴纳意向金先定房。”对于这个问题，海上风华的销售人员王磊似乎习以为常，“如果政策细则出台后，不符合购买条件，或者一个月后仍未有具体细则落实的话，意向金会在提交退款材料后一个月内退还。”

王磊熟练地向记者介绍道，项目洋房由于只剩下4套，遂不接受预定。针对新政消息，开发商专门拿出第19栋（一排）叠加别墅共30套房源，给预估符合新政的购房者认购，意向金为5万元。细则出台后，如果符合购买条件，意向金可转为订金，购房者需要在细则出台7天内付清35%的首付款；如未能缴纳35%的首付款，那么将不保留预定房源，意向金也会在1个月内退还（合同标注时间为15个工作日）。

可接受预定的19栋叠加别墅一房一价表

王磊还强调，签署的意向金合约中并未注明一个月的预留期限。按照近两日的去化情况预测，仅符合5年限购条件的购房者就足以消化，所以这部分房源不会预留太久；但如果实际去化不好，也可能继续保留名额。

讲到此处，有同行的购房者悄悄提醒记者：“风险较高，退款时容易扯皮，不要轻易付意向金。”

值得一提的是，在与销售经理沟通的30分钟内，其两次被下属工作人员叫到后台为购房者办理刷卡流程，还曾向记者展示手机聊天记录，证明洽谈期间又有一个上叠别墅被自认为符合新政的购房者预定了。

提前抢购需谨慎

如果说这里吸引了众多社保不满5年的购房者目光，是因为他们更看中自身购房资质问题的话，那一些买房不受限的购房者也大批量到来，所看重的就是区域未来的升值空间了。房价的涨跌，在楼市是个永恒的话题。

这个问题在项目现场的中介和销售人员口中，答案似乎显而易见。

陆家嘴滴水涟岸的后台工作人员蔡文对记者透露，临港新区的总体方案是于2019年7月27日由国务院正式印发，8月6日召开新闻发布会对外公布的。在此之前，消息灵通的开发商或许早有预料，开始有节奏地延迟备案时间，避免受限价影响低价出售。

中介人员王鹏也认为，临港目前的项目开发商都是万科、碧桂园、绿地、保利、中建、招商蛇口等大型房企，他们早已开始有意识地放慢推盘节奏，导致临港目前在售的新房已经不多了。等这批房源售罄，下一批房源推出时，价格一定会比现在高的多。

不过，记者采访的多名业内人士却不以为然。

中原地产首席分析师张大伟向记者分析称，首先，新政的目的是为了吸引人才，为了发展区域经济，把人都吸引到售楼处，而其他产业区尚未跟上，显然不是政策初衷。其次，上海房地产市场已经连续3年基本平稳，临港等偏远郊区库存量尤其大，市场更是一直处于调整过程中，因此，这一政策可以在一定程度上去库存，但很难从根本上改变供需关系。

空空如也的地铁站和沿街商铺，与热闹的售楼处形成鲜明对比

同策咨询首席分析师张宏伟在接受《国际金融报》记者采访时也认为，根据上海市近年来稳健的调控惯例来看，不太可能突然有特别大幅度的限购政策放松，一方面容易引发炒房客“死灰复燃”，另一方面也与全国“房住不炒”的整体调控基调不符。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，上海整体的调控时间持续已久，导致很多购房者或投资者长时间处于观望状态，因此，一有风吹草动，就容易出现不理智的状况。特别是在“人才”定义不明的情况下，贸然缴纳意向金甚至直接全款购房，都是十分危险的行为。

对于购房者的“抢购”行为，张大伟也不支持。他认为，在具体细则没有出台之前，一切都是未知数。至于该政策对房价将会造成何种潜在影响，张大伟表示，“人才政策对市场的影响如何，主要看人才的定义和范围，如果符合资格的人比例不多，对市场的影响也不大。”

（国际金融报记者 张志峰 左宇）