中梁控股破发！过度依赖信托融资，危机还在后头

内容来源：全球财说

中梁控股（02772. HK）依旧没有止住股价下跌的趋势。

光彩仅两日 现已破发

不足一个月前，7月16日，中梁控股正式登陆港交所。

并且较为聪明的选择了偏保守策略，将发行价定位5.55港元，募资净额27.73亿港元。发行定价高出价格区间下限的7%，为投资者留下后期获利空间。

上市首日，涨幅甚至超过10%。当日收盘，中梁控股报5.95港元/股，涨幅7.21%。上市第二日，涨幅8.24%，报收6.44港元/股。

随后多家媒体大肆报道中梁控股打破破发魔咒。

然而真实情况是，第三日，中梁控股便开始了跌跌不休的日子。

即便海通国际在研报中给予中梁控股“买入”评级，目标价为9.70港元，依旧没有止住下跌趋势。

8月5日，中梁控股报收5.54港元/股，已跌破发行价格。随后其股价更在8月6日盘中下探至4.84港元/股的最低位。

8月6日晚间，中梁控股抛出未经审核的运营数据，并表示上半年业绩预喜，净利上涨近80%。

然而一切并未制止股价下跌趋势，截至8月9日收盘，中梁控股报收5.39港元/股，较发行价下跌近3%。

资本市场的态度可见一二。

猛增与猛降 大跌眼镜

当然，中梁控股作为综合房地产开发商，其发展增速也可谓是“相当精彩”。

招股书显示，中梁控股在2016年销售额仅190亿元，2017年猛增至649亿元，并于2018年跨过千亿门槛至1015亿元。

除了猛增的销售额，让人吃惊的还有猛降的净资产负债率。

招股书显示，2015年、2016年中梁控股净负债率分别为1335%、1790%，2017年、2018年陡降至339%、58%。

据克尔瑞统计，2018年176家房企平均净负债率为85.15%。在2018年上市房企净负债率TOP100榜单中，58%的净负债率可排在第34名

中梁控股解释称，这是源于物业销售产生现金大幅增加，减少了对外部借款的依赖，以及保留盈利的增长。

招股书显示，2016年-2018年，中梁控股总营收为29.3亿元、140.3亿元、302.1亿元。

值得注意的是，中梁控股总营收增长快的同时，毛利率却低于行业平均值。

2017年-2018年分别为20.4%、22.9%，低于行业平均值28.9%和31.9%，2018年的毛利率亦低于68家上市房企。

突飞猛进的业绩，使得中梁控股被外界称为“小碧桂园”，其主要发力于三四城市，抓住棚改政策红利。

2016年-2018年，中梁控股分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。

除此之外，中梁控股曾在公司内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

高周转，这便是房企高效利用资金、强回款的标志。

但这一模式背后的弊端也不容忽视，包括负债率高企、公司稳健度不足、三四线红利消退等。

过度依赖信托融资 渠道收紧

招股书显示，截至2016年、2017年及2018年，中梁未偿还借款总额分别为202.27亿、244.76亿及270.05亿。

其中，有相当多的一部分都将于2019年到期需要偿还，大部分利率都在9%以上，最高利率的为13.9%。

再算上银行借款等融资手段，中梁控股在2018年的融资成本为9.9%，处于一个高位的位置，远高于主流上市房企平均融资成本均值6.07%。

在上市募资用途中，中梁控股明确表明将用于偿还4笔即将到期的信托贷款。

将于2019年7月18日到期的一年期年利率11.5%信托贷款、将于2019年9月6日到期的一年期年利率11.5%的信托贷款、将于2019年11月1日到期的一年期年利率12.5%的信托贷款及将于2019年11月22日到期的一年期年利率13.83%信托贷款。

值得注意的是，中梁控股非常依赖信托这种高利率的融资手段。

招股书显示，截止2018年底，中梁有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。

对于中梁控股的依赖症，下面不得不说是一个坏消息。

5月17日，银保监会出台23号文，释放房地产信托业务降温的信号。

5月31日，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资通道。

7月12日，国家发改委发布通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融资用途受限。

日前，银保监会下发64号文，要求下半年继续保持房地产信托调控力度，遏制无序扩张。

一项项调控频繁下发，近一个月房地产信托成立规模和预期收益率均有所下降。

多数信托公司已收缩了地产业务，控制增量。数据显示，集合信托市场7月份房地产信托募资规模仅为485亿元，较6月份的717亿元环比降幅超过30%。

这意味着，依赖信托的房企，如中梁控股，所面临的融资成本或将进一步提高，存亡一线间。

面临危机不少 增速难保

当然，中梁控股所面临的危机还不止如此。

在高速发展的同时，身体先行，灵魂却未跟上。

据媒体报道，近年来中梁控股旗下项目曝出的问题，几乎涉及到房地产维权的方方面面，从虚假宣传、销售欺诈、工地死伤，到伪造公文公章、辱骂恐吓业主。

楼盘包括扬州中梁首府壹号、盐城中梁聚龙首府、张家港中梁壹号院、绍兴中梁赞成悦贤府、温州中梁壹号院、中梁徐州项目等等。

另据招股书显示，2018年产生的赔偿费用为1819.7万元，较2017年57.5万元，同比大增3064.7%。

其中，项目延迟交付物业赔偿300万元，提前终止租约赔偿810万元等。

当然，三四线城市棚改红利耗尽，长三角的发动机渐渐疲软亦是中梁控股所需面对的问题。

对于主要布局三四线城市的中梁控股，在三四线居民杠杆率迅速上升后，再次出现棚改货币化红利机会的可能性几乎没有。

再者，中梁控股的主营收入来源于物业销售，占营收比重高达98.8%，显得单一。

若房地产投资增速大幅下降，中梁控股的可持续发展也将出现问题。

最重要的还是，中梁控股在高负债、高成本的情况下，如何保持销售增速，前三年的突飞猛进后，逐年下降将是大概念事件。

身体和灵魂，先不说如何一直快步前行，怎样才能不摔跟头确是当务之急。