半年报快读金融街:新获项目数收窄 新开工面积近6倍于竣工面积

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  8月9日晚,金融街发布2019年半年度报告。报告显示,公司实现合同销售额178.4亿元,同比增长94%;其中,住宅地产销售额144.3亿元,同比增长72%,商务地产销售额34.1亿元,同比增长320%。

  北京、广州、上海、重庆为金融街上半年销售重点城市,销售额金额比例分别为34.6%、26.0%、15.2%、12.3%。尽管把握金融街表示抓住区域中心城市销售回暖的市场窗口期,加快销售去化,但在北京、广州、重庆的销售面积与可售面积比例均未超过40%,分别为29.4%、36.1%以及33.3%。

  自持两项目出租率低于50% 惠州酒店入住率仅29%

  报告期内,金融街实现营收95.2亿元,同比增长43.4%。

  

  作为金融街营收主力业务的地产开发和物业租赁,分别实现82.6亿元和9.2亿元的收入,同比增长51.7%和8.7%,毛利率分别略增3.9个百分点、0.9个百分点至43.3%、94.6% ——总体来看,金融街在北京76.5%的高毛利率拉高了毛利率的平均水平,前期储备项目的收益较为明显,而天津、惠州的毛利率相对较低,为34.3%和27.4%。

  从金融街的自持项目看来,19个位于北京,3个位于天津,1个位于上海,1个位于惠州。不过,作为金融街老项目的金融街公寓在期内出租率降低至50%以下,为46%;2016年竣工的金融街·万科丰科中心出租率略升,但也仅为42%。

  同时,金融街经营物业建筑面积排名第二的惠州喜来登酒店入住率仅为29%,期内其物业经营收入3.1亿元,毛利率仅为22.3%。

  期内,金融街三费随规模增加水涨船高,销售费用同比增长50.6%,财务费用中利息支出同比增长46.0%。

  金融街实现归母净利润10.5亿元,非经常性损益中,收取资金占用费约1.4亿元。

  偿还债务支出大增 显国企融资优势

  期末,金融街其他应收款较期初增长37.7亿元,一年内到期负债较期初增长28.6亿元至126.6亿元,长期负债较期初增长25.5亿元至431.0亿元,资产负债率负债率76.1%,较期初75.0%微增。

  期内,金融街经营性现金流由于销售商品收入现金大幅增加较上期回正,投资流出现金大幅减少致投资性现金流有所回升;同时,本期偿债现金较上期大幅增长246.9%至123.6亿元,致筹资性现金流为负。由此,金融街现金流净增加42.8亿元,期末现金161.0亿元,偿债压力不大。

  融资方面,金融街于期内发行四期私募公司债券,筹得资金60亿元。其中,2+2 年期平均票面利率4.19%,3+2年期平均票面利率4.37%;完成两期私募公司债回售转售工作,存续规模7.3亿元,平均票面利率4.00%。同时,发行4期总计规模11.3亿元的供应链ABS,平均票面利率3.82%,作为国企的金融街在融资成本上的优势较为明显。

  土储增幅较小 新开工面积近6倍于竣工面积

  截至公告日,金融街在重庆、佛山、苏州、无锡新增项目储备5个,新增计容建筑面积56.0万平方米,实现权益投资额59.1亿元,与去年同期新获取12个项目,投资87.1亿元相比,收窄幅度较大。

  究其原因,金融街正加快项目建工与去化速度,2018年中期,金融街的新开工面积为64万平方米,年底这一数字为大涨至338万平方米,而年底的竣工面积为107.1万平方米。本期,金融街新开工面积为91.1万平方米,竣工面积15.4万平方米,新开工面积为竣工面积的5.9倍,而期初这一数字为3.2倍,战线继续拉长。

  截至期末,金融街已进入五大城市群中心城市城市和周边一小时交通圈卫星城/区域15

  个,储备的项目规划建筑面积为2092.7万平方米,可结算权益建筑面积约为1246万平方米,与期初相比,公司储备规划建筑面积增长36.0万平方米,可结算权益建筑面积减少约15万平方米,土储波动较小。

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