[原创]长租公寓，庞氏骗局？

style="word-spacing: 2px;"> 长租公寓，庞氏骗局？
经过多次辟谣后，8月7日晚，集房屋租赁服务和托管服务于一身的长租公寓公司，乐伽公寓终于“两手一摊”宣布：“已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款”。
根据媒体报道统计，乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客在万人以上，涉及合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆等7个城市。前两天有个新闻，说是西安一房东，因为租客不腾房，楞将房门焊死，逼得房客报警。而这房东与房客，都是乐伽公寓的“受害者”。
该起事件，后经警方的协调，达成了共识。可新闻没有报道达成了什么共识，只是可以肯定的是，房客已经将一年的房租给了乐伽公寓西安公司，而房东只收到一个月的房租。很显然，这中间所差的房租部分，成了乐伽公寓的“不光彩”收入。
到此，当乐伽公寓发出了这样的公告后，很明确的就是两个意思，停止运营了和没钱。然后，其它问题，随便房客或者房东咋处理都行。甚至，乐伽也愿意承担违约的法律责任和赔偿责任。话是如此坦白，但就是有关房租差额部分都去了哪里，却始终没有明确。而且没钱，又咋赔偿呢？
上万人的房东或者租客，乐伽公寓打时间差所“赚取”的房租部分，其总数肯定也不是小数目。只是，从2016年5月乐伽公寓成立，到今天，这累积起来可观的“资金”到哪里去了呢？
从乐伽公寓的公告来看，钱没有了。难道说，房客预付的至少半年或者一年的房租，都打水漂了吗？毕竟，就如西安发生的新闻一样，面对着强势的房东，尽管房客有与乐伽公寓的协议，可只能是打掉牙齿往肚子里吞。相比而言，房东损失较少，没有收到房租，随时收回房子就好。可是，房客却不一样。
有的房客预付的多，有的预付的少，不过，总体而言都付出了至少半年以上的房租。本来，租房就是因为买不起商品房，算是收入比较低的人群了，如今又被合法成立的、正规的、又是政府支持的长租公寓公司被骗，这真的是屋漏偏逢连夜雨。
其实，针对房地产行业的高速发展，尤其是高涨的房价已经成了全社会诟病的问题，政府提出要建立房地产发展的长效机制，而这长租公寓就成了选择项之一。长租公寓的风口起来，也就吸引了很多资本的进入。比如说，乐家公寓就是其中一个。
指望着通过打时间差来做大“资金池”，从而滚动发展起来的长租公寓经营模式，风险相当的大。比如说，收房无法做到精准判断，如此导致收取的房子，其市场定位就会理想化，结果就是收取房客的房租与交给房东的金额，差额很难弥补运营成本，且别提确保收益了。毕竟，收取房子时，价位能够让房东乐意供房；出租时，要有市场吸引力，能够在最短时间内找到房客。撮合两者的长租公寓公司，中介收益部分是非常有限的。
当然了，收益部分不重要，对长租公寓公司来说，有且只有做大“资金池”，才能意味有更大的收益。显然，这就需要不断的扩大出租房，不断的有新的租客承租。只有形成了规模效应，长租公寓公司才能通过资本运营，通过提高资金池中资金的利用率，实现多赢的目的。
可问题是，这需要两个前提，其一就是房屋租赁市场非常成熟，收房与出租效率很高，房租差额部分形成的“资金池”永远增长；其二就是长租公寓公司能够有合理安全的方式，来使用资金，达到高的收益。两者缺一不可，否则的话，就意味着风险的存在。
也许正是看到了长租公寓运营模式的“诀窍”，所以在2016年和2017年，吸引了众多的资本进入。遗憾的是，风口很快结束，而结果也就是一地鸡毛。自2018年以来，杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现“爆雷”或“跑路”。
这也包括曾经以“活下去”而引人关注的万科公司，实施的“万村计划”也逐渐压缩，甚至进行解约。而据朗诗年报，2017、2018年朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损达到2.34亿元。朗诗不堪长租公寓业务亏损的影响，今年5月14日已经把“朗诗寓”剥离。
能够发现问题，及时止损，算是很明智的选择了。但是，如乐伽公寓这样的公司，就有点耍无赖的嫌疑了。从长租公寓的经营模式来看，我以为这的确是涉嫌有庞氏骗局。当房租差额形成的“资金池”没有新的资金进入时，或者当这“资金池”的资金无法有更高的收益时，就意味着资金链断裂，就意味着庞氏骗局曝光。
房地产市场发展了20多年，我国居民的住房早已经进入了小康水平，其中自有住房的比率高达7成以上。同时，这一直上涨的房价，不但远远超过居民的收入水平，而且也使得租售比极低。按照克尔瑞监测的国内20个重点城市的数据，城市公寓租金回报率仅为1%-3%。
房客本就是低收入者居多，而租赁市场如此“萧条”，要指望着这样的市场发展，除非是抱着“庞氏骗局”的心态。如今，乐家公寓爆雷了，不知道会有多少房客的租金打了水漂？收入低，只能租房，而这也成了雷区。看来，“割韭菜”的“庞氏骗局”真的是横扫一切。