又一长租公寓爆雷！7个城市上万租客慌了，他们会被房东赶走吗？

　　“乐伽一纸公告就这样抽身事外了吗？”

　　8月9日，有南京乐伽公寓租客对第一财经记者表示，乐伽爆雷后，自己和房东都陷入两难境地。今年1月份开始，房东便未收到乐伽打款。而租客自己此前已交完一年租金，现在却面临向房东补款的无奈境地。

　　两天前，这一家长租公寓倒下。南京乐伽商业管理有限公司发布声明称，公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

　　公司自身的悲剧，如今却要租客与房东买单。但并非所有人都如上述这般“太平”。记者了解到，目前有房东强制租客一星期内搬走，否则停水停电赶人；还有房东想要续租，但租金上涨650元。

　　惊慌、无奈、愤懑。所有租客都想知道，为什么自己付了房租还要被赶？乐伽违约造成的房东损失，为什么要由租客承担？从安闲居资金链断裂、魔房宝涉嫌非法集资、到乐伽公寓停摆，长租公寓的阴影再次裹挟而来。

　　惊雷

　　不安情绪持续发酵多日，乐伽公寓租客及房东迎来确定消息：“公司已停止经营”。

　　8月7日晚间， 该公寓运营主体南京乐伽商业管理有限公司发布公告称，确认公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

　　实际上，自7月以来，乐伽公寓的经营困境便开始显现。“乐伽公寓经营异常，疑似暴雷”、“分公司人去楼空”、“房东收不到租金、房客面临驱逐”等消息在网上流传。

　　此后7月14日、7月21日，南京乐伽商业管理有限公司相继声明，公司处于正常经营状态。其表示，公司7月份战略性停止合肥公司市场扩张，个别被清退员工为抢夺客户，散布谣言。合肥分公司部分员工涉嫌侵占公司资金，已报相关公安机关立案调查。

　　但距最新澄清声明仅18天，乐伽称已无力支撑运营，向公众致歉。

　　目前，其官网上仅保留南京、杭州、苏州三个城市的租赁房源。 天眼查信息显示，南京乐伽商业管理有限公司佛山分公司、郑州分公司、厦门分公司已注销，杭州、苏州、合肥、重庆等分公司仍为存续或在业状态。

　　据悉，南京乐伽商业管理有限公司成立于2016年，总部位于江苏省南京市，是一家房屋租赁管理增值服务和维护的民营企业。公司注册资本100万元，目前仍处于存续状态。大股东及法定代表人为姜千，持股比例80%。

　　成立不过几年，乐伽扩张迅速。高峰时期，其在南京、杭州、苏州、成都、重庆、合肥、西安、昆山等8个城市均有布局。管理房源超过20万套，房屋总价值达1000亿元。

　　快速膨胀背后，是乐伽“高收低租”的经营模式。

　　有租客向记者证实，乐伽以高于市场价拿房，跟自己签订月租为1800元，而跟房东签定月租为2100元。由于租客是年付或半年付，乐伽给房东是季付，租客所付房租并未全部流到房东手中。此举让乐伽得以套取资金扩张，但风险被转移给房东和租客。

　　爆雷后，乐伽反思，公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，已对长租市场带来较大风险。加之公司内部管理制度缺失等诸多因素，造成公司业务全线关停的状态。

　　乐伽表示，同意房东、房客解除与其签订的房屋租赁合同。 同时，凡房东、房客自愿达成和解协议的，无条件予以认可。原房屋租赁合同即时终止作废，不再履行。房东、房客保留依法依约追究其违约、赔偿损失等法律责任的权利。

　　冲突

　　但事情的解决远不像一纸公告那般简单。

　　本是乐伽爆雷带来的问题，矛盾风口却在发生偏移。 “威胁的话都已经贴到门上了，如果不搬走就断水断电。”有南京乐伽租客告诉记者，上述情况不在少数。“房东昨晚找我，要我下礼拜就走，否则给我们停水停电。”另一位租客称。

　　由于乐伽此前实行“高收低租”模式，爆雷后有房东想涨房租续约。“当初在乐伽租的时候月租1450元 ，现在房东说这个月起房租2100元。”有租客表示，难以接受这一结果，选择回避与房东交涉。

　　矛盾难解，南京市住房保障和房产局表示将牵头处理纠纷。 8月7日，其通告称，南京市相关区政府按照方便客户、属地调处原则，组织司法所、人民调解委员会、律师事务所等第三方机构，在辖区设立调处服务点，为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询服务。

　　南京市住房租赁行业协会将联系我爱我家、自如等5家企业参与调处服务点工作，并在协商一致的基础上为乐伽客户提供居间代理、重新建立房屋租赁关系。8月8日~23日期间，南京各区调处服务点将分批联系已经登记客户，与客户确定调解时间和地点。

　　据悉，现场第三方机构调节人员给出的方案是：如果房东和房客自愿达成协议，可与上述5家企业之一重新签订租赁合同；若难自愿调解，租期剩1-3个月以内，引导房东不再为难房客，房客住到期满；租期超3个月以上，引导房客依市场价给予房东补贴，房东也做出一定让步。如果上述途经均难以解决，引导房东和租客走司法途径。

　　但据租客透露，现场调解并不如意。“协调人员让我们自己认了，说跟房东没关系，不能让房东分担我们的赔偿。”其表示，自己最初打算跟房东平摊，但协调方态度带给她的只有失望。

　　无论哪种方式，房东和租客都是受害者。而在这场拉锯战中，租客仍处于弱势地位。有人选择暂时妥协，跟房东共同承担；有人不想蒙受损失，坚持付过房租就是尽到义务，已付租金对应的租期，也因该合法地住下去。

　　对此，北京中伦文德（天津）律师事务所张培尧律师表示，租赁合同有一个基本原则，租客租住房子是合法有依据的。如果解除合同，需按约定赔偿租客损失。因为租客在这场事件中没有过错，违约的是中介，房东损失不能由租客承担。

　　乱象

　　实际上，乐伽爆雷带来的困境并非孤例。 随着长租公寓快速发展，市场呈现出“规范运行缺失”和“有效供给缺乏”的双重矛盾。 在部分企业激进扩张下，违规打隔断、装修污染超标、租房“被贷款”、租金上涨等一些行业乱象逐渐显现。

　　数据显示，2017年2月~2019年3月，已有20余家长租公寓因经营不善“爆雷”或被收购。其中2017年有4个品牌倒闭，多因经营不善；2018年，“好租好住”“恺信亚洲”“长沙优租客”等12个品牌因资金链断裂而倒闭。

　　合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经记者，长租公寓首先要达到一定规模，才能实现合理的利润回报。如果想实现规模化，就要尽量垄断房源。而若平台融到的资金不足以支付运营费用，很可能出现爆仓。针对长租公寓，中小型品牌并不具备长期经营的实力。

　　尽管全国前30房企已有1/3跃入，但盈利情况普遍不乐观。最早进入市场的万科泊寓，至今尚未实现盈利；龙湖则对外公开表示三年内不考虑盈利。据披露信息，旭辉领寓当前租金回报率在4%-5%，万科泊寓仅有2%-3%。

　　除较低投资回报率以外，长租公寓市场还面临回报周期长、融资渠道少、流动性风险突出、租金涨幅动力缺乏、税收优惠力度小等问题。长租公寓不赚钱——或者说目前以及今后相当一段时间内都不赚钱是行业共识。

　　利润比纸薄，长租公寓为何依然是风口？ 目前，已有超1万家机构参与其中，其背景主要有房产中介、酒店、互联网公寓、房地产企业四类玩家。随之而来的还有资本涌入：仅2012~2016年，该领域融资事件99起，涉及金额高达68亿元。

　　普华永道表示，随着“房住不炒”持续推进，中国约2.4亿流动人口、近2亿单身人口蕴藏着巨大潜能，房屋租赁市场迎来黄金发展时期。据券商预测，2016年全国租赁市场规模已超1万亿元，预计2030年将达到4万亿元。

　　然而，4万亿市场之路并非坦途。今年，朗诗、远洋等房企陆续选择剥离长租公寓业务；万科、碧桂园等也已决定暂缓旗下长租公寓业务的扩张。尽管行业垄断格局还未形成，但增长瓶颈期已经来临。

　　普华永道建议，企业扩大盈利应从压缩成本、扩大收入两方面入手。近期长租公寓爆雷事件多因扩张激进而导致资金链断裂；另外要增强管理运营能力，提升自身信用评级，多方引入优质资本，助力企业良性循环。