贾跃亭炒房记：7折竟无人接盘

　　8月的第一天，

　　三里屯的工三第三次拍卖， 本次拍卖起拍价21.87亿元，相较于今年1月份第一次拍卖降价1.15亿元。 依然没有人要。

　　这栋楼，太有名了，无法不关注。

　　老贾曾经花了接近30亿买进来的。

　　现在竟然打7折，都没有人要。

　　其实这栋楼早在1月8日，4月15日两次公开拍卖，起步价分别是23.03亿元、21.87亿元，最终全部流拍。

　　老贾，本身以为炒楼是个好营生，结果却炒成了一地鸡毛。

　　前段时间路过工三，进去溜达一圈，商家全无，依然还能看见零零散散的招牌。

　　这可是北京最繁华的地段，生来就与众不同注定传世。南邻工体，东接三里屯。

　　以工三命名。

　　足以其野心和霸气。

　　总建筑面积21.2万㎡，世茂集团联合一流合作商，网传耗资30亿打造。集裙楼盒子商业，办公，酒店式公寓为一体，2011年竣工。网拍的是商业和写字楼，商业地下一城地上4层。

　　一、

　　贾跃亭炒楼过往故事

　　1、 贾跃亭高光时刻买楼

　　2016年5月，世茂股份以29.72亿元的价格将工三项目出售给乐视集团。

　　而那个时候的乐视正是高光时刻，乐视整体市值超过2000亿，贾跃亭成为继马云马化腾刘强东之后身价最高的大佬。单单就乐视体育就估值80亿美金。

　　乐视体育就在他们买楼的前一个月，也就是2016年4月，还拿了80亿的投资。

　　大佬贾跃亭，也是最会写ppt的贾跃亭，他这样描绘这栋楼的未来——

　　”将世茂工三打造为乐视生态线下体验平台，并向主场位于工体的北京国安俱乐部注资20亿元，为世贸工三带来高黏性的营销场景”

　　嗯，贾老板不满足给电视给手机给视频当大佬，贾老板还要重新构建线下商业新概念。

　　自命不凡。

　　2、 一年后原价卖不出去

　　就在短短的5个月后，故事发生了神奇的变化。

　　2016年10月20日，乐视在美国旧金山艺术宫打造了其创办以来以来最昂贵的一场发布会。

　　短短一个月后，11月，贾跃亭就致内部一封信，承认资金紧张，希望共克时艰。

　　而其实早在2016年8月，世茂工三两栋楼就被抵押给了中信银行，拿了十几亿的现金。6 个月后，老贾万万没有想到，自己花了30亿买来的房子，想加点钱买出去，这才算炒楼嘛。

　　结果万科结果在原价的基础上给打了个7折。

　　报价20亿元。

　　贾跃亭给出40亿元的价位。双方自然没谈拢。

　　3、3年后打7折无人要

　　老贾在忽悠了孙宏斌的168亿后，扔下了个烂摊子，和上百亿的债务，跑到美国，再也不回来了。

　　老贾曾经旗下的那些高光公司，一个个裁员，停摆。老贾的资产被全部冻结。留下自己的老婆甘薇收拾烂摊子。

　　工三这栋楼，成为了法院拍卖的资产之一。

　　而且是最重要的资产之一。

　　于是故事就到今天，在2016年6月以30亿的天价买入后，3年后的2019年，打7折，无人接盘。

　　贾老板的炒楼，最终成了个笑话。

　　二、

　　工三无人接盘探究

　　为什么所谓的北京工体三里屯黄金商圈，北京三环内的商业，价格打了7折，依然无人接盘？20亿很多么？

　　法院给披露出来的数据，工三运营主体北京财富时代置业净资产账面价值为9.60亿元、评估价值32.8亿元，增值率243%。在这些资产中，还有2000万元应收账款及3.98亿元其它应收款。

　　也就是说其实也就是18亿。

　　在资金密集型的房地产行业，其实也不算多。能拿出来20亿的企业并不在少数，为为什么还是没有人要？

　　1、 债权关系复杂

　　很多地产朋友认为最重要的原因之一是债权关系复杂。这栋楼曾经分两次抵押给了中信银行，山西一家融资租赁公司。

　　这是明面上能看到的。那么看不到的那？看不到的交易，或者担保，或者关联债务，到底有多少？

　　3.6亿的债务，在谁哪里？怎么收回？

　　不良资产，之所以成为不良，不仅仅是运营问题。

　　很重要的是债权债务复杂难理清，购买后所属权益难保障。

　　2、 叫价本身偏高

　　询问过几个地产的盆友，大家普遍认为这个价格是偏高的。

　　全国工商联商业地产研究会会长王永平曾向《北京商报》直言，

　　“比较合适的价格应该是在乐视交易价格60%左右，乐视收购的价格是外行价”。

　　甚至有人私下表态，当年就觉得老贾是个傻货，这么贵也敢买。不知道是怎样的故事，还是被谁忽悠了。

　　每年的权益租金收益，我昨天扫描了下贝壳和58上三里屯商圈的租金情况，我认为可能一年满打满算的租金也就是6000w左右。

　　20亿买进来，5亿改造。

　　25亿，每年6000w的租金，这是要多久回收成本？

　　何况现在的资金越来越难拿到，钱越来越贵。20亿的报价，也并不算便宜。

　　只能说贾老板炒房，不懂行情。

　　3、 距离地铁院，与三里屯商圈难以共享，商业价值缺乏

　　我们站在专业的角度来看，工三，无论是商业还是写字楼产品，都并不是传说的拥有非常牛逼的价值。

　　虽然在工体和三里屯商圈。

　　但是距离地铁站差不多走路要过去20-25分钟。

　　我们知道在一线城市，距离地铁的距离，有时候直接决定了地块价值。尤其是商场，写字楼这样完全依赖人流的的产品。

　　尤其是工三的那个盒子商业，

　　其实基本上三里屯太古里，盈科商业，soho裙楼商业，三个形成了强大的聚集和虹吸效应。

　　客户基本很难到工三

　　虽然只隔了500米。尤其是商业，经营和出租型商业，500米的差距，就是很大的人流差距。

　　简答来说，地段虽好，但是很难操作。

　　除非有非常强的定位和招商运营能力。能够和三里屯太古里，形成人群的差异化。

　　4、 定位不清晰，经营困难

　　除了距离地铁远，交通不便捷，以及难以和三里屯太古里形成有效互动外，

　　非常重要的是工三的楼从出生就定位不清晰。

　　工三最早的定位是潮流时尚，希望能与三里屯太古里的人流形成一个良性的流动。但是后来发现，似乎难度很大。于是开始调整，更低端更大众。依然发现很难经营。

　　去过工三，感觉去一次，足以。没有非常有特色的品牌，没有独家品牌，没有流量餐饮商家。

　　其实就是个二线城市的盒子商业水准。

　　交通还那么不便捷，何苦呢？

　　后来就变成了大杂烩的卖场。原本有的不错的商家，坐拥三里屯这么好的商圈，没有客流也不愿意苦苦支撑，撤离了。

　　一个没有商家没有人流没有效应收不到租金的商业，就算在寸土寸金的三里屯，北京三环里，他也是没有多少市场价值的。

　　最后的结果，只能苦撑，或者易主。

　　要真的是个好东西，世茂会轻易放手么？

　　而炒楼经验不丰富的贾老板，可能唯一的依据就是在三里屯有栋楼，写着自己的名字，骄傲的认为，在北京最好的位置，有栋楼，才叫成功。

　　2016年有个很有意思的时间点，就是2014年到2016年北京的房价飙升。那一年北京的房价上涨了44%。也有可能贾老板幻想着30亿进去，2年后翻倍。

　　至于是怎样的故事让他买下那栋楼，已经不重要了。

　　重要的是老贾第一次炒楼，就炒糊了。

　　30亿的担保和授信买进来，然后再抵押出去。老贾玩的漂亮。

　　不亏有人说老贾其实就是个财务经理。不过小俊和串串小姐姐都认为老贾炒房的技术真的不怎么行。

　　5、 北京商住市场冰冻，租金缩水

　　之所以我觉得无人问津，还有一个很重要的原因是

　　目前北京的商住市场依然是冰冻的，且租金在大幅度缩水。

　　我们以三里屯soho国贸soho举例，从目前媒体和我们自己监测的数据显示，空置率明显变高，且租金基本上在过去2年的基础上打了个7-8折。

　　是的，房租已经不涨了。20亿买进来，再追加5个亿改造，每年收个6000w租金，还没有继续上涨的良好预期。怎么算怎么算怎么都是个赔钱买卖。

　　最重要的是6000w也未必能收的了，因为工三的盒子商业如果不能二次重新定位重新启动招商运营重新激发新的活力，几乎和烂尾楼差不多，上哪儿收租金？

　　至于有人说吧写字楼和公寓拿出来，先卖掉，可惜2017年3月开始北京出台了最严厉的针对商办和公寓产品的限购方案后，

　　写字楼和公寓市场无论销量还是价格基本都在对半跳票。

　　目前依然无放松的态势。

　　你敢买么？

　　就算长期持有，坦白说，当下中国经济环境下，以及融资环境下，包括楼市环境下，就算债权债务清晰，也未必有勇气去一试身手。

　　拿着现金，什么样优质的资产买不到？

　　何况工三一次一次的拍不出去，会不会继续降价？

　　6、 有能力的接盘方少

　　除了上述的原因，我认为很重要的，有能力的接盘方少。所谓的有能力的接盘方少，并不是说能拿出来20亿的企业少。随便一个50强的开发商，包括互联网企业，都能拿出来这个钱。

　　人家雷军还花了几十亿在北京买了8栋楼，宣告终于结束了北漂9年的生活。

　　字节跳动也花了几十亿买了楼，包括京东还接手了海淀的一个老酒店。

　　可是他们都不是这块地，有能力的接盘方。

　　所谓的有能力，是有资金实力，且有运营能力。

　　尤其是商业运营能力。

　　掰开手指头，数数，全国这样的有能力的企业也不超过10个吧。

　　正是因为他们有能力有专业，所以他们更明白这个项目起死回生的难度。

　　也就是老贾霸道总裁一回。

　　远在美国的老贾，听说你在美国还有几栋豪华别墅，不知道升值了么？

　　老贾，从一个山西的小县城走出来的穷小子，花了20年的时间，成为了大佬，终于在金光闪闪的三里屯有栋属于自己的楼，结果还终究不属于自己。

　　嗯，假如这笔钱，2017年来西安买块地，现在这块地最起码能从30亿变成50亿吧。

　　贾老板，其实也囤地了，在浙江等地囤了2万多亩地。贾老板的炒楼炒地梦想不熄灭。

　　只是炒错了时间和项目，还有价格。

　　我一直认为买地买楼是个技术活。嗯听说，某开发商去年在河南拿的地块80%已经是赔钱干了。

　　房住不炒。炒不好，就是老贾，7折还无人要。

　　还是让老贾打个5折吧。

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