非洲大陆人口结构变化下的住宅地产发展机遇

就在第12届非洲联盟于非洲大陆自由贸易区特别峰会上宣布非洲大陆自贸区成立之际，莱坊发布了2019年《非洲视野》研究报告，从经济驱动、资本市场、办公室市场、酒店、住宅、物流、农业等几个方面预测了该领域中存在的发展机遇。

毋庸置疑，住宅是其中的重要部分，莱坊高级分析师弗洛拉·哈雷从非洲大陆不断变化的人口结构角度出发，分别指出青年、成年和老年人群对应的住宅投资机会。

青年住宅市场机遇在

教育

非洲大陆日益增长的青年人口对居住环境产生强烈需求，其关注点在教育，在大学，在宿舍。

联合国教科文组织的数据

非洲2017年高等教育在读学生人数相比2012年增加了250万，增长21%。不仅如此，在接下来的五年中，随着人口的增长及非洲国家为提高大学入学率所做的不断努力，学生人数还将继续增加。

然而，无论是在赞比亚、肯尼亚，还是南非，目前只有一小部分学生住在正规的学生宿舍中，非洲大地遍布着大学生对住宿的需求，但迄今为止，即便在当地政府部门的要求下，机构投资者、开发商依然反应谨慎，他们更关注学术设施的建设，而希望将这一问题交给房地产开发商、业主解决。

这无疑是一个巨大的商机。

典型的开发项目中，一个15平方米的宿舍房间月租金可达480美元。这一租金水平即便在大城市中都能令人满意，因此在过去的几年中，投资者对学生住宿的兴趣和投资不断增长。

Anthony Bonnett

Maarifa Education房地产董事

当然，机遇与挑战向来并存，如何寻找合适的开发地块、合适的开发模式、厘清所有权，都在考验开发商、投资者。是否了解当地的环境、情况，是否做好人口统计、现有设施、当前和计划的发展情况，以及其他影响因素的评估都是重要的影响因素。

成年住宅市场机遇在

经济适用房

相比青年人，成年人对自有住房的需求强烈许多，特别是非洲城市化进程在加速，据联合国统计，目前超过5.47亿人（占非洲人口的43%）生活在城市，越来越多的城市人口与不断扩大的中等收入阶层结合在一起，推动了对住宅市场的需求，特别是对经济的、适用的住宅的需求。

然而到目前为止，很少有针对中等收入和低收入者大规模建设的经济适用房项目，这是全球住房负担能力差距不断扩大的结果。

在赞比亚这样以自建为主的国家中，即便有更快、更便宜的施工方法，其融资和设计带来的成本也不是普通人可承受的，因此开发商对大规模提供住宅非常谨慎。

Tim Ware

莱坊赞比亚办事处

尽管如此，随着中等收入阶层在正规和非正规部门的就业人数不断增加，只要房价合适，需求就能得以释放。例如在乌干达，莱坊Francis Bbosa证实，在纳亚利亚、纳木贡戈、布瓦特、基拉、西塔、Kitende和纳杰拉的坎帕拉大区，住房部门每月能从住宅建设中获得50到150万美元的收入。因此，投资者、开发商有必要对这一市场加以关注。

老年住宅市场机遇在

退休社区

莱坊报告提醒

非洲住宅地产市场的机遇不仅来自于年轻人口的快速增长，同样也来自于年龄范围的另一端——老年人。或许很多人没有意识到，在未来十年中非洲65岁以上的老年人口将增加1,950万人。

从传统文化来看，老年人将由他们的家庭照顾，没有单独的住宅市场需求。不过，最近许多地区都在建造老年人专用退休住宅社区。这种社区的特点是包含较多便利于生活的设施和医疗设施。在南部非洲已经建成很多退休村庄，一些是独立的，一些是在较大社区中划出一部分。

这一市场相比青年人市场、成年人市场要小一些，但是1,950万人对应的需求依然不可小视。

= 结 语 =

非洲国家的住宅市场很难让投资者找到方向，因为它们非常多样化，而且往往具有与成熟市场截然不同的特征。但是随着一个覆盖12亿人口、国内生产总值合计2.5万亿美元的大市场的形成，非洲经济的发展必然更上一层楼。每一个抱有未雨绸缪精神的房地产商、投资者都不应当对此视而不见。