高压监管下，房地产信托刹车迹象明显，下半年房企融资局势难明。根据普益标准数据显示，7月份共有62家信托公司发行了1827款集合信托产品，环比增加19.26%。集合信托产品成立数量环比增加268款，增幅达21.51%，信托规模整体扩张。但7月新发行和成立的房地产集合信托却双双走低，降幅分别为5.74%和6.02%。
有业内人士认为，目前房地产信托渠道逐渐萎缩，叠加美元贬值下美元债压力陡增，今年下半年部分中小房地产将集体陷入融资困难。
房地产信托“量降价升”凸显融资困境
房地产信托产品数量规模一步缩窄。普益标准数据显示，7月房地产领域的集合信托产品发行共483款，环比减少10款，占比回落5.74个百分点；房地产领域的集合信托产品成立共390款，环比减少6款，占比回落6.02个百分点。
此次房地产信托规模下滑与监管收紧不无关系。今年上半年在楼市“小阳春”前后，房地产信托规模迅速扩张。据信托业协会统计。2019年一季度投向房地产领域新增信托金额近2610亿元，同比增加784亿元；占新增信托项目总金额的比例达到了19%，同比提高了9个百分点。二季度房地产信托势头继续再接再厉，用益信托网数据显示，二季度房地产集合信托募集资金环比增长6.85%。
不过随着情况“脱缰”，监管层快速祭出“组合拳”。2019年5月银保监会23号文对信托投资房地产企业的类型和方式作出限定，堵“偏门”的同时合规房地产信托的范围被进一步压缩。7月初，监管层针对房地产信托业务增量、增速居前的几家公司进行约谈，进一步向市场释放监管从严信号。据一位信托人士透露，在7月已经有不少房地产信托项目被监管层叫停。
信托渠道收窄，但房地产市场需求依旧旺盛，信托预期收益率被进一步推高。数据显示，根据普益标准数据显示，房地产领域1至2(不含)年期产品平均最高预期收益率环比回落0.02个百分点至8.52%，2至3(不含)年期产品平均最高预期收益率环比上升0.02个百分点至8.88%，3年期及以上产品平均最高预期收益率环比上升0.10个百分点至8.95%。
“为了满足房地产领域的旺盛的投资需求，部分合规信托的成立规模也在逐渐扩大。”有业内人士指出23号文明确的合规性要求使房地产信托的数量大幅下降，但目前不少信托项目试图做大规模。普益标准数据显示，7月房地产领域信托产品的平均成立规模为1.49亿元，环比上升17.24%。
申万宏源孟祥娟表示：据观察7月份后两周房地产信托发行规模明显下降，房地产信托监管政策收紧效果开始显现。此前，5月份银保监会发文重申对房地产信托融资乱象的整治，对违规资金通过信托流向房地产行业开始进行新一轮的严查。强调不得向四证不全、资本金不足的开发商直接提供融资，或变相提供融资。7月4日，多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。7月20日，据证券时报报道，信托融资要求项目公司或直接控股股东具有不低于房地产开发二级资质。7月30日中央政治局会议首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。对房地产融资端收紧的趋势有所增强。在房地产信托监管政策收紧，严控房地产信托规模和3，4季度房地产到期压力较大的影响下，预计房地产类信托净融资将面临较大压力。
下半年房市融资承压
下半年房地产市场利空因素较多，房企融资或将迎来瓶颈。根据普益标准数据显示，今年7月份，共有333款房地产领域的信托产品到期清算，占总到期产品数的36.59%，在各领域信托产品中居于榜首，信托到期清算集中爆发将给房企带来较大的偿付压力。
此外，房地产信托到期潮后，部分房企缺乏可购置的信托产品，“青黄不接”融资压力加大。上述信托行业人士指出，近期信托公司涉足房地产领域都较为谨慎，一般会选择与经营稳定、规模较大的地产头部企业合作。预计下半年，中小房企通过信托渠道将很难筹措足够的资金。
中信建投分析师黄文涛认为，信托资金虽然在房地产开发资金中占比不大，但有一定边际贡献。信托融资收紧导致的资金来源增速回落可能导致三季度房地产投资增速回落近0.5个百分点。四季度较强的滞后影响显现，预计可能导致年底房地产投资增速回落1.2个百分点，全年累计增速降至10%以下。
除信托外，海外债等融资渠道亦多线承压。恒大经济研究院院长任泽平指出2019年上半年融资占比达77%的主要4类渠道明显收紧。其中，银行贷款和非标融资规模管控、合规监管加强，海内外债券资金用途限制、备案监管强化，个人住房贷款受额度限制、利率回升和销售下行影响。而目前受监管影响较小的资产支持证券、海外股权融资和应付款融资占比仅1.5%、0.2%和21.5%，难以承接转移的融资需求。
其中海外债目前更面临汇率压力。据申万宏源数据显示，今年上半年，中国房地产企业累计在境外新发和增发美元高息票据约385亿美元，同比增长28%，成为房企融资的“救命稻草”。但目前随着人民币对美元汇率跌破7关口，一方面海外借债的资金成本急剧提高。另一方面，对已大量借入美元债的房企而言，实际利率提升，资金使用成本高企。目前已有公司出现美元债违约情况。8月5日晚，佳兆业集团方称公司未能支付上周四到期的一笔2,300万美元债券利息。
国融证券的分析师张志刚指出，信托融资和海外发债途径双双收紧。高杠杆、资金管理能力差、融资能力弱和出现重大负面事件的房地产企业将承受更大程度的压力。建议稳健型投资者注意规避这类房企。天风证券分析师陈天诚则推荐具备融资优势的地产股，他认为下半年地产政策的融资收紧为规范式收紧，并非“一刀切”的绝对式收紧，在流动性宽松的环境中仍将受益，优质企业相对优势将更明显。
(责任编辑：张紫祎)
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