无证房屋遇征收一律按违建算?也不看看什么年代建的

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  ■本文作者:苏昂 北京在明律师事务所

  导读:其实在征地拆迁领域做律师很久了,遇到的大多数案件,都是关于违建。在整个征地拆迁的过程中,拆迁方为了节约成本或者达到快速拆迁的目的,会将被拆迁人的无证房屋认定为违法建筑。同时,有许多的“被违建”房屋都是在农村由老百姓自己建造的房屋,因为当时的各种因素,导致现在存在许多的无证房屋。在面临征收时仅仅因为工作人员的几句话和几张文件就把自己住了十几年甚至更久的房屋认定为违建。这样的情况真的合理吗?

  

  难道老百姓辛辛苦苦建造的房子真的因为没有证就要被认定成违建,一律无偿拆除,或者给予很少的拆迁补偿吗?显然,对于并无违建主观故意,建造房屋用于实际居住、生产生活的普通村民而言,这样的“一刀切”模式显得过于冷酷了。

  我们见到的很多征收方遵循这样的逻辑:认定违法建筑的标准就是没有经过有关国家行政机关的规划建设批准、没有取得国家有权行政机关核发的产权证。但是你让拆迁方拿出正式的违建认定的行政处罚决定,他们也拿不出来。

  那么,问题的症结究竟在哪儿呢?本文,北京在明律师事务所的黄晓丽律师团队就为大家戳破这其中最关键的问题之一:房屋的建造年代对法律适用的影响。

  

  【什么是违建?】

  违法建筑在法律上没有一个明确的定义,一般来说,是指违反《土地管理法》《城乡规划法》《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定,未经所辖部门批准,擅自搭建或建造的建筑物、构筑物和设施。总结一下,违建可以分为以下5种情况:

  1. 未申请或者申请未获得任何审批文件;

  2. 没有取得建设用地规划许可证和建设工程许可证而建成的建筑;

  3. 取得了建设工程规划许可证,但未按照批准的范围、使用性质进行建设的建筑;

  4. 擅自将临时建筑改为永久性建筑;

  5. 违反土地管理、水利、航空、环保等其他法律法规建造的房屋。

  【无证房屋就是违建吗?】

  但是能因为没有证就断定房屋是违法建筑吗?答案是否定的。

  被征收人的房屋之所以无证,大部分是由历史遗留问题所导致的。说是历史遗留问题也是有依据的,因为这中间涉及了大量的因素和原因,由于这些遗留问题致使原本合法的房屋变成了无证房屋,所以无证房屋不能简单的等同于违建。

  因为我国的法律是非常严格的,法律中明确规定,违法建筑一律不给补偿。这也就意味着如果无证房屋等于违法建筑,那么大量被征收人的合法权益都将遭到损害,现实中这样的情况仍在不断出现。

  我们首先应当关注一个期限的问题:房屋征收部门认定该房屋是否是违建,主要依据的就是《土地管理法》《城乡规划法》或者《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。

  但是《土地管理法》是1987年实施的,《城乡规划法》是2008年实施的,而《国有土地上房屋征收与补偿条例》则是2011年才实施的。

  同时我们应当看到,根据2016年国土资源部(自然资源部)下发的《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(以下简称《通知》)的规定,在1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记。

  故此我们可以得出一个结论:自1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

  1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。因此,也就是说被征收人的房子如果是在《村镇建房用地管理条例》实施前建造的而且没有再扩大,就应该按实际使用面积予以确权登记。

  

  【律师提醒】

  直接认定无房产证的房屋是违法建筑,这种做法必然是错误的。违法建筑的认定主体、程序必须符合法律规定。将无证建筑认定为违建是拆迁方惯用的伎俩,通过认定为违建进行强拆一方面减少拆迁补偿,另一方面也压缩了时间成本,严重地损害了被拆迁人的利益。

  无证并非违章,应具体情况具体分析,通过土地所有权、土地使用权和他项权利经过确认、认定就明白房屋该不该拆除了。如果您也遇到了如上的情况,那么一定要运用法律的武器进行维权!现实中,即使属于违建,也应根据行政法中的“比例原则”即《行政处罚法》中的“过罚相当”原则给予合理补偿。至于如何补偿,可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。农村居民建造住宅,只要经乡镇政府审核,并经县级政府批准后,就算没有宅基地证、建房证也不能认定为违法建筑。

  本文为北京在明律师事务所原创文章,未经授权,拒绝转载!

  如果您觉得自己的补偿不合理或者有其他相关问题,可以点击下方“了解更多”免费咨询,我们将为您带来最专业的法律帮助!

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