万达拿地，这是“退出地产”的节奏么？

2019年1月12日，在万达集团2018年工作总结大会上，万达集团董事长王健林表示，今年万达集团在资本市场方面的主要工作，包括3个方面：

一是万达体育和传奇影业都要开展资本运作，今年要做出成绩；

二是万达商业今年内要完全剥离所有房地产业务，成为彻底的商业管理运营企业，这是投资协议约定必须完成的；

三是今年要把万达广场资产证券化做起来。

王健林还表示，“万达商业剥离房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。”万达的商业不做高端奢侈品，主抓主流大众消费，偏时尚流行，这种消费几乎不受经济周期影响。

但是，万达今年上半年就有2550多亿元投资，平均每月400多亿元的投资加速“跑马圈地”。其中，多是靠银行贷款支撑、拿地自持的重资产项目。掌门人都放话了，为何念着念着，这个“经”就念歪了呢？

首先当然是万达自身的“融资+高周转”模式，决定了地方政府的支持是其成败关键。地方政府从GDP考量，当然是希望万达在当地加大投入，做重资产项目。一个万达广场，对地方政府意味着就业率和稳定的税收，对于中小开发商等于城市能级提升、房价有涨升空间，对于普通百姓而言，则多了就业的饭碗和生活质量提升。

而且，轻资产项目控制权在合作伙伴手中，两个团队的磨合，赚快钱并不省心。更关键的是，轻资产模式虽可降负债、一身轻，却无法撬动银行贷款，拿不到充沛的现金流。商业地产本质上玩的是金融，如果不动产不是自持，万达就无法从银行贷款。而无法获得贷款，公司就无法快速回笼资金，同时失去了扩张动力。此外，万达旗下各路诸侯各有“小算盘”，既然有明确的KPI指标，投住宅也好，高星酒店也罢，集团层面也只能“睁只眼闭只眼”。上有所好，下必甚焉。

上半年，资料可查的是，万达至少拿了4个“重资产”项目：分别是万达商管在杭州、上海拿地做万达广场，万达地产在广州黄埔和大连甘井子拿下医疗、体育新城地块。而今年8月5日，大连万达集团以底价在杭州市富阳区竞得一宗商住混合用地。据了解，该地块未来将被用于建设万达广场。

我们看看这宗商住地块的基本信息，该地块出让面积139571平方米，容积率不大于2.73，建筑面积380790.4平方米。起价33.087亿元，起始楼面价8684元/平方米。地块最高限价43亿元，上限楼面价11294元/平方米。该地块须配建地上建筑面积不小于80000平方米商业综合体（不包括专业家具建材市场、批发市场、会展演艺游乐场等），商业综合体不得分割预（销）售、不得分割转让；在地下一层集中设置6000-9000平方米的商业建筑面积，不得分割预（销）售、不得分割转让。

此前，金融监管当局已经收紧了房企的信托融资和海外发债。一周后，万达仍然在富阳举起了竞价牌。槌落，33亿的资本运作“重装”上阵。万达攻守之道，在富阳开始了新一轮周期。前路漫漫 ，日后多珍重。