万达拿地,这是“退出地产”的节奏么?

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  2019年1月12日,在万达集团2018年工作总结大会上,万达集团董事长王健林表示,今年万达集团在资本市场方面的主要工作,包括3个方面:

  一是万达体育和传奇影业都要开展资本运作,今年要做出成绩;

  二是万达商业今年内要完全剥离所有房地产业务,成为彻底的商业管理运营企业,这是投资协议约定必须完成的;

  三是今年要把万达广场资产证券化做起来。

  

  王健林还表示,“万达商业剥离房地产业务,一平方米房地产开发也不能有,成为彻底的商业管理运营企业。”万达的商业不做高端奢侈品,主抓主流大众消费,偏时尚流行,这种消费几乎不受经济周期影响。

  

  但是,万达今年上半年就有2550多亿元投资,平均每月400多亿元的投资加速“跑马圈地”。其中,多是靠银行贷款支撑、拿地自持的重资产项目。掌门人都放话了,为何念着念着,这个“经”就念歪了呢?

  

  首先当然是万达自身的“融资+高周转”模式,决定了地方政府的支持是其成败关键。地方政府从GDP考量,当然是希望万达在当地加大投入,做重资产项目。一个万达广场,对地方政府意味着就业率和稳定的税收,对于中小开发商等于城市能级提升、房价有涨升空间,对于普通百姓而言,则多了就业的饭碗和生活质量提升。

  

  而且,轻资产项目控制权在合作伙伴手中,两个团队的磨合,赚快钱并不省心。更关键的是,轻资产模式虽可降负债、一身轻,却无法撬动银行贷款,拿不到充沛的现金流。商业地产本质上玩的是金融,如果不动产不是自持,万达就无法从银行贷款。而无法获得贷款,公司就无法快速回笼资金,同时失去了扩张动力。此外,万达旗下各路诸侯各有“小算盘”,既然有明确的KPI指标,投住宅也好,高星酒店也罢,集团层面也只能“睁只眼闭只眼”。上有所好,下必甚焉。

  

  上半年,资料可查的是,万达至少拿了4个“重资产”项目:分别是万达商管在杭州、上海拿地做万达广场,万达地产在广州黄埔和大连甘井子拿下医疗、体育新城地块。而今年8月5日,大连万达集团以底价在杭州市富阳区竞得一宗商住混合用地。据了解,该地块未来将被用于建设万达广场。

  

  我们看看这宗商住地块的基本信息,该地块出让面积139571平方米,容积率不大于2.73,建筑面积380790.4平方米。起价33.087亿元,起始楼面价8684元/平方米。地块最高限价43亿元,上限楼面价11294元/平方米。该地块须配建地上建筑面积不小于80000平方米商业综合体(不包括专业家具建材市场、批发市场、会展演艺游乐场等),商业综合体不得分割预(销)售、不得分割转让;在地下一层集中设置6000-9000平方米的商业建筑面积,不得分割预(销)售、不得分割转让。

  

  此前,金融监管当局已经收紧了房企的信托融资和海外发债。一周后,万达仍然在富阳举起了竞价牌。槌落,33亿的资本运作“重装”上阵。万达攻守之道,在富阳开始了新一轮周期。前路漫漫 ,日后多珍重。

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