陕西发布物业收费管理办法 这些不合理收费将被坚决取消

　　 8月8日下午，陕西省发改委在官网发布通知，公布了新修订的《陕西省物业服务收费管理办法》。该办法由陕西省发展和改革委员会、陕西省住房和城乡建设厅、陕西省市场监督管理局联合印发，自2019年9月1日起执行，有效期5年。
　　 原陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅印发的《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发〔2014〕85号）以及《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》（陕价服发〔2012〕128号）同时废止。
　　 华商报记者第一时间邀请省发改委工作人员和业内专家对新修订《陕西省物业服务收费管理办法》进行了解读。

坚决取消强制向业主收取公摊耗能费等
　　 省发改委工作人员介绍，新《办法》共5章31条，主要内容有三方面：
　　 第一、明确了物业服务收费项目内涵及计费方式。
　　 按照国家有关要求，规范了物业服务费、停车服务费、其他服务费的成本构成，将电梯、景观等共用共有设施设备运行维护检测费用纳入物业服务成本，不再由物业公司另行收取。
　　 规定了物业服务费、停车服务费、其他服务费计收标准、计收时间，以及房屋、车位空置期间的费用减免政策。
　　 第二、明确了物业服务收费的管理方式。
　　 物业服务收费为属地管理。成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价，由各市、县依据《办法》并结合实际制定具体实施细则（标准）。
　　 第三、明确了物业服务收费行为规范与监督管理。
　　 坚决取消不合理收费。根据《物权法》《物业管理条例》等相关法规，结合我省正在实施的居民用电“抄表到户”政策，明确水电气暖专营单位、物业公司、业主各自承担的维修（费用）责任。坚决取消物业公司强制向业主收取的公摊耗能费、砸墙费、垃圾清运费、有偿服务费等不合理的自定收费项目，业主可以自行或者委托物业公司清运装修产生的垃圾，委托物业公司清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。
　　 保障业主对相关事宜的知情权。要求物业公司在物业管理区域内的显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告，共用部位、共用设施设备分布图，车位属性，以及物业公司名称、服务项目、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据以及价格举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明及公示的费用。同时按要求定期将利用、占用物业共用部位和共用设施设备设置广告、车位车库以及进行其他经营活动归属全体业主的收益据实公布。

业内专家点评：新办法确实有不少亮点
　　 新修订的《陕西省物业服务收费管理办法》公布后，业内专家何志恒第一时间看了全文。他表示新办法确实有不少亮点。

　　 1.明确了收停车服务费要接受业主或者业主大会的委托
　　 原文：停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。
　　 点评：这个规定明确了停车服务费要接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定收取费用，解决了过去只在门口设道闸、控制进出、没有服务、本质收取业主共有场地占道费的所谓“停车管理费”问题。

　　 2.要涨物业费须成立业委会，有利于促进业主大会成立
　　 原文：成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。
　　 点评：明确了成立业主大会之前实行政府指导价，成立之后实行市场调节价。也就是说，想要涨物业费必须要成立业主大会，这有利于促进业主大会的成立，有利于逐步理顺长期以来存在的质价不符问题。

　　 3.物业服务企业承担物业管理区域内公共管线和设施设备的维修、养护、更新等责任
　　 原文：未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，应当计入物业服务费成本，并由物业服务企业承担物业管理区域内公共管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，不得在物业服务费之外再单独收取相关费用，各地可以根据实际情况制定核算办法。
　　 点评：明确了管道（线）维修的责任和费用划分，有利于推动专营单位向终端用户收取费用，解决长期以来存在的水电暖等代收代缴与物业服务费捆绑问题，有利于促进物业服务水平改善和提升，有利于化解物业服务矛盾。

　　 4.缩短空置房计算标准，由连续六个月调整为1个月以上
　　 原文：经业主验收，暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费应当下调。
　　 点评：缩短了过去办法规定的连续六个月空置房计算标准，客观公正、合理合法地收取业主物业服务费，既减轻了业主不必要的负担，也有利于化解物业矛盾。

　　 5.自备供暖小区采暖结束后必须公布收支情况
　　 原文：自备供暖（冷）的小区，其采暖（冷）费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案（政府对供暖补贴的，补贴方案应当包括在收费方案内），必须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后据实收取。采暖（冷）期结束后，必须向全体业主公布收支情况。
　　 点评：有利于自备供暖（冷）费用财务透明，有利于化解物业矛盾。

　　 6.物业应公示承接查验报告，有利于从源头化解矛盾
　　 原文：物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告，以及共用部位、共用设施设备分布图，明确车位权属，便于业主查询。
　　 点评：规定物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告，有利于从根本上促进建设单位有效解决工程质量遗留问题，有利于业主接收合格的房产，有利于化解许多小区源头存在的物业矛盾。

　　 7.明确了共有收益的公示时间要求，有利于化解矛盾
　　 原文：物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用（构成）支出明细。
　　 点评：明确了共有收益的公示时机和公示时间要求，信息透明，有利于化解物业矛盾。

　　 8.物业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开
　　 原文：物业服务企业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开，不得损害业主利益。
　　 点评：上个采暖季个别物业公司被业主怀疑“偷暖”的事情，让西安市民印象很深，规定这一点有助于避免类似情况发生。

　　 9.不得限制业主在自有车位停未登记车
　　 原文：同一小区内，面积小于标准车位的停车服务费应当适当优惠……物业服务企业在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。
　　 点评：对物业的不合理做法做了否定，这些规定很新。

临时停车30分钟之内不得收取费用
　　 在公开征求意见阶段，华商报曾经进行过报道，概括了10大亮点，这些亮点包括：
　　 再次明示物业服务费构成，让业主知道钱用在哪里；
　　 前期物业须执行政府指导价，想提高收费就要支持成立业主大会；
　　 明确了酬金制收费方式，为酬金制推广提供支撑；
　　 明确停车服务费成本核算方法，乱收费将被遏制；
　　 对节假日探亲停车收费实行优惠，对为业主提供服务的临停车辆免费；
　　 未交付的房屋和停车位，应由建设单位交物业费和停车服务费；
　　 自备供暖小区在采暖期结束后，要向全体业主公布收支情况；
　　 小区物业的承接查验报告要公示，有利于减少建设单位遗留问题；
　　 物业服务费、停车服务费等公示时间，不得少于一个月；
　　 “只收费不服务、少服务多收费”，严肃查处并纳入失信企业名单。

　　 华商报记者对照刚发布的办法发现，除了“对节假日探亲停车收费实行优惠，对为业主提供服务的临停车辆免费”这一条有改动外，其他亮点都有保留。
　　 这一点改动后的相应内容规定：“鼓励对物业管理区域内短时停车服务费实行优惠，对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限。”“下列车辆临时进入物业管理区域内停放的，不得收取费用：（一）临时停放30分钟之内的车辆；（二）执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆；（三）残疾人车辆（仅限小区地面无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆）。”
　　 公开征求意见阶段，华商报还报道了专家提出了6点建议。
　　 专家提出的“明确共有收益可用于保修期满后的维修和更新、改造”的建议虽然未被写入，但在第二十五条有相关规定：“利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得收益归属全体业主所有，优先用于抵扣物业服务费或者专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
　　 对征求意见阶段专家提出的其他建议，如“对小区共有收益可规定由政府部门委托审计事务所审计”“鼓励业主大会委托第三方专业机构对物业服务标准和费用进行测算”等仍未写入。

　　为什么要制定新《办法》？
　　物业公司收费行为不规范
　　随意收取公摊耗能费
　　车位权属及公共收益等不明晰
　　 省发改委工作人员介绍，首先是定价权限发生了变化。2018年，经省政府同意，国家发改委审核，《陕西省定价目录》（2018版）规定，普通住宅小区（多层、高层）前期物业、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和交通工具停放服务费（以下简称“停车服务费”）实行政府指导价，具体标准由设区市、县人民政府制定。
　　 其次，群众对现行物业服务收费意见较大。我省现阶段物业服务收费政策文件主要有两个，即《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发〔2014〕85号）和《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》（陕价服发〔2012〕128号），均实施超过5年，其部分内容已不适应国家新修订的《物业管理条例》和《陕西省定价目录》（2018版）相关规定。
　　 一是物业公司随意收取公摊耗能费。按照现行物业服务收费政策规定，物业小区内的公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业公司应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。但实际上绝大多数物业公司并没有执行“据实分摊并定期公布”的规定，而是直接通过定额或者加价电费等方式向业主收取，也未向业主公开水电公摊费用的计算方法和详细数据，业主对此反应强烈。
　　 二是物业公司收费行为不规范。按照规定，物业公司如果提供《物业服务合同》或者《前期物业服务合同》以外的服务并收费的，必须事先征得业主或者业主委员会的同意。但在现实中，部分物业公司尤其在前期物业管理期间，在业主收房之前对物业服务相关政策的了解和把握不足时就与业主签订了物业服务合同，还有些开发商采取“物业交付”等方式引导业主签订增值服务合同，损害了业主利益。
　　 三是车位权属、共用部位、共用设施设备以及公共收益不明晰。《物权法》和《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备经营的收益归属全体业主。但事实上部分物业公司没有将公共收益据实公示，小区业主对共有部位、共有设施设备、车位权属等相关信息一概不知，对公共收益也了解甚少，无法保障自身利益。
　　 为制定新《办法》，省发展改革委、省住房城乡建设厅、省市场监督管理局自3月19日至4月3日，公开征求对《办法》（征求意见稿）的意见建议，采纳了群众、人大代表、政协委员，以及律师、业委会代表、物业公司等多方面意见建议。

华商报记者 马虎振 实习生 井爽