刚刚过去的一月里，郑州楼盘房源特惠的消息频出。
大北区某盘，大户型特价不到12000元/㎡，相比之前降了近3000元/㎡。
高新区某盘，精装修，特价14000+元/㎡，与之前16000元/㎡的价格相比，降了近2000元/㎡。
西三环某盘，原价14000元/㎡，特价房13000左右元/㎡，比之前低了近1000元/㎡。
花园路国基路某盘，正常均价20000左右元/㎡，网传可能有特价房17000元/㎡。
……
各种因素综合作用，利率上浮、房产公司信托融资受限、特价房、捡漏等成为了近期楼市热门关键词。更有自媒体宣称：郑州房价要崩，楼市要凉！
事实真是如此么？郑州房产市场现状到底如何？下半年买房又要注意哪些？
郑州房地产现状
中原地产研究中心统计数据显示：2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次！相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超过了5月份的41次。
在高强度的调控政策之下，郑州房贷利率再次上浮，一二手房价格倒挂，现状不容乐观。
1利率持续上浮
郑州目前首套房上浮15-20%仍是占大多数，不过首套房贷利率上浮15%的银行越来越少，上浮20%的银行越来越多。除邮政银行之外，浦发银行、兴业银行、等4家银行首套房贷利率已由原来的上浮15%调整至上浮20%。
若一套房总价100万元，首付3成30万，贷款70万，30年等额本息还贷为例：
上浮30%，月供为4364元
上浮25%，月供为4253元
上浮20%，月供为4143元
上浮15%，月供为4034元
上浮10%，月供为3926元
如果调整浮动5%，每月贷款多还100元左右，30年房贷多还款3.6万元左右。如果调整浮动10%，每月贷款多还200元左右，30年房贷多还款7.2万元左右。
整体来看，今年上半年，郑州新房市场的一波热度，致成交量走高后，贷款增多，信贷额度又开始收紧，接下来房贷利率下调的可能性很小。
2新房二手房倒挂
根据诸葛找房数据，自2018年6月以来，郑州二手房挂牌价已连续下跌12个月，从当时的1.68万元/㎡跌至7月的1.53万元/㎡。
就市场情况来看，郑州一二手倒挂的情况依然存在。郑州新房6月成交均价14856元/ 平，环比上涨0.4% ，上涨幅度不大，基本呈稳中上升的态势。相比二手房来说，新房具有一定的价格优势。
但事实上，在某二手房网站上挂出的房源来看，各区真实的房价中位数也应该保持在13000元/㎡左右，二手房主流挂牌价远不及最新的成交均价。
2019年上半年，受调控影响的作用越来越大，郑州新房市场大部分售楼部来访量普遍减少，而且各个新开项目去化率持续走低，成交量低于三成的项目也时有出现，不少房企不得不直接降价促销，以致各类特价房频出。
郑州有哪些特价房能选？
继今年上半年楼市的热度之后，在维稳的大基调下，郑州房价稳中有升。时至下半年，为何特价房频出，归因于以下两点：
1信托融资受限
目前房地产公司信托融资受限，开发商的所售房源必须在房管局备案后，才能拿到银行放贷。
以上两项卡住了房企的资金链条。所以，剩下五个月，郑州房企将以迅速收款为核心，显然会抢先8-9月，而不敢再将希望寄于后三个月。
2利率上浮、首付分期等被禁止
自进入7月以来，郑州多部门已两次下发文件，规范郑州房地产市场。以往大家“心照不宣”的首付分期等销售行为将被严厉制止，郑州房地产市场政策有收紧的趋势。由于下半年郑州楼市政策不算乐观，许多房企选择下半年发力，尽快出货，加速变现。
这对广大置业者来说，降价潮往往意味着捡漏的时机。
小编为大家盘点了以下特价房以及部分优惠房源，快来看看吧！
仅供参考，具体以售楼部为准
下半年，价促销不仅会是融创大河辰院、中原辰院，肯定会引发其其他房企跟进。
管南、惠济将是重灾区
关注管南区域
从数据来看，管城区是近两年里郑州住宅用地供应最多的一个区域，总供地规模高达335.97公顷，而且大部分分布在管南三环开外，其次是惠济区和高新区，供应量都比较大。
5月底开始，管南在售房源非常少，绿都澜湾货量不大，永威城新批次房源预计要到9月份推售，富田九鼎公馆采用过去绿都惯用的“少量高频”加推，房价一度飙到15500元/㎡，用尽了地铁4号线的红利。
但随着大量储备用地入市，以及碧桂园名门时代城、振兴储备用地、碧桂园南曹地块等入市后，货量充足，会对管南的房价有一定冲击，房价自然会有松动。
关注惠济区域
惠济区也一样，7月份，最先撕开房价口子的、特价房差价最多的、特价项目最多的，统统都在惠济区域。口子撕开，有第一个，第二个特价项目，接下来，必然会有更多特价。
写在最后
下半年郑州政策趋紧，国内外融资端口双收紧，房企们负债率高，去化压力大，房企们为了生存将受到考验。
郑州房市依然以稳为主，不太可能出现大规模降价潮，但各项目特价促销依然会出现。
对于刚需用户来讲，能捡漏上车永远是第一要紧的事情。下半年在面对市场上数量众多的特价房，务必要保持理性。因为项目在降价、资金紧张的情况下，很有可能出现对买房者不利的情况——楼盘品质降低。
所以准备下半年买入的购房者，更应该在买之前了解楼盘的品质情况，而不是盲目地只顾眼前的特价。
编辑：南宫妧
文章数据源自郑州楼市、特价房郑州综合整理
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