万科四心之拷 违规销售 质量维权 郁亮如何“活得好”?

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  内容来源:铑财

  作者: 纶宇

  导读

  行业标杆万科,再次刷屏。

  不过,不是因为“活下去论”亦或“亮眼业绩”。往期,被网友吐槽的“戏精”,这次有了更精进表现:违规销售、虚假宣传。

  显然,万科陷入了信誉危机:一方面安全隐患、房屋质量问题、屡遭业主维权;一方面频繁拿地、面临高负债压力,引发资本市场波动。诸多问题,早已将万科推至舆论风口。面对逆风时刻,长期以“品质”著称的万科,何去何从?当家人郁亮又如何演绎“活下去、活得好、活得久”的故事呢?

  作者:纶宇

  来源:铑财——铑财研究院

  持续两年的房地产调控政策,未见松动。

  7月30日,一句“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,释放出最高层调控不动摇的明确信号。

  而刚刚过去的上一周,央行两次强调房地产金融政策严监管,杜绝违规资金流入房地产。

  这预示着,行业仍有一段艰难时光。潮水仍在下降,一些企业露出了更多问题底裤、甚至狼狈吃相。其中,行业标杆万科的表现,尤为招眼。

  公开资料显示,万科企业股份有限公司(简称:万科)成立于1984年,1988年进入房地产行业,1991年成为深交所第二家上市公司。经过三十多年发展,已成国内知名住宅开发企业。

  2011年万科实现销售面积1075万平米,销售金额1215亿元,2012年销售额超过1400亿元,销售规模持续居全球同行首位。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位,2017年至2019年也均在榜上,分列第307位、第332位、第254位。

  从规模业绩看,万科是当之无愧行业领军者。不过,从一些问题层面看,万科标杆的消费、行业价值匹配,仍有待考量。

  

  图片来自网络

  违规销售

  近日,央视《经济半小时》一则问题报道,掀开了万科的另一面人设。

  据报道,万科佛山一商办项目涉嫌虚假宣传及违规销售,遭遇5000多名消费者利益受损。消息一出,万科就被推至舆论风口。

  据报道,2016年6月,万科金域中央入市销售,主打产品是带装修的“公寓”。

  可事实上,该楼盘为办公用房。万科将其包装成公寓房,并出售给5800多名购房者。由于房屋性质为办公属性,导致业主无法落户,子女也无法上学。

  据万科金域中央业主反映,至2019年5月办理不动产权证时,才发现这是办公用房。为此,业主与万科进行多次会谈,均未得到满意答复。

  对此,有业内人士表示,其存在明显误导购房者的行为。

  而据万科出具的说明显示,此次所涉及的多座房屋,规划用途为办公用房。对此,与客户签订的《商品房买卖合同》已做出明确约定,客户知悉并签字确认。对于虚假宣传质疑,万科有关负责人将责任推到销售人员身上。

  2019年7月31日,佛山市市长朱伟代表市政府严肃约谈万科,要求万科积极回应相关业主的利益诉求,尽快制订系统的解决方案,并自觉接受舆论监督和社会监督。

  值得注意的是,在政府的强力介入下,万科态度迅速改变。万科集团高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官孙嘉表示,将坚决落实佛山市政府提出的4点要求,不回避矛盾,不掩饰问题,切实履行企业主体责任,积极制订并落实整改方案,同时加强企业内部整顿,给业主一个满意的答复,给政府和社会公众一个负责任的交待。

  不过,截至目前,万科佛山项目维权事件仍未取得明显进展。

  有业内人士指出,显然,万科如今是骑虎难下。倘若继续坚持不妥协,会对企业品牌造成更大冲击。但如果开了退房“口子”,如何消化这部分库存,也是企业较头疼的问题。

  值得注意的是,此次违规销售并非是万科首犯。

  2017年3月,经济参考报报道,北京严查“商改住”在售项目,六项项目被停网签,15家中介被停业整顿,万科包括其中。

  2018年7月,北京青年报报道,房山区住建委对全区所有在售和在施的商办类开发项目,进行专项整治,严查无证售房、变相“以租代售”、向买受人变相收取定金等八类违法违规行为。

  其中,万科中央城因宣传商办房的居住属性,被暂停网签,并被房山区住建委立案处罚30万元。

  值得注意的是,近年来,在整个地产业,办公室违规改造成公寓房的事件屡见不鲜,维权消息也此起彼伏。

  据中国消费者协会发布的2018年全国消协组织受理投诉情况报告显示,房屋建材类的投诉有27916件,比2017年增加30%;房屋装修及物业服务类的投诉有17352件,比2017年增加100.6%。2019年上半年,房屋建材类的投诉有14343件,房屋装修及物业服务类的投诉有8473件。

  相关资料显示,在2017年11月,山东中弘置业与华润置地,因将商务办公楼按“公寓”包装销售,涉嫌虚假宣传,被有关部门责令限期整改、暂停项目销售、停止网签,并记入企业信用档案。

  此外,以南京为例,绿地理想城、花样年喜年中心、明发财富中心等项目,都曾因将办公用房改造成公寓进行出售。

  质量问题

  以此来观,该问题有一定行业代表性。万科作为大型房企,庞大体量之下,出现类似的违规问题似乎也在所难免。

  相比之下,消费者最关心的产品质量问题,显然更为敏感。遗憾的是,万科不但踏上了这条红线,还屡屡摩擦。

  原万科董事会主席王石曾说过:“大家要做好准备,万科可能会因为质量沦为老二老三”。

  现在看来,此言有一语中的的味道。

  看看万科的表现。

  相关资料显示,2018年8月18日,武汉万科高尔夫城市花园小区,某住户家中阳台垮塌。

  2018年11月,中山万科古镇镇海洲村项目,发生坍塌事故,坍塌面积达2000㎡,万幸无人员伤亡。

  2018年12月29日,万科和金地集团联合开发的七宝生态园项目,发生基坑坍塌事故,3名建筑工人死亡。

  2019年1月14日,万科杭州某楼盘因装修减配、工程质量问题,陷入“纸板门”,数位业主进行维权。

  2019年1月23日,有媒体报道,长春万科业主称,所购买房屋“门脸”缩水,且楼内安装超大排风系统,不仅噪音超大,还影响整个房屋结构,更让人无语的是屋内不停漏水。

  2019年3月1日,据《中国房地产报》报道,三亚万科森林度假公园四期叠拼别墅大面积漏水事件尚未彻底解决,又有业主曝出该项目五期联排别墅多达33项的问题,除装修用材的质量外,还包括墙壁渗漏水、电线管线路等安全隐患。

  2019年3月7日,陕西广播电台微信公众号曝光,西安万科城楼盘可能存在虚假宣传,该楼盘精装房质量低劣、出现裂缝、且卫生间马赛克大面积脱落。

  2019年8月4日晚,位于北京昌平区的万科翡萃家园经过暴雨后,由于排水不畅,雨水倒灌到居民房屋,再次被业主投诉。

  据了解,该项目于2019年5月20日集中交房,之后多户业主遭遇漏水、渗水问题,部分业主地下一层天花板也被反复揭开整改。

  对于此次质量问题,该项目相关人士表示,此次事件是由于北京暴雨,项目与市政管道衔接处排水不畅,造成客户家中地下室雨水倒灌。目前客户家已清理完毕,后续会对损失进行赔偿。

  简单梳理,不到一年时间,万科的产品问题就在多地频频发生。显然,屡次质量风波中,万科的品牌价值已出现危机。

  

  何以至此?

  作为一家知名房企,一家标杆企业,何以至此呢?

  上海中原地产分析师卢文曦表示,“楼市调控长期高压,房企都在想办法压缩成本,因此,项目出现质量问题并不意外。而在近几年,房企更看重的是发展速度,品牌口碑等被放在了次要的位置。”

  他还认为:“实行“高周转”下,企业快速扩张中存在的隐形问题将带来安全隐患。”

  可以看出,万科频繁质量问题、安全隐患的背后,是公司粗放发展的写照 。

  巨资拿地

  放眼房地产业,大面积高速度扩张是行业常态。不过,随着部分城市拿地政策变化,已经国家调控政策的深入发力,众多房企开始合作开发项目,万科也不例外。

  据万科年报显示 ,2016年,万科合作开发项目,占新增项目的59.5%;2017年,这一比例上升至72.3%;到2018年,该比例已达82.6%。

  不过,合作开发过程中,常出现诸多不可控因素。为减少合作企业间的摩擦,获得项目完全掌控,万科逐渐加大了独自拿地的比重。于是,一边高喊活下去的万科,一边开始了高速高体量的拿地行动。

  据中指院数据显示,2019年上半年,万科斥资688亿元拿地,居《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》第2位。

  且2019年7月,万科新增20个地块,有15个地块为独自获取。

  其中,2019年7月19日,万科以40.09亿元,竞得广州增城区一宗地块,成交楼面价1万元/平米;7月23日,万科以39.31亿元,竞得浙江台州340亩商住地。

  2019年7月25日,万科又斥资55.01亿元,在珠海、成都、嘉兴三城收获四块地。

  据媒体报道,在珠海地区,万科以22.64亿元,竞得珠海市滨海商务区一宗商住地,成交楼面价1.32万元/平,溢价率33%。

  在成都地区,万科以13.58亿元,竞得成都市新都大丰板块,成交楼面价8600元/平米,溢价率38.7%。

  在嘉兴地区,万科拿下位于许村镇和经济开发区的2宗地块,竞价分别为9.48亿元、9.31亿元,成交楼面价分别为9128元/平方米、7940元/平方米,土地面积总计160亩。

  鉴于文章开头的行业环境,如此迅猛的拿地扩张方式,必然让万科资金链承压。为了快速回流资金,往期的高周转、高负债、高杠杆弊病似乎又开始出现。

  这从上述频频质量问题中可见端倪,甚至从去年底广东万科发生坍塌事故中,有更激进的表现。

  业绩转冷

  不过,即使如此激进表现,甚至不惜摩擦质量安全红线、万科的业绩却似乎并不耀眼。

  据企业财报显示,2016年至2018年,万科销售金额分别为3647.7亿元、5298.82亿元、6069.5亿元,销售增速分别为39.5%、45.3%、14.5%,增速明显降低。

  并且,2019年一季度,万科营收483.75亿元,同比增长56.93%,增速相比去年同期,降低了近9个百分点,销售额也降低3个百分点。

  有媒体报道,2018年,万科合同销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%,只略高于行业12.2%;净利润同比增长率只有20.3%,未达到市值前19大房企的中位值。

  值得注意的是,随着万科融资规模的增大,其财务费用也在不断增加。2016年至2018年,万科财务费用分别为15.92亿元、20.75亿元、59.99亿元。

  与之对应的,是万科的债务压力不断增大。

  据Wind数据显示,2018年末万科资产负债率84.59%,达到上市以来最高水平;其净负债率也在增加,2017年末为8.8%,到2018年末提高至30.9%,为10年来同期最高值。

  而且,万科的权益金额呈下滑趋势,2018年上半年为2121.1亿元,2019年上半年为2009.6亿元,同比下降5.26%。

  此外,据万科2019年第一季度报显示,其短期借款和一年内到期有息负债合计703.0 亿元,净负债率44.8%,有息负债占总资产的比例 16.1%,其中长期负债为71.8%。

  值得注意的是,虽然高负债是房地产企业存活的必备武器。可是,随着银行贷款、公司债、私募等融资渠道收紧,房企将很难再依附借贷生存。

  于是,回款率成了更重要的命门。

  令人玩味的是,面对高负债压力,万科却降低了销售回款目标。数据显示,2018年万科设定销售回款目标为6300亿元,2019年却调低至6000亿元。

  据恒大研究院调查的数据显示,截止2018年年底,各大房企的有息负债月为20.3万亿元,而该债务会在2019年至 2021年这三年之间集中到期,其中2019年到期的债务就达6.8万亿元。因此,如果房企不能及时偿还这部分债务,将很难继续顺利经营。

  

  被减持质押

  梳理至此,万科利空不少,相关情绪也映射到了资本市场。

  据媒体报道,2019年第二季度,万科A被公募基金大举减持。

  相关资料显示,2019年第一季度末时,共有388只基金合计重仓持有万科4.34亿股。当时,其是公募基金第8大重仓股;到2019年第二季度末,共有308只基金重仓持有该股3.9亿股,该股下滑至公募基金第14大重仓股。

  此外,招商蛇口、华夏幸福、新城控股、绿地控股、华侨城A等地产龙头股,也在2019年第二季度被公募基金陆续减持。

  不过,最引人注意的,还是万科股东钜盛华的减持质押。

  相关资料显示,2018年7月27日至9月11日,万科股东钜盛华和前海人寿,合计减持万科A股股票近5.52亿股,合计占万科总股本的5%,套现人民币约120亿元。

  2019年6月11日,钜盛华将其持有的4165.23万股无限售流通A股,通过质押式回购方式,质押给万联证券股份有限公司。

  值得注意的是,此次质押完成后,钜盛华所持万科A股股份几近全部质押。

  2019年7月22日,钜盛华将持有并质押给招商证券的,万科3735.73万股A股解除质押,本次解除质押股份占万科总股本的0.33%。

  截至2019年7月23日,钜盛华通过普通证券账户直接持有万科无限售流通A股股票共926,070,472股,占万科总股本的8.19%,累计质押股数为888,713,076股,占万科总股本的7.86%。

  另外,据联交所信息披露,2019年7月5日,摩根大通减持万科871万股,持股量降至7.88%,占万科总股本0.56%。

  而且,摩根士丹利也曾发表研究报告,下调万科评级,由增持降至中性,同时下调其目标价逾12%,由36.21元降至31.69元。

  郁亮的困境

  机构股东的上述态度,消费者的频频投诉,核心业绩数据的不理想,面对多方楚歌,如何脱离忧患,考验着万科,更考验着企业核心高层的管理智慧,特别是当家人——郁亮。

  公开资料显示,郁亮就读于北京大学,经济学硕士毕业,曾在深圳外贸集团工作,1990年加入万科,2001年任公司总经理,曾荣获2012CCTV中国经济年度人物,2017年担任公司董事长。

  2018年,郁亮曾高喊“活下去 ”的口号。对于该口号,郁亮在公司2018年度股东大会上表示,万科的口号其实是“活下去、活得好、活得久”,活下去是提醒万科如履薄冰,做企业首先要活下去,万科是被危机感驱动的公司,不是被危机驱动的公司。

  郁亮还说,“活下去引出很多故事,引发了很多情绪,为此,万科开掉了一个员工,因为造成大家的困扰情绪是不应该的。后来我们的季度例会都不用三个字了,用四个字——收敛聚焦。”

  万科集团副总裁刘肖也表示,没有成功的企业,只有时代的企业。万科作为时代的见证者,在过去34年的发展中,取得的成绩和进步都和房地产行业的大发展有关。在过去三四十年里面,万科坚决做美好生活场景营造师,不断满足人民居住需求。

  乍听上去,无论是郁亮的活下去论、危机论,还是刘肖的美好营造师论,都是正能量满满。只是,面对上述质量、销售、业绩、资本等问题,却颇有打脸之嫌。

  冲突之中,万科如何能活下去、活得好、活得久呢?

  

  富力之殇

  事实上,万科的类似问题有一定代表性。比如也发生在富力身上。

  首先是高周转留下的后遗症——安全隐患。

  相关资料显示,2016年4月4日,在天津梅江风景区A6地块(富力津门湖)黛湖花园44-77#工程中,发生机械伤害事故,死亡一人,由广州天力总承包。

  2017年5月16日,在天津静海富力新城观澜北苑项目中,发生事故致使一人死亡,总承包为广州天力,建设单位为百合湾建设。

  2018年6月30日 ,富力地产广东梅县富力城D区17栋项目,发生高处坠落钢管事故,一名工人被砸中死亡,广州天力是项目施工总承包,

  2019年3月14日,在天津市静海县富力新城雍景豪庭四期工程中,又发生高处坠落事故,死亡一人,总承包为广州天力,建设单位为百合湾建设。

  值得注意的是,广州天力和百合湾建设都是富力地产旗下公司。其中,广州天力是富力地产全资附属公司,富力地产持股90%,富力集团持股10%。

  而且,广州天力因多次被查出安全隐患,被禁止在江苏省内承揽项目。

  对于富力地产安全方面的问题,富力地产董事长李思廉曾表示,“意外时常发生,这在行业中不是常态,但这也提醒大家要更加小心,富力在这方面所做的准备是足够充分的”。

  其次是高扩张带来的销售压力。

  作为“华南五虎”之首,富力曾尝试冲刺千亿销售金额。

  相关资料显示,2014年初,富力销售目标为700亿元,2016年提出冲刺千亿目标,可2016年仅完成609亿元。

  2017年年中,富力再次提出千亿目标,计划2018年销售目标达1280亿元至1380亿元,2018年末,富力终于获得1311亿元的权益销售金额。

  值得关注的是,2019年富力设定1600亿元的销售目标,上半年权益合约销售总金额为602.2亿元,仅完成全年销售目标的37.6%。

  那么,富力为何提出1600亿元的销售目标呢?可能是依据不断扩张的规模。

  年报显示,截至2018年底,富力所有项目从88个增至155个,且新增了61块土地,总货值达6110亿元,为2018年销售金额的4.7倍。

  可是,事实上,富力今年在销售过程中不断遇阻。

  相关资料显示,2019年上半年,淄博市富力万达广场(富力城)项目、成都“富力中心”也相继被监管部门暂停销售。

  此外,2019年5月初,富力红树湾项目,收到海南省澄迈县住房保障与房产管理局下发的通知,被责令暂停销售。

  并且,有房地产机构负责人表示“富力海南压力很大,回款比较难。收购的海航海口项目,因为限价也不好卖。”

  值得注意的是。2019年7月30日,富力地产内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》流出,文件称集团2019年下半年原则上暂停拿地工作,以完成项目销售目标为第一优先级。

  并且,有媒体报道,多位富力内部员工表示,此文件确实已向全员发放,出现在内部OA系统上。

  最后是高扩张、高周转带来的高负债。

  对于富力来说,销售压力只是其问题的冰山一角,除此之外,它还要应对大规模债务。

  据企业年报显示,截至2018年,富力地产负债超3000亿元,净负债率较2017年的169.6%上升至184.1%;短期债务高达523.5亿元,同比增长84.24%,而账上现金为340亿元。

  2019年一季度末,富力地产短期借款153.23亿元,一年内到期的非流动负债为347.28亿元,二者合计组成短期债务超过500亿元,而货币资金只有398.19亿元,偿债压力较大。

  到2019年3月底,富力的资产负债率82.04%,较2018年底的80%上升2个百分点,净负债率也上升至280%。

  另外,2018年末公司借款余额1632.39亿元,截至2019年6月30日,借款余额约为1952.34亿元,累计新增借款超2018年末公司净资产的40%。

  值得注意的是,富力在2019年上半年宣布通过参股华泰汽车,进军新能源汽车领域。

  不过,外界对此多有别声:2018年,华泰汽车全年亏损约16亿元,还出现停产、欠薪等问题。有业内人士认为,此次投资华泰汽车,可能会继续增加富力的债务规模。

  

  四心之拷

  纵观房地产业,仍在深度调整。限购政策持续加强,融资渠道收紧,房企拿地金额下降,发展速度放慢,裁员也不断发生,继而加剧了行业洗牌。

  不过,也发生了一些积极变化。

  一方面,随着产业变革、消费进步,诸多企业开始转型升级、精耕细作、聚焦品质发展。

  另一方面,2019年央行降准,为房地产行业打开了新局面。

  2019年1月4日,据中国人民银行网站消息称,央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点,同时2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。

  对此,中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,央行全面降准后,房贷首付、利率或下降,激活买房需求,有助楼市复苏回暖。

  不过,也有人认为央行降准对楼市积极影响有限。中国房地产经济同业联盟主席胡景晖认为,央行降准、释放8000亿元增量资金,不等于2019年房地产会触底反弹。

  争论之中,凸显了行业形势的复杂性和不确定性。不过,确定性的因素已在增加。即新经济、新常态下,中国经济进入高质量发展的关键时刻,配合国家产业结构转型,调整经营模式,升级产品服务,强调高质量发展,成为行业的共识。

  有专家表示,在房住不炒的大方针下,高周转、高负债的野蛮时代已过去。精耕细作、打磨品质成为关键词。不能再一味追求规模扩张、短期利益,挑战消费者、监管层的忍耐红线。

  具象到万科,对于这家深厚底蕴的龙头企业来说,层层问题之下,如何找回初心、价值心、责任心、敬畏心成为重要考量。

  来世不可待,往世不可追。万科如何找回四心,铑财将持续关注。

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