宜信财富:存量时代到来,如何玩转地产投资?

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  近期关于房地产调控的热点话题引人关注,中共中央政治局会议更是首次明确强调了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,为“房住不炒”定下基调。

  但与此同时,今年以来外资却频频活跃在中国商业地产大宗交易市场上。截至4月底,黑石,凯德、集会等外资机构,在中国内地的大宗房产交易中,累计金额已超过400亿。而今年一季度,国内大宗物业投资金额超过530亿。其中外资占比飙升至50%,为2016年以来单季最高。

  一边是监管发布紧箍咒,另一边是外资却在大肆扫货,同样是地产,冰火两重天。房地产市场到底还值不值得去投资?本期《财富夜话》,宜信财富大中华地产母基金负责人何晓君女士为您解读存量时代下的地产投资之道!

  Q1 2019年国内房地产市场出现了哪些投资趋势?

  近期,住宅市场出现了薄弱的季涨。房地产以及投资增速已经从4月份接近12%放缓到5月份的11.2%,并且扭转了今年前四个月逐月上涨的势态。商品房领军销售年初以来持续负增长,6月份单月销售同比下降2%。

  5月份面积增长也出现明显放缓。从历史数据上看,持续的销售疲弱会导致后续对房地产投资的负面影响。

  土地方面,从一百城和三百城数据来看,6月份土地市场成交量同比下降,土地溢价率持续走低。这种情况下如果融资进一步收紧,可能会导致后续的土拍市场持续降温。

  住宅市场这些变化,其实可以充分体现,国家希望房地产回归到居住本质的决心。所以行业一旦有过热的势头,调控就会立刻跟上来。

  在这样的大环境下,预计房企未来拿地的策略会回归到更理性的水平。

  总量层面的土地购置,或再度降温。值得注意是,在这个行业融资收紧的情况下,头部企业融资优势可能进一步转向资源获取优势方面。

  商业地产方面,一线城市的商业以及主要的物流地产整体的空置率仍然处于较低水平,市场供需非常健康,租金温和增长。从今年的上半年来看,一线城市是商业地产的交易依然是非常非常活跃的。

  Q2 2019年开始,我们观察到外资大规模进入国内商业地产市场。是什么样的原因吸引这些外资进入国内市场?

  国内的商业地产市场在近十年一直受到外资青睐,市场份额在过去四年上涨了6倍。刨除特殊年份,外资交易份额占比一直呈现稳步上升的趋势。

  2018年,外资在中国的商业市场投资激增62%,达到了780亿,而今年依然延续投资态势,一季度外资在中国商业地产大宗交易额达到50%。

  外资进入中国市场,主要原因是对于中国的一个未来发展的看好以及对商业地产的信心。

  包括加拿大退休金计划在内的部分外资在2018年明确表达了未来要加大在中国的资产配置的比例,尤其倾向于物流地产板块。

  我们预计,未来外资投资方向仍以中国的一线城市的商业地产为主,并且逐步向核心城市扩张。

  Q3最近投资人非常关注的一个问题,就是关于房地产企业融资的监管政策。那么对于开发商采取这种信托增量控制等调控,这释放出怎样的信号?

  2019年1季度整体融资环境是有一定宽松的,基本延续了2018年底回暖的趋势。因此,房企出现了一个小阳春,但是从4月份开始,随着部分金融机构给房地产市场放款涉嫌违规,同时土拍市场溢价率上升。导致监管机构对房地产企业融资环境有了进一步的收紧。

  5月17号,银保监会发布第23号文,要求巩固之前信托的乱象治理成果,同时要求严查民股实债和土地融资,表明对房地产信托监管仍然在加码。

  到了6月13号,银保监会主席郭树清金先生表示,必须要正视地方房地产金融化的问题。一些房地产企业融资过度侵占资源,助长了房地产投机行为。

  所以7月4号,银保监会又针对房地产的信托业务增速过快,增量过大的信托公司展开了约谈的警示。

  放在更大的房地产政策背景下,从2017年到今年,国家总体的方针是希望房租补偿,房地产能够回归住宅本质,建立房地产市场长效机制。

  总体而言,政府是希望房地产市场稳定发展的。所以在相应过热的情况下,信托的监管就收得更加严格了。

  整体来看,在调控的大背景下,其实对于股权投资利好。因为对于住宅开发商来讲,债权融资由于可以持有股权并且享有这个股权带来的较高的收益,一直是优先渠道。现在在债权融资收紧的情况下,地产开发不得不更加依赖股权投资。因此会出现更多优质的股权项目。

  Q4 中国一二线城市,房地产市场已经进入了存量时代,当下的投资逻辑与过去十到二十年增量时代的投资逻辑有什么区别,未来又有哪些结构性的市场机遇可以把握?

  1998-2007年,房地产的增量时代

  住宅市场涨幅惊人,从1998年到2002年,基本上是中国住宅市场的启动阶段。但是这个阶段涨幅并没有特别突出。房价真正的飞速上涨是从2003年到2007年。主要原因来自于居民自身住宅需求的推动。

  而2008年到2016年房价的大幅上涨,除了需求的因素以外,更多的是货币的因素。因为在此期间市场经历了两轮货币宽松所带来的价值重估。这个阶段个人投资者的投资逻辑非常简单,即买房就可以获得收益。

  2007—2019 房地产的存量时代

  从2017年起,国家开始因城施策的调控政策,不断强调房屋居住属性。所以今年房价总体进入了一个相对平稳的阶段。

  对于个人投资者来讲,直接购买房产投资有两个重要前提。第一,房价要在短时间内仍有较大涨幅,第二就是二手房的流动性一定要好,两者缺一不可。但是最近这个阶段由于限价等因素,这样比较优质的投资机会对于个人投资者来说很难获取。

  在这种情况下,投资策略就必须要从简单粗暴的买房转化到精雕细琢的机构投资方式。借助机构的专业能力,从原先的住宅的投资拓展到商业地产投资,从后端向前端,像开发商一样赚钱。

  商业地产:关注一二线城市核心区物业的翻新改造机会。

  过去二十年,中国的一二线城市进入了较为成熟的状态。在这个过程中,城市里可开发的土地也随之减少了。与此同时,存量物业开始兴起,尤其是一二线城市这个核心区。

  对于核心区的物业,我们会更加关注收购旧楼进行改造翻新,或者调整它的功能,释放物业价值等增值性和机会性的投资机会。而非核心区,我们则会关注它的人口流动情况,以及产业布局,基础设施的改善以及未来的规划。

  而现阶段结合前面谈到的房地产资金链压力的情况,通过创新的模式来锁定项目,以低于市场的价格取得目标资产。当资产解困之后,再进行一定改造装修,实现物业价值的充分升值。

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